近期，有個當年做過幾天房地產的朋友問我，如果中國放開外國人在華投資、購房，能否給房地產拉出現在這個泥潭？

他的觀點是，就看能不能把那個國外的長企吸引到國內來了。如果有長企到國內來的話，那可能還能拉動一下一些國外人到中國來居住的這個可能。

而且他認為，即買即退啊，包括旅游之類的，才多少錢？那房地產市場他媽賣塊地多少錢？賣個樓多少錢？對不對？這，這個是相差巨大。

但我認為，這個很難。

房地產2021年最高的時候是18萬億的銷售，查了一下統計局的數據，去年，2024年是9.54萬億的銷售。

這個銷售基本上算是腰斬了。所以我認為他的這個想法是真的不切實際。

后來我又問了一下DEEPSPPK，他也給我了一些分析，供大家參考。

中國是否應放開外國人投資買房以拉動房地產市場，這一問題涉及經濟、政策、風險等多方面考量。結合當前政策背景及市場現狀，可以從以下角度分析：

一、外資購房的潛在收益與政策嘗試

1. 短期刺激需求
   部分城市已嘗試放寬外籍人士購房限制，如廣州2024年取消對港澳臺及外籍人士購買120平方米以上住宅的限購，旨在吸引外資流入、提升市場活力4。此類政策通過釋放外籍高凈值人群的購買力，短期內可能緩解庫存壓力并提振房價預期。
2. 促進國際資本參與
   近年中國逐步放寬外國投資者資產要求，降低外資進入門檻，例如2024年證監會等六部門調整資產要求，吸引中小型外資機構進入中國市場，推動多元化投資3。若進一步放開購房限制，可能吸引更多國際資本參與商業地產（如寫字樓、物流園區）等經營性領域9。

二、限制外資購房的主要原因

1. 國內市場內生性主導
   中國房地產市場的需求主要依賴城鎮化進程、本地剛需及改善性需求，外資占比較低。例如，2025年數據顯示，商品房銷售額的降幅收窄主要依賴國內政策支持（如限購松綁、房貸利率下調），而非外資推動7。放開外資購房對整體市場的拉動作用有限，且可能加劇區域分化（如核心城市房價上漲，三四線城市仍低迷）7。
2. 防范金融風險

• 資本流動波動：國際資本具有高流動性，可能加劇市場波動。例如，網頁6指出，國內利率低于國際水平時，外資更易流出而非流入，導致房地產流動性不足，反而抑制價格穩定6。
• 投機性炒作風險：歷史上“限外令”的出臺（如2006年）正是為防止外資通過炒房套利，推高房價并引發金融泡沫9。若全面放開，可能重演資本短期炒作后撤離的風險，威脅市場穩定。

1. 政策調控的自主性
   中國房地產市場的調控高度依賴本土政策（如限購、限貸、土地供應），外資參與度低使政策更具靈活性。若外資占比提升，國際資本流動可能削弱政策效果。例如，特朗普關稅引發的全球經濟不確定性雖沖擊資本市場，但對樓市影響有限，因其“內向型”特征顯著25。
2. 社會公平與資源分配
   一線城市房產與教育、醫療等公共資源綁定，若外資大量涌入核心區域，可能加劇本地居民的購房競爭，推高生活成本，引發社會矛盾49。

三、平衡策略與未來方向

1. 結構性開放
   可針對特定領域（如商業地產、長租公寓）或區域（如自貿區、大灣區）試點外資準入，避免全面放開導致的系統性風險39。
2. 強化監管框架
   需配套資本流動監測、反洗錢機制及稅收政策（如房產空置稅），防止短期投機行為。例如，2015年放寬“限外令”時，仍要求外籍購房者符合地方限購政策，避免需求無序釋放9。
3. 依賴內需與政策協同
   當前房地產市場的復蘇更依賴國內經濟回暖與政策支持（如財政赤字率提升至4%、貨幣政策寬松）57。與其依賴外資，不如通過城中村改造、保障房建設等內生性措施激發需求。

結論

放開外資購房雖能在局部刺激市場，但受限于國內房地產的內生性特征、金融風險及社會公平考量，全面放開并非最優解。未來政策更可能通過結構性開放與嚴格監管相結合，在吸引外資的同時確保市場穩定。當前市場修復的核心仍在于國內經濟復蘇與政策調控的精準發力17。