文｜鄧浩志

上周我們分享了房地產數據出現大幅波動的情況，據某統計機構數據顯示，全國主要城市周度到訪環比平均下降20%，成交環比平均下降30%。而廣州進入4月份之后，周度環比已下降20%。由于國際貿易形勢急劇變化，國內經濟和信心也處于波動之中，所以本周，甚至未來一段時間，我們都會密切留意市場變化，并第一時間和大家分享樓市波動的真實情況。

廣州市場情況：

上周（4.14—4.20）廣州全市新房成交環比上升8%，結束了4月上半月的持續大幅下滑。這有可能是貿易戰好消息和壞消息來回出現后，市場對復雜且不確定信息產生了麻木，繼而導致客戶更關心自身實際需求，但更可能的是和廣州大盤新盤搶跑“五一”檔期有關。

上周全市總共4個全新樓盤入市，分別位于海珠、黃埔、番禺、增城，新推貨達558套。一則這幾個盤蓄客基本都超過1個月，屬于成交集中釋放成交。二則當中有兩個項目，以130%超高實用率入市，并以低于周邊項目售價推盤，以價換量策略直接帶來一波成交。所以本周成交量反彈，也可能受“五一”檔期影響有關。

全國數據方面：

從我們關注的近40座大中城市數據看，新房成交量環比上漲接近10%，但較近8周均值下降了20%。到訪客戶環比僅僅上漲了3%，較3月均值下滑了15%。全國樓市成交量的確也出現了反彈，情況與廣州類似，各地也陸續有新盤搶跑“五一”檔期，也起到了促進成交的效果。而到訪客戶仍然較少，說明全國樓市觀望情緒依然較濃。

從目前趨勢來看，4月最后一周乃至“五一”小長假，樓市成交量有望保持輕微復蘇的勢頭，但這畢竟是節日效應，還有新盤長時間蓄客并集中釋放的效應在里面。如果到新訪客戶量持續低迷，如果貿易、經濟等基本面沒有太過好消息的情況下，則過了“五一”檔期后樓市成交量或出現一波快速的下滑。

對業內的幾點建議：

繼續保持以價換量策略，至少不要嘗試漲價。年初的時候，由于市場持續復蘇，老城區若干樓盤開始嘗試漲價。但誰也想不到，打斷樓市復蘇的不是樓市本身，也不是經濟和政策，而是特朗普。但這次這個不確定性是巨大的，無法逃避的，甚至有可能持續較長時間。所以不排除房地產筑底的時間會再次被延遲。維持現金流很重要。就一線市場的觀察，若干嘗試漲價的樓盤，其在3月份的銷售情況也不理想。所以目前廣州市場，乃至全國大多數大城市，暫時還沒有漲價的條件。杭州和深圳等少數城市例外。

為了活下去，房企和周邊企業整體應繼續保持2023、2024年市場收縮時候的戰略一段時間。就是重營銷，慎擴張。今年部分房企大幅削減了營銷策略，幾乎完全停了渠道，停了廣告。有同行開玩笑稱其為“白嫖戰略”。這種操作看似是對自身產品有信心的表現，但市場如果不行，再好的產品也會受到影響。就我在一線觀察，他們最近已經出現了明顯的銷售下滑，并出現行業口碑下滑的趨勢。所以但凡在過去三年樓市下行依然能挺過來的同行，輕易不要更換打法。

各地方和相關部門，應該盡早為房地產儲備新的政策，甚至是重磅政策。以便在情況不佳和信心不足的時候釋放利好，以對沖外貿和經濟不確定對房地產的沖擊。我個人認為，對目前市場作預判多少會有點徒勞，因為變數實在太多了。只能見招拆招，只能不斷準備后手，準備下一手。包括政策，也包括企業或個人。