北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，剛需首套，戶口在東城，工作在海淀，首付100W左右，壓力不想太大，總價200萬左右兩三居室。目前比較看好天宮院。理由是一、看好醫藥產業基地的發展，未來不亞于AI。二、看好地鐵南北貫通，未來將拉近南北房價。三、看好清華附學區，應該能比肩東城廣渠門或五十中。請問還有哪些推薦的板塊嗎？昌平的有嗎？

A：

1、總價200萬的兩三居室，這在天宮院也不是太好找吧？估計只有天宮院小區差不多，經濟實惠+性價比高。不過這里是回遷房小區，投資性是弱于商品房的，您既然說了這么多板塊的利好，那就是注重投資性，所以考慮好主要需求。

2、其他沒什么，考慮的挺好了。不過地鐵未必能拉近南北房價，畢竟房子屬于不動產，各種配套也都是“本地化”的，僅憑交通是很難“全城配套”的。以8號線為例，貫通了也沒拉近房價，而且還有所擴大了，其他沿線也差不多情況。

另外對學區的期望值可以當作自己的預期，但別太自信，避免在砍價時吃虧。也就是可以自己心里這么憧憬，但別過分，也別自信心太強，避免砍價時不自覺的影響了下刀。

3、昌平的，那既然都看到天宮院了，昌平就看看南邵吧。也挺遠的，但產業也不錯，價格走勢之前是和天宮院基本一致的，但在這次下跌行情中，南邵明顯占優了，也就是支撐更強。

不過您這200萬的兩居室不太容易，在天宮院的選項都不多，南邵的就更難了。這讓當地中介給找找房吧。另外看房時盡量避開帶硬傷的，雖然價格低，但未必宜居，投資性也弱。

僅供參考。

二

Q:

請問，我兒子在地鐵站四惠上班，她女友在石景山上班，我兒有京戶，準備買結婚的房子。現在雙方合資200萬現金，月供暫定1萬元左右，如果房子性價比高可以到1.5萬。請教他們倆人東西距離太遠，中間區域是否有合適的地段選擇？另外這預算可以考慮學區房嗎？是否會影響居住性？

A：

1、200萬現金，月供可以到1.5萬，那減去稅費基本能買500萬左右的房子。學區房可以考慮，但常規建議是看石景山的。因為學區溢價低，基本上不影響居住體驗，也就是居住角度的性價比基本正常，整體的性價比就高了。另外價格也比東西海低的多，500萬能買到三居了，還是品質不錯的商品房。

2、四惠和石景山的中間區域，那除了東西城就是豐臺唄，南三環或南四環沿線，好幾條南北的地鐵呢，看地鐵附近的就行。

不過多說一句，常規建議是如果兩人的工作穩定，那盡量離一方比較近為好，要不然倆人都辛苦，有了孩子之后更累。再加上還有學校的考慮，那就先看石景山的吧。

3、我建議還是再考慮一下吧。或者說現在兩人住哪里？可以先短期租房感受一下通勤，多給房東點兒租金而已，體驗之后雙方都覺得能接受再確定地段，否則一旦買了就不好改了。很多時候都是設想的很好，真正用起來才知道各種麻煩。

僅供參考。

三

Q:

請問，我在長陽半島有一套三居，是2018年買的，但是因為陪孩子上學一直住在海淀。本來想的是周末回來住，但基本上沒用上，您覺得是否應該賣掉？我們當時是500萬辦齊的，現在略有下跌但不多，只是損失了全款的利息。

當然我們也考慮一個傳給孩子的問題，今年孩子高三，預計本科畢業后直接參加工作，到時候有可能會自己單獨住，這套房如果能住的話過戶給他也可以。但又感覺這一下子又至少四五年過去，到時候恐怕小區和房子都老了，更賣不上價了。

A：

1、房子是用來住的，確定以后不自住了就賣掉唄。因為既然是想著周末回來自住，那這套房的裝修就應該不錯。而如果留著不出租的話就是空置，不劃算，可出租的話這裝修有個兩三年就毀了，也不劃算。所以如果確定不住了，那就趁著裝修還值錢時賣掉吧。

2、但也沒必要著急，反正都好幾年了，也還虧著呢，那要是我就等等行情了，看看救市的效果。如果市區過些日子明顯上漲，用不了多久也就傳導到長陽了，到時候再決定是否趕緊賣。

3、是否留給孩子這只能自己定。但如果是我的話不這么做，同樣是利用率的問題，至少還得四五年，是租還是不租？另外長陽的地段兒雖然也不錯，但畢竟是郊區。而對于剛參加工作的年輕人來說，心氣兒或許挺高，未必愿意在郊區住。

小區過個四五年倒未必怎樣，挺好的小區，幾年內不至于有太明顯的老化。但裝修得看自己了，一旦出租也就兩三年的事兒吧。

4、總之如果是我會考慮賣掉，但會等等行情。

僅供參考。

四

Q:

請問，我是石景山土著，有房，和白寶山母親家一個小區。然后我們前幾年不懂行在**買了一套公寓，租金還湊合，但房價跌了20%，里外里直接損失20萬吧，想問問您這種房是賣掉還是留著等漲回來。另外孩子姥姥家的房在楊莊，也是首鋼的，想換到門頭溝養老，您覺得合適嗎？

A：

1、白寶山母親家，是模式口西里嗎？紅光山那邊的？我還是很多年前路過模式口時聽當地人說過呢，說白寶山和那女的租的房就是紅光山附近的，然后在法海寺市場擺攤兒。這一晃兒都快30年了吧，當年我還去德外看過他搶煙攤兒的位置呢，那會兒年輕也不嫌累。

2、門頭溝的公寓，要是我就先留著了。因為這種產品的常規建議是要么就甭買，買了也就別輕易賣。一是因為租金合適，二是因為也不好賣，在不缺錢的情況下更沒必要賠錢賣。先留著吧，等行情緩過來再說。

3、楊莊的換到門頭溝養老，我覺得沒什么不合適的。離的又不遠，看病拿藥應該沒什么不方便的吧？而且房子是用來住的，為了養老應該換成改善的。理論上租房養老也行，但現實中年紀越大越不好租到房子，不如直接換了踏實。

另外從保值角度也不至于吃虧，只要換到離地鐵別太遠，房齡新+戶型好的就行。價格走勢應該跟石景山的差不多，都是跟隨大盤漲跌，占不到便宜也不吃虧。

僅供參考。

五

Q:

請問，我是非京籍，老婆和孩子是京籍。目前我們在回龍觀有一套價值400萬左右房子，有200萬的貸款（其中公積金80萬），手里現金120萬，月入到手3萬左右。

目前孩子在昌平上學三年級，想明年轉到東城或西城，因為我們夫妻都在北二環上班，想把房子換過來一步到位，既方便通勤也提升了教育資源。

但看了網上很多文章，也學習了您的，了解到學區房的溢價很高，所以想請問：

1、我們這種情況您建議換房換學校嗎？

2、如果建議換，您覺得換到哪里合適？

3、是否能幫忙找到合適的房子？學校能協調解決嗎？

4、我妻子在**單位，無政保，能有什么其他的可用政策嗎？

A：

1、400-200+120=320萬，留出20萬備用金，以300萬當首付。然后準備貸款多少？也就是月供多少錢合適？常規是收入的一半之內，以3萬來說貸款300萬吧，買600萬左右的房子。

這在東西城能買到小兩居，但居住體驗可就比回龍觀400萬的差多了。面積就要小很多，而且社區環境也不會太好，基本都是老房，60平就差不多了。溢價率基本在25%或以上吧，也就是有150萬左右是享受不到居住體驗的。所以這不是我是否建議的事兒，而是得看你們的選擇。

2、換到哪里合適？我不敢說，因為跨區轉學基本都是派位，買了這個學區的也有可能被派到旁邊學區，都是看運氣。所以我不敢建議，也只能家長定。或者說索性看房子吧，能在哪個學區買到更宜居的就買哪里，甭限定學區了。

3、我找不了房源，只能問中介。學校也協調不了，只能看運氣。

4、其他可用政策？我沒聽說過，應該是沒有。或者說只要是單位沒有政保名額，那就沒什么特殊政策了。

僅供參考。

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