每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

春暖花開，連北京大興新城的樓盤也萌動了。

3月20日，黃村0248、0255地塊項目公示了總平面設(shè)計方案。

此時，距離興創(chuàng)置地拿地已經(jīng)過去8個月。當(dāng)時，它以32.17億元底價摘得，共計四個地塊。

這次公布方案的地塊只是其中一部分，0255地塊西南1.4公里外052住宅地塊還沒動靜，反倒是051地塊的停車場在招標(biāo)。

出了圖紙，并不意味著它離賣房子近了。

大興新城是北京樓市的重災(zāi)區(qū)之一，目前已拿地的6個項目還沒入市，有的時間拖了16個月。

一切過往，皆為序章。如今，好房子時代來了。

作為北京五個“平原多點”新城之一，大興區(qū)沐浴著好房子的春風(fēng)。如：封閉陽臺算一半面積。

北京高品質(zhì)住宅設(shè)計導(dǎo)則里明確規(guī)定，鼓勵設(shè)置開敞陽臺、風(fēng)雨連廊和首層架空層。

有了這兩大政策的加持，大興新城有了一定的底氣。

這一點，0255地塊總平圖已經(jīng)給出了答案。

首層架空層超標(biāo)了

0255地塊位于大興區(qū)林校路附近，占地3.04公頃，地上計容建面6.09萬㎡，規(guī)劃11棟4F-17F洋房+高層產(chǎn)品，共360戶，部分有頂退設(shè)計。

它的西北方向一路之隔，是幼兒園0248地塊。

其中，4棟高層：1#、4#樓為14-15F；2#、6#樓為17F；7棟洋房：3#、7#樓8F，5#、10#樓5F，8#、9#樓6F，最南側(cè)的11#樓為4F。

它沒有按照土拍文件的設(shè)計圖設(shè)計，原來規(guī)劃的是6棟20層樓，正南正北，而新設(shè)計方案是西偏南20度。

小區(qū)設(shè)有東西兩個大門，還專門為1#和2#建了大門，很罕見。

2#大門入口為兩棟配套樓，中間連接下沉庭院。配套樓為鄰里區(qū)享中心，之前，大興新城0003項目也有鄰里共享空間。

連接鄰里中心的，是一條蜿蜒的風(fēng)雨連廊，把鄰里中心、6#架空層、2#架空層串起來，然后往南延伸，拐了一個完美的弧形之后，再繼續(xù)伸向小區(qū)中央。

這條風(fēng)雨連廊，成了整個小區(qū)的核心動線。

它也是繼昌平龍湖觀萃、亦莊招商序之后，北京第三個平原多點地區(qū)帶風(fēng)雨連廊項目。豐臺建發(fā)金茂觀宸在總平圖上沒有風(fēng)雨連廊，但在沙盤上出現(xiàn)了。

北京樓盤建風(fēng)雨連廊的并不多，很費錢。

0255地塊還有一個特點，首層架空層多達(dá)四個、且打散了，分布在2#西單元、5#東端戶、6#整個一層、7#大部分。花姐測算了一下，四個架空層面積約1500平米。

這個架空層面積是否超標(biāo)了？北京高品質(zhì)住宅設(shè)計導(dǎo)則提到，鼓勵居住用地設(shè)置面積不超過1000平方米的首層架空空間。

從目前已公布有架空層的項目來看，大家都沒有超過這個尺度。如：昌平龍湖冠萃，豐臺金茂璞逸豐宜、北京隅西頌、建發(fā)金茂觀宸、中海麗金府、中海冷庫項目，和亦莊招商序。

加大首層架空面積，大興新城打開了一扇新窗。

不能封閉的陽臺

風(fēng)云連廊+首層架空層+陽臺，這是好房子三件套。

0255地塊一個也沒能少。

它是大興新城第二個帶南北雙陽臺的項目。上一個是，大興新城西片區(qū)DX00-0406-0003、0011地塊，一個月前公布了總平面設(shè)計圖。

經(jīng)花姐測算，0255地塊戶型預(yù)計有110平米、120平米、140平米、165平米和185平米四種面積戶型，其中120平米戶型可能至少有3款。

有關(guān)它們的面積贈送，大致可以分成兩種手法。

1、西邊的8#、9#、10#，南向陽臺由“開敞陽臺+結(jié)構(gòu)挑空”構(gòu)成——前者計一半面積、后者全贈送；北面為設(shè)備平臺，全贈送；

2、其余全部樓棟，南向陽臺為開敞陽臺——計一半面積；北面有的是結(jié)構(gòu)挑空、有的是設(shè)備平臺，但2#、4#和7#北側(cè)無贈送。

花姐拿主力戶型120平米和樓王185平米戶型來舉例：

1、8#有3個單元，是一個南向6層北側(cè)5層的洋房，每套的戶型120平米，進(jìn)深13.68米，面寬8.78米，南向有一個報規(guī)的開敞陽臺和結(jié)構(gòu)架空——寬約1.8米，交房時，兩者可以打通成一個大陽臺；北側(cè)有一個設(shè)備平臺；

2、6#是樓王，兩個單元6戶、17層，首層全部架空，南向是長約10米、寬1.8米開敞陽臺，北側(cè)是一個結(jié)構(gòu)挑空變來的陽臺。

從性價比的角度看，8#更劃算，因為南側(cè)的結(jié)構(gòu)挑空不算面積。

花姐預(yù)計，0255地塊的陽臺不能封閉，因為屬于外置陽臺，包括DX00-0406-0003、0011地塊。

截至目前，大興新城還未出現(xiàn)"封閉"陽臺，京璽是奇偶陽臺，不封閉；西紅門正在調(diào)規(guī)的元啟，也打算效仿京璽。

這表明，和豐臺區(qū)、朝陽區(qū)流行的內(nèi)嵌式陽臺（報規(guī)開敞、交付時封閉），大興的陽臺還是差點火候。

大興新城樓市一言難盡

拿下0255地塊八個月才出圖，興創(chuàng)置地是有些無奈的。

大興新城樓市是個老大難。

舉兩個例子：

1、京璽2024年7月開盤，供應(yīng)712套、網(wǎng)簽151套，成交均價4.58萬元/平米，成交金額6.29元，地價覆蓋率33%；

2、頤和公館2024年3月開盤，供應(yīng)630套、網(wǎng)簽221套，成交均價4.89萬元/平米，成交金額11.29億元，地價覆蓋率39.27%。

這只是已開盤的現(xiàn)狀，未開盤的還有一批項目。

例如：西片區(qū)DX00-0407-0007 地塊2024年8月14日公示了總平圖，至今沒公布案名，也沒有開盤。它的拿地時間是2023年11月23日，由大興城建和興業(yè)恒盛各持50%股權(quán)。

滿打滿算，它從拿地至今，已經(jīng)過去16個月了。

在大興新城，開發(fā)商們的動作慢慢悠悠。

2月18日，西片區(qū)DX00-0406-0003、0011地塊，也公布了總平面設(shè)計方案。距離拿地時也過去了七個多月。

0007、0003和0011地塊，花姐把它和已開盤的興城之星，統(tǒng)稱為“荒野大平層F4”，它們的主力戶型都在150平米至230平米之間。

不過，這次0255地塊沒有走大平層路線，主打剛改產(chǎn)品，比頤和公館的定位更純粹、雖然有七成以上的戶型面積段差不多。

追溯上述這些項目，會發(fā)現(xiàn)它們有一個共同的大股東，大興國資委旗下的大興發(fā)展。

大興發(fā)展主要是搞一級土地開發(fā)的，2021-2023 年度及 2024 年 上半年的凈利潤，分別為 3.78億元、3.76億元、7.8億元和 0.21億元，其中房地產(chǎn)銷售收入占比10%左右。

即便如此，它依然扮演了大興區(qū)土拍托底者的角色。

今年1月27日，大興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)DX00-0302-0021、0022地塊競拍，大興集地以底價23.2億元拿下。它也是大興發(fā)展控股的公司。

大興新城位于五六環(huán)之間，配套還不成熟，一些外來開發(fā)商正在遠(yuǎn)離——如中建三局，大興發(fā)展只好自己硬著頭皮上。