@房財經 王哲

又到了一年一度的A股財報季。

對眾多A股上市的房地產企業(yè)而言，在行業(yè)持續(xù)經歷寒冬的背景下，盈利能力已非外界關注的重點。

誰的財務指標沒有繼續(xù)惡化，能在行業(yè)仍在深度調整的大環(huán)境中，保持穩(wěn)健的經營，并形成較深的護城河，持續(xù)穿越周期，成了當下衡量一家房企的重要指標。

從這個角度上看，大悅城過去的一年，雖然經歷了利潤由盈轉虧，但前端銷售的增長和經營業(yè)務的依舊強勁，成了這家央企接下來持續(xù)穿越周期的最大底氣。

持有型業(yè)務優(yōu)勢凸顯

在房地產行業(yè)，如果開發(fā)業(yè)務決定著一家企業(yè)的上限，那么持有型的經營業(yè)務，往往是一家房企的下限保障。

大悅城得益于過去多年深耕經營性業(yè)務，不僅沒有縮水，反而繼續(xù)擴張，成為整個大盤持續(xù)經營穩(wěn)健的最大后盾。

截至2024年末，大悅城全國商業(yè)項目總數達到44個，其中在營30個、輕資產14個。覆蓋了京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等核心城市群。

年內，新開的北京海淀、廈門、三亞三個大悅城商場，均以超98%的招商率高質量開業(yè)，成為區(qū)域商業(yè)新地標。

其中三亞大悅城以100%招商率、100%開業(yè)率刷新體系內紀錄，首月銷售額破億，迅速躋身海南國際旅游消費中心核心引擎；廈門大悅城作為福建首座旗艦項目，開業(yè)三日客流超50萬人次，成為鷺島品質生活新標桿；北京海淀大悅城則以“山系生活智潮地”定位，填補區(qū)域高端商業(yè)空白。

體現在銷售額上，大悅城購物中心全年銷售達401.3億元，同比增長16%；客流量3.66億人次，同比增長22%，平均出租率穩(wěn)定在95.1%。

通過“首店經濟+潮流IP”雙輪驅動，大悅城商業(yè)全年引入全國及區(qū)域首店超450家，二次元業(yè)態(tài)門店總數達311家，銷售額突破11.1億元，IP快閃活動創(chuàng)收2.5億元，精準鎖定Z世代消費群體，持續(xù)激活商業(yè)活力，驅動長效增長。

其他持有型業(yè)務方面，表現同樣強勁。

報告期內，大悅城寫字樓整體平均出租率達91.1%；產業(yè)地產上在深圳運營11個項目，平均出租率98.2%；長租公寓業(yè)務，完整經營的10個長租公寓項目（含輕資產）平均出租率95%。

優(yōu)質土儲成后盾

2024年，整個房地產行業(yè)開發(fā)業(yè)務的銷售，重回10萬億元以內。

但大悅城全年全口徑銷售，依然達到了369億元，位列百強榜單第23位，同比提升了6個身位。

在整個行業(yè)仍在下行之際，包括成都中糧·天悅壹號、西安悅著·央璟、西安奧體壹號、深圳中糧悅章·鳳凰里等項目成為區(qū)域標桿紅盤；新開盤項目中，杭州鷺悅朗云府更是達到了四開四罄。

房地產業(yè)務要走出低谷，優(yōu)質的土地儲備必不可少。

2024年，絕大多數開發(fā)商已經停止拿地動作，而大悅城全年在杭州、西安等重點城市，新增了5宗地塊。

其當下的主要土儲，集中在京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等核心都市圈，總的可售貨值達到了1269億元。這些將為大悅城接下來在“止跌回穩(wěn)”的背景下，持續(xù)優(yōu)化土儲結構，開發(fā)業(yè)務回暖帶來更多確定性。

財務結構穩(wěn)健

過去的一年，大悅城的整體債務表現穩(wěn)定。

截至2024年末，一年內短期借款23.9億元，年初為9.6億元；無應付票據。另有長期借款403.55億元，較年初減少0.37%；應付債券91.82億元，較年初減少10.4%。

整體的有息債務規(guī)模并沒有增加。同期，擁有現金及等價物268.73億元，在手現金足以覆蓋短期債務。

同時，大悅城過去一年的融資成本，也有著顯著降低。其2024年在公開市場發(fā)行中期票據、公司債券等71億元，新增借款平均利率3%，全年綜合融資成本降至4.06%。

年內，大悅城還加快了輕資產戰(zhàn)略落地。華夏大悅城商業(yè)REIT（180603）作為西南首單消費基礎設施公募REIT，底層資產出租率98.1%、租金收繳率99.97%，成為存量資產盤活典范。

值得關注的是，華夏大悅城商業(yè)REIT的首份成績單已經揭曉：2024年四季度基金層面實現收入8606.18萬元，可供分配金額4529.09萬元，按報告期末市值計算相應年化現金流分派率達5%，各項指標表現良好。

此外，大悅城還積極理解政策導向，成功獲批“白名單”項目12個，經營性物業(yè)貸款項目7個，保障了現金流安全，實現公司穩(wěn)健的財務發(fā)展。

2025年，大悅城將緊抓政策機遇，深化“1123”戰(zhàn)略體系，聚焦商業(yè)“年輕力”品牌引領與住宅高品質開發(fā)，深耕核心城市群；加速綠色低碳轉型，探索消費REITs擴容與城中村改造紅利。

依托多業(yè)態(tài)協同、高效運營與創(chuàng)新資本能力，持續(xù)為城市升級與行業(yè)高質量發(fā)展注入動能，為市場帶來更多“好房子”。

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