01

最近海淀樓市很火，雖然新房功德寺雙子并未日光，但和樾望云網簽很快，第二天便簽約了195套，足以證明北京富豪階層對海淀樓市的看好。

然而，有兩件事，打破了大家對海淀的預期：

一，杭州濱江水電新村土拍，樓面價7萬7，預計要賣11萬的新房，這價格都能在功德寺買一套了。

那么問題來了，同樣的價格，你是愿意買杭州濱江呢，還是愿意買北京海淀？

我做了一個投票，60%的朋友都投海淀。

▲畢竟論經濟體量，杭州濱江絕不是海淀的對手；

論文化底蘊，濱江連海淀的小拇指都算不上；

論城市地位，海淀是北京一哥，濱江是杭州老幾？

濱江唯一比海淀厲害的，可能就是城建。海淀確實太土了，好看的商品房小區沒有幾個，顏值和實力嚴重不匹配。

所以這里面就有一個問題：

究竟是杭州濱江有泡沫，還是北京海淀被低估了？

二，海淀次新上林溪，一周低價成交了4套兩居，大部分成交價都是8.5萬左右，而此前是9萬出頭。

據說，因為業主想定功德寺的新房，所以急著賣。不少中介以此解釋說，這不是砸盤。

但在我看來，低價賣了，這就是砸盤，賣了再買是另外一回事。

▲上林溪在清河屬于次新盤，樓齡在10年內，位置不錯，貼近上地和清河核心區，周邊小米，快手等高薪產業加持。

再加上自媒體大V博主追捧，炒房客也喜歡，因此小區自帶大波流量，房價噌噌噌漲，在2021年-2023年，房價漲幅驚人，達到30-40%！

然而，在功德寺新房面前，次新上林溪也成了過氣網紅，大戶說拋就拋。

所以從上林溪的這個遭遇里，我們很容易看到一條房產保值鏈：

“好房子”新房、位置佳倒掛新房＞價格正常的普通新房＞次新房＞老破小。

就海淀這個市場而言，它是老舊小區多，所以在2023年以前，稀缺的次新房和新房都很受歡迎——本來，次新也不是海淀真富豪的考慮范圍，奈何以前新房太稀缺了，所以次新就成了海淀新貴們不得不考慮的標的。

如今新人勝舊人了，海淀新房不再稀缺，次新小甜甜也就變牛夫人。

問題是，買來的新房總會變次新，當二手次新以新盤開盤的名義砸盤時，又有誰“從來只聞新人笑，哪里識得舊人哭”呢？

02

最后發兩張關于北京和深圳樓市的二手房議價率走勢圖，從圖中我們可以清晰的了解到北京和深圳二手成交情緒（議價率越高，成交情緒越低迷）：

▲圖片來源：蝴蝶指數、網絡

從上面兩張圖看，深圳2021年7月前議價率很低，之后一路震蕩走高，并在2024年9月達到最高點，生動展示了深圳樓市泡沫破滅、政策救市提振信心的過程。

而北京，由于此前政策限制，北京限購政策曾全國最嚴，北京樓市杠桿很小，議價率雖亦有起伏，但不像深圳那么大，目前也正處于一個議價率回落的過程，樓市整體成交態勢還是很良性的。