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最近有點懵逼了。

事情源于近期杭州地王三次易主，其中濱江地王單價7萬7，預計后續房價11萬，跟海淀功德寺差不多。那么對于購房者而言，杭州這樣的價格，究竟是不是泡沫？

▲在濱江地王后僅三天，蔣村地王又破了最新記錄。

我的讀者給我的反饋，確實是傾向于功德寺的。畢竟，北京海淀無論經濟實力還是社會影響力，都遠大于杭州濱江。

然而，一位擁有家族企業的大哥，看了我的帖子卻說，你是一點都不明白啊。

大家買功德寺，那是因為改善+有學區，這是海淀中產普遍的需求；

而杭州地王，那是賣給杭州【真】富人的。

換句話說，現在買二線頂豪的，那才是真富人。

所以兩個項目的目標人群不一樣，價值觀念也不一樣，兩個項目又怎么能對比呢！

我滿頭疑問：這兩類目標客戶，有多不一樣？

他細細地說：一線城市是給足了優越感，對北京而言，960萬平方公里都可以算是它的公攤，畢竟是首都。

但是，買二線城市2000萬房子的人，和買北上深2000萬房子的人，完全不是一個階層——花這么多錢完全可以買一線的，卻仍然買二線，你不想想背后的原因嗎？

因為這兩者，雖然都是有錢人，但有錢程度不一樣：

在二線城市買2000萬豪宅的人，人家是和一線有錢人一樣有錢的人，而且很有可能在二線城市有自己的產業，不愁做生意和就業。

而在一線城市有個一兩千萬房子的人，雖說跟那些80%的資產都放在房子里的小市民拉開了差距，但往往還是碼農上班族，有的甚至還背著房貸，跟那些在二線混得有頭有臉、根本不靠工資生活的人，還有不小的距離。

你要知道，最近幾年，二線城市的就業環境遠遠不如一線。杭州雖然是二線里的排頭兵，也有不少的高精尖和互聯網產業，但規模和影響力，比之京滬深還是要小很多的。

所以你跑去二線上班，收入大概率會降低不少。但是那些買二線頂豪的人呢？

人家不買一線只是因為人家在這周邊有家業跑不了，絕對不是因為買不起或舍不得。

看看那些新杭州人，基本都來源于周邊的紹興、金華、嘉興、寧波、湖州、溫州.......這些浙江州縣，基本就沒有窮的，就連農村都富得流油。

▲ 聽了大哥的話，我感到真相確實很扎心：

一個一線城市居民和一個二三線城市居民，如果總資產一樣，肯定是二三線那個人的收入甚至是社會地位大幅高于一線的。

這個，跟北京有很多坐擁幾百萬房產的“窮人”，其實是一個道理。

當然，話說回來，不論是幾線城市，現在還有錢買房的，對比普羅大眾，都還是有錢人。

02

由此，根據上述所述，杭州、成都的那些地王，是賣給大富豪的，它跟普通人并沒有太大關系。

▲也正因為如此，最近地王頻出，大家雖一窩蜂感慨“歷史又要重演”，房價很可能重啟上漲，但我認為，今日已不同于往日。

事實上，當下杭州一二手樓市的體感，是很撕裂的。

所以，我并不認為杭州地價漲了，杭州樓市會全面普漲。

事實上，北京上海杭州成都地王頻出，是因為當地政府拿出了壓箱底的寶地，如果不是前些年的限價，如果在樓市紅火時推出，這些地塊早就超過了目前的成交價（比如北京樹村地塊，22年推出的話，估計會破13萬樓面價）。

光看容積率，這些地塊不是超低容積，就是超高容積，懂行的人都知道，超低容積就是別墅排屋，超高容積就是大平層，它跟普通人沒有多大關系。

現在房地產的邏輯變了，開發商已經不再關注剛需，尤其是杭州不限價后，地產商已經把目標對準了新富豪勢力。

而杭州近幾年來，城市營銷做得好，高凈值人群是凈流入，而低端可能已經是凈流出，進而造成兩極分化——新房爆火，而剛需房不溫不火，郊區房無人問津，這些都是開發商與市場博弈的結果。

由此，利用這波行情，清空普通區域產品力低下的低價房或老破小，整合資產、迭代持有核心區更具競爭力的新房，減量提質，這才是大家當下應該做的。