老粉絲都知道，我從底部挖掘首程控股以來(lái)，已經(jīng)有50%以上的漲幅了，但我認(rèn)為截止目前，公司的價(jià)值依舊沒(méi)有被市場(chǎng)完全挖掘到。因?yàn)楣镜腞EITs業(yè)務(wù)潛力非常大！

最近大家應(yīng)該會(huì)發(fā)現(xiàn)，首程控股動(dòng)作挺多，首先2月份公司成立機(jī)器人公司，4月份就宣布要采購(gòu)30億元的機(jī)器人，然后又和中國(guó)人壽成立REITs平準(zhǔn)基金，我要說(shuō)的是，這兩件事背后有非常強(qiáng)的戰(zhàn)略關(guān)系，因?yàn)槭壮炭毓山柚鶵EITs的合作伙伴，已經(jīng)找到了機(jī)器人的買(mǎi)家，所以才敢這么快宣布這么大金額的機(jī)器人采購(gòu)計(jì)劃，從這個(gè)意義上說(shuō)，首程控股的機(jī)器人公司未來(lái)將會(huì)產(chǎn)生源源不斷的業(yè)績(jī)！

今天我將會(huì)好好給大家介紹公司的REITs業(yè)務(wù)，然后講講這一塊的發(fā)展?jié)摿Γ『芏嗳似鋵?shí)不理解首程控股，覺(jué)得公司很復(fù)雜，不太清楚公司的商業(yè)模式，而這里面比較復(fù)雜的就是REITs業(yè)務(wù)，今天我就專門(mén)介紹一下首程控股的REITs業(yè)務(wù)：

一個(gè)案例講清楚REITs的本質(zhì)

首程控股的業(yè)務(wù)可以分為兩類：資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)和資產(chǎn)融通，具體就是：停車場(chǎng)，園區(qū)運(yùn)營(yíng)，還有REITs和股權(quán)投資。

首程控股是國(guó)內(nèi)停車出行資產(chǎn)管理龍頭企業(yè)，旗下的驛停車是核心業(yè)務(wù)板塊，公司運(yùn)營(yíng)的有機(jī)場(chǎng)，高鐵，商業(yè)區(qū)等各類停車場(chǎng)，向停車客戶收取停車費(fèi)，提供停車場(chǎng)管理服務(wù)，從而收取相應(yīng)的管理服務(wù)費(fèi)。

按照傳統(tǒng)的商業(yè)模式，就是投資建設(shè)停車場(chǎng)，然后靠停車客戶收取停車費(fèi)賺錢(qián)，這種業(yè)務(wù)模式就是現(xiàn)金流模式。而更具想象空間的是，首程控股可以通過(guò)自身優(yōu)勢(shì)，通過(guò)發(fā)行停車資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品，將底層停車場(chǎng)資產(chǎn)的租金收入和增值收益進(jìn)行分配，從而獲得融資資金及管理費(fèi)收入。2023年首程控股就以北京，成都，佛山的四座停車場(chǎng)作為底層資產(chǎn)，發(fā)行了全國(guó)首單停車類REITs產(chǎn)品。2024年首程控股又以北京，重慶，佛山等三大城市的8座停車場(chǎng)作為底層資產(chǎn)發(fā)行了第二期REITs產(chǎn)品。首程控股通過(guò)發(fā)行REITs產(chǎn)品，讓停車場(chǎng)這種重資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化。

以上這種操作就是讓很多人覺(jué)得公司業(yè)務(wù)不好理解的一個(gè)原因：本來(lái)停車場(chǎng)作為一個(gè)有形資產(chǎn)放在那，有客戶來(lái)停車，公司就能收到停車費(fèi)，商業(yè)模式極其簡(jiǎn)單，但通過(guò)發(fā)行REITs將資產(chǎn)證券化后，很多人就迷糊了，這樣以來(lái)公司怎么掙錢(qián)呢？

首先我們說(shuō)說(shuō)首程控股為啥要這樣做，投資建設(shè)停車場(chǎng)，然后收停車費(fèi)，這樣的模式有個(gè)特點(diǎn)：現(xiàn)金流穩(wěn)定，但投入較大，既然如此，公司就可以把未來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流打包起來(lái)，提前折現(xiàn)賣(mài)出去，從而就化解了投入較大的缺點(diǎn)。這幾年長(zhǎng)租公寓，政府保障性長(zhǎng)租房都具有這個(gè)特征，也都用REITs來(lái)?yè)P(yáng)長(zhǎng)避短，首程控股也不例外，就是通過(guò)REITs來(lái)?yè)P(yáng)長(zhǎng)避短。

我舉個(gè)假想的案例來(lái)幫助理解：比如某地需要投資1億建設(shè)一個(gè)停車場(chǎng)項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)好之后，可以把這個(gè)項(xiàng)目打包成REITs產(chǎn)品直接在二級(jí)市場(chǎng)出售出去，這樣一來(lái)，公司就能夠迅速回收前期的投資款，然后通過(guò)管理REITs產(chǎn)品以及運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，還能獲取其他收益。這樣來(lái)一看，這個(gè)項(xiàng)目就變成了，輕資產(chǎn)，回款周期快，收入來(lái)源穩(wěn)定的項(xiàng)目。這也是公司年報(bào)中反復(fù)強(qiáng)調(diào)，公司向“資產(chǎn)投資-運(yùn)營(yíng)提效-資產(chǎn)證券化-資金回流”轉(zhuǎn)變的原因。

REITs業(yè)務(wù)產(chǎn)生業(yè)績(jī)是非常多元的

首程控股通過(guò)發(fā)行REITs不僅能快速回收資金，增加資金利用效率，還能獲得其他收益，比如首程控股作為REITs的管理人，每年能夠收取管理費(fèi)，這個(gè)費(fèi)用確定性也非常高。另外，公司通過(guò)對(duì)底層停車場(chǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理，收取資產(chǎn)管理費(fèi)，比如，首程控股通過(guò)智慧停車系統(tǒng)“速驛客”提升車位利用率，優(yōu)化停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)流程，為投資者創(chuàng)造更好的回報(bào)，進(jìn)而獲得相應(yīng)的管理報(bào)酬。還有首程控股通過(guò)對(duì)停車場(chǎng)的升級(jí)改造，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)，提高停車場(chǎng)的盈利能力和資產(chǎn)價(jià)值，對(duì)應(yīng)的REITs產(chǎn)品價(jià)值也會(huì)提升，從而公司持有的REITs份額價(jià)值也會(huì)增加，還有首程控股持有一定比例的REITs產(chǎn)品還能夠獲得穩(wěn)定的分紅。總之發(fā)行REITs產(chǎn)品后，公司的收入渠道更加豐富。

發(fā)行REITs后，首程控股將停車場(chǎng)資產(chǎn)證券化獲得資金，用于收購(gòu)新的停車場(chǎng)資產(chǎn)或投資其他基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。通過(guò)新資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和培育，再將其納入REITs體系或?qū)崿F(xiàn)其他方式的增值，形成資金的循環(huán)利用和收益的持續(xù)增長(zhǎng)。而這個(gè)商業(yè)模式是遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于傳統(tǒng)的商業(yè)模式，而這種金融玩法，也是讓很多人看首程控股覺(jué)得有點(diǎn)復(fù)雜看不太懂業(yè)務(wù)的原因。

通過(guò)以上的介紹，想必大家對(duì)首程控股有更深入的認(rèn)識(shí)了吧，公司的停車場(chǎng)業(yè)務(wù)，園區(qū)業(yè)務(wù)，REITs業(yè)務(wù)和股權(quán)投資業(yè)務(wù)，每個(gè)業(yè)務(wù)都不是孤立的，是有非常強(qiáng)的協(xié)同作用的，停車場(chǎng)和園區(qū)都能為REITs業(yè)務(wù)鋪路，REITs業(yè)務(wù)能夠給股權(quán)投資，給停車場(chǎng)園區(qū)業(yè)務(wù)規(guī)模快速提供資金，如此循環(huán)往復(fù)。所以REITs業(yè)務(wù)是公司所有業(yè)務(wù)中非常重要的一環(huán)，首程控股能否成為十倍股，百倍股，REITs業(yè)務(wù)是一個(gè)先行指標(biāo)。

首程控股在REITs領(lǐng)域的地位：最大產(chǎn)業(yè)投資方

而目前首程控股已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)REITs領(lǐng)域最大的產(chǎn)業(yè)投資者了，目前有3個(gè)百億規(guī)模的REITs產(chǎn)品，具體如下：

2021年，首程控股與中國(guó)人壽發(fā)起設(shè)立了國(guó)內(nèi)首支pre-REITs綠色基金，總規(guī)模達(dá)100億元，首程控股持有19.09%的份額，這個(gè)百億基金，是用來(lái)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和培育的；

2024年，首程控股與陽(yáng)光資管聯(lián)合發(fā)起設(shè)立北京首程城市發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施投資基金，這個(gè)基金也是百億規(guī)模，這個(gè)基金，主要是投資位于京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等一線及強(qiáng)二線城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、停車等適于發(fā)行公募REITs的項(xiàng)目。

2025年，首程控股與中國(guó)人壽、財(cái)信人壽等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)起設(shè)立北京平準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)投資基金。這個(gè)基金目標(biāo)規(guī)模為100億元，首期規(guī)模超過(guò)52億元，首程控股持股19.09%。

這個(gè)基金主要用來(lái)投資公墓REITs產(chǎn)品。

可以看到，首程控股在REITs領(lǐng)域的布局也非常的好，有百億基金投資優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)用來(lái)孵化REITs產(chǎn)品，也有直接投資REITs產(chǎn)品的基金，在REITs領(lǐng)域，首程控股也做到了全產(chǎn)業(yè)鏈布局。首程控股已經(jīng)成為REITs領(lǐng)域的龍頭企業(yè)。

REITs給首程帶來(lái)了更大的附加值：擴(kuò)大“朋友圈”，“綁定”龍頭企業(yè)

首程控股作為REITs領(lǐng)域最大的產(chǎn)業(yè)投資方，公司不僅僅可以通過(guò)投資賺錢(qián)，還能給公司帶來(lái)更大的附加值。

可以看到和首程控股一起設(shè)立REITs基金的公司要么是中國(guó)人壽，要么是陽(yáng)光資管，全部都是行業(yè)大佬，實(shí)際上，目前發(fā)了REITs的企業(yè)只有60家，都是巨頭企業(yè)，比如中金、普洛斯、印力等。中金炒股的都知道，普洛斯也是頂級(jí)的投資公司，目前管理的資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)千億美元，印力國(guó)內(nèi)資產(chǎn)規(guī)模也是千億左右，全都是行業(yè)大拿。

首程控股作為REITs行業(yè)最大的產(chǎn)業(yè)投資方，就意味著首程要去投資這些巨頭發(fā)的REITs產(chǎn)品，是這些巨頭的“金主爸爸”，這會(huì)給首程帶來(lái)很多好處，最直接的就是擴(kuò)大首程的“朋友圈”，而且都是非常有實(shí)力的朋友，這些實(shí)力朋友將會(huì)反哺公司的機(jī)器人業(yè)務(wù)。

首程控股已經(jīng)投資了很多機(jī)器人企業(yè)，包括宇樹(shù)，星海圖，松延動(dòng)力，銀河通用等，然后2月份成立了機(jī)器人公司，4月份宣布了未來(lái)采購(gòu)30億元的機(jī)器人的計(jì)劃，首程控股為啥敢這么大膽呢，我分析是因?yàn)橐陨线@些非常有實(shí)力的REITs合作伙伴是有機(jī)器人應(yīng)用場(chǎng)景的，首程通過(guò)REITs已經(jīng)和這些巨頭綁定。這些巨頭使用公司采購(gòu)的機(jī)器人，實(shí)際上首程控股已經(jīng)找好了客戶，所以才敢這么迅速成立機(jī)器人公司，采購(gòu)大額機(jī)器人的！換句話說(shuō)，首程控股機(jī)器人公司將會(huì)很快產(chǎn)生業(yè)績(jī)，而且可能會(huì)產(chǎn)生巨額的業(yè)績(jī)。

REITs業(yè)務(wù)潛力無(wú)限

公司作為REITs領(lǐng)域最大的產(chǎn)業(yè)投資方，本身REITs業(yè)務(wù)的發(fā)展?jié)摿头浅４蟆墓?yīng)端來(lái)說(shuō)，REITs已經(jīng)是解決房地產(chǎn)困境的必選項(xiàng)，政府收儲(chǔ)的項(xiàng)目，未來(lái)都有可能作為底層資產(chǎn)發(fā)行REITs，還有產(chǎn)業(yè)圈，基礎(chǔ)設(shè)施，倉(cāng)儲(chǔ)物流都能發(fā)行REITs；從需求端來(lái)說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)十年期國(guó)債收益率還在持續(xù)走低，風(fēng)險(xiǎn)小收益高的產(chǎn)品越來(lái)越稀缺，REITs恰好就有這個(gè)特點(diǎn)，供需兩旺的情況下，REITs增長(zhǎng)10倍，20倍非常輕松。

國(guó)信證券表示，目前中國(guó)REITs底層資產(chǎn)主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，近十年中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施投資完成額為183萬(wàn)億元，若按照2%的資產(chǎn)證券化率進(jìn)行估算，預(yù)計(jì)REITs市值規(guī)模為3.7萬(wàn)億元。另外，瑞銀發(fā)表的報(bào)告稱，從當(dāng)前中國(guó)內(nèi)地?fù)碛袃r(jià)值60萬(wàn)億美元的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)推算，若其中有2%通過(guò)REITs證券化，到2030年有關(guān)市場(chǎng)規(guī)模可達(dá)1.2萬(wàn)億美元，成長(zhǎng)潛力巨大，而首程控股作為龍頭，作為先行者必然有巨大成長(zhǎng)空間啊！

首程控股的停車場(chǎng)和園區(qū)業(yè)務(wù)，通過(guò)這種方式規(guī)模還在快速擴(kuò)張，公司的REITs業(yè)務(wù)和機(jī)器人投資業(yè)務(wù)，天花板又那么高，實(shí)力又這么強(qiáng)，這樣的公司，說(shuō)十倍潛力都還是偏謹(jǐn)慎的說(shuō)法。