@房財(cái)經(jīng) 胡海波

4月7日，綠城中國對(duì)外披露了一季度銷售數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)顯示，前3個(gè)月，綠城中國累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同總銷售額524億元，其中自投項(xiàng)目363億元，代建161元億元；總合同銷售面積224萬平米，其中自投106萬平方米，代建118萬平方米。

按照克而瑞等第三方機(jī)構(gòu)的排名，綠城中國一季度銷售成績(jī)穩(wěn)居行業(yè)TOP2。

與前端銷售業(yè)績(jī)同樣穩(wěn)健的，是綠城中國的整體經(jīng)營(yíng)狀況。

不久前，這家混合所有制房企發(fā)布了2024年業(yè)績(jī)報(bào)告，各項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)的健康程度，均領(lǐng)跑行業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷連續(xù)3年多的深度調(diào)整后，營(yíng)收、利潤(rùn)已不在是衡量一家房企最核心的指標(biāo)。如何筑牢各自的護(hù)城河，努力“活下去”，才是判斷一家地產(chǎn)商，能否持續(xù)穿越周期的關(guān)鍵。

換化到經(jīng)營(yíng)指標(biāo)上，則是誰擁有更優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備、在手現(xiàn)金的厚度，以及有息債務(wù)的合理化等等。

順著這個(gè)思路，會(huì)發(fā)現(xiàn)，綠城中國仍是中國房地產(chǎn)行業(yè)中，抗風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)的開發(fā)商之一。

2024年，綠城中國營(yíng)收規(guī)模繼續(xù)提升，整體負(fù)債又穩(wěn)中有降。

更重要的是，手握優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備資源，以及融資渠道的暢通，將成為綠城接下來持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)的底氣。

債務(wù)穩(wěn)中有降

2024年，綠城中國營(yíng)業(yè)收入1585.46億元，同比增長(zhǎng)20.67%；歸母凈利潤(rùn)15.96億元，同比下降48.8%。

導(dǎo)致利潤(rùn)下降的主要原因是，受整體行業(yè)下行影響，綠城去年的計(jì)提減值49.17億元。若扣除此影響后，其去年的歸母凈利潤(rùn)，同比應(yīng)該是增加的。

家底方面，截至上年末，綠城中國的總資產(chǎn)5077.85億元，總負(fù)債3943.01億元，資產(chǎn)負(fù)債率77.65%，較年初減少1.37個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)1134.84億元，與年初基本持平。

再來看看它的有息債務(wù)和現(xiàn)金儲(chǔ)備。

截至去年底，綠城中國的總借貸為1371.87億元，同比下降6.13%；一年內(nèi)到期的借貸余額316.63億元，占總有息債務(wù)的比重為23.1%。

同期，它擁有的現(xiàn)金為729.88億元，與年初比，僅少了0.62%。凈負(fù)債641.99億元，同比減少11.69%；凈資產(chǎn)負(fù)債率56.6%；現(xiàn)金短債比2.31，處于絕對(duì)的安全閾值。

合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)下，綠城中國的融資渠道也很暢通。

去年，在境內(nèi)一級(jí)市場(chǎng)，綠城共發(fā)行了125.31億元的債券；境外債共完成了8.2億美元的置換，并回購了5.2億美元債務(wù)。綜合來看，綠城2024年末的總借貸加權(quán)平均融資成本，已降至3.7%。

今年2月份，綠城更是成功發(fā)行5億美元三年期優(yōu)先票據(jù)，為近兩年來首筆中資地產(chǎn)板塊美元債，重啟中資地產(chǎn)美元債融資渠道，獲市場(chǎng)高度關(guān)注及認(rèn)可。

理性的投資策略

一家房企要具備持續(xù)發(fā)展能力，土地儲(chǔ)備和投資策略，關(guān)乎全局。

2024年，綠城全年增加42個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約418萬平方米，新增貨值達(dá)1,088億元，位居行業(yè)第四。

從城市分布來看，一二線城市貨值佔(zhàn)比達(dá)92%，其中北京、上海、杭州的貨值占比達(dá)51%。

截至上年末，綠城擁有土地儲(chǔ)備146個(gè)，總建筑面積約為2,747萬平方米，其中權(quán)益總建筑面積約為1785萬平方米。

從總土儲(chǔ)維度的城市分布來看，一二線城市貨值占比76%，長(zhǎng)三角區(qū)域貨值占比60%，北京、上海、杭州、西安等十大戰(zhàn)略核心城市貨值占比53%。

之所以能儲(chǔ)備如此豐厚的優(yōu)質(zhì)土地，背后是綠城中國理性的投資策略。

在2024年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，綠城中國執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰表示，投資政策上綠城有著自己的獨(dú)有邏輯。

首先，向內(nèi)挖潛，提升項(xiàng)目開發(fā)效率，并做好前置研究，積極尋找差異化的定位機(jī)會(huì)，而不是高估冒進(jìn)提高銷售價(jià)格；其次，進(jìn)一步發(fā)揮綠城中國自身優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)守對(duì)于好房子的營(yíng)造和行業(yè)引領(lǐng)；第三，尋找結(jié)構(gòu)化的小眾投資機(jī)會(huì)，比如板塊供給短缺，或綠城有較大議價(jià)能力的項(xiàng)目。

針對(duì)3月份多地重現(xiàn)“搶地”風(fēng)潮，綠城也有著理性的認(rèn)識(shí)，表示會(huì)在合理的地價(jià)范圍內(nèi)出價(jià)，始終保持理性，不會(huì)為了拿地就大幅放松投資標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于綠城今年的土地儲(chǔ)備規(guī)模，郭佳峰表示，整體貨值應(yīng)與去年相當(dāng)，但如果機(jī)會(huì)好的話，可能會(huì)超過2024年。

銷售穩(wěn)居頭部陣營(yíng)

理性的投資策略，讓綠城擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)土地資源，反映到銷售端，則是有力的去化表現(xiàn)和不斷提升的行業(yè)占位。

2024年，綠城取得合同銷售面積1409萬平方米，總合同銷售金額約2,768億元，位列全國第三。

其自投銷售金額約1,718億元，權(quán)益銷售金額約1,206億元，權(quán)益比進(jìn)一步提升至70%，自投銷售及權(quán)益銷售排名均上升至第六。

這其中，在北京、上海、杭州、南京等18個(gè)核心城市的銷售，排名當(dāng)?shù)厍拔濉６谖靼埠蛯幉ǎG城更是多年來蟬聯(lián)銷售榜第一。

截至去年底，綠城的土地儲(chǔ)備資源，可讓其2025年自投項(xiàng)目的可售貨值，達(dá)到了2002億元，可售面積628萬平方米。其中一、二線城市占比達(dá)到83%。

正是擁有這樣的家底，讓綠城今年一季度的銷售排名，較去年繼續(xù)提升一個(gè)身位，穩(wěn)居頭部陣營(yíng)。

當(dāng)然，作為行業(yè)高品質(zhì)的代名詞，綠城自身的產(chǎn)品力也在不斷迭代。過去的3月份，北京和樾玉鳴、杭州玉瀾月華庭、西安秋月苑、南京金陵月華等項(xiàng)目迎來人氣熱銷，再次印證了綠城產(chǎn)品的市場(chǎng)號(hào)召力。

進(jìn)入4月，西安熙海棠和廣州馥香園等多個(gè)項(xiàng)目將計(jì)劃開盤。另外來自杭州的和萃攬悅、晴瀾軒，以及上海沁香園等多個(gè)項(xiàng)目，將持續(xù)加推。

由此可見，綠城中國的小陽春熱銷勢(shì)頭還將持續(xù)。

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