北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

網(wǎng)友看到了1993年的利率表，問利率還有沒有可能回到高點？哪怕達不到17%，給個5%都比現(xiàn)在五大行的最高1.9%強多了。

A：

1、我認為是未來有可能回到5%上下，但也只會是短期的，最多兩三年，然后再次進入降息通道。這參考美國吧，前些年一直零利率，口罩之后因為大撒幣發(fā)生了大通脹，之后就是“暴力加息”，但最高也不過就是5.5%而已，現(xiàn)在又進入了降息通道。

2、利率代表著什么？一是代表了錢的價格，市場上缺錢的時候利率就高，錢多的時候利率就低，也就是錢不值錢。

二是代表了市場化投資的平均收益率，也就是各行業(yè)的平均利潤。利率高的時候說明賺錢的路子多，利率低的時候說明賺錢的行業(yè)很少，錢不好賺。

三是代表了通脹的程度，利率越高，說明通脹越高，物價漲的越快。利率走低，說明通脹下行通縮出現(xiàn)，物價不漲，甚至是下降。

四是代表了央行控制貨幣發(fā)行量的手段。如果通脹高企那就提高利率，吸引貨幣存入銀行以減少流通量。如果通縮+經(jīng)濟疲軟，那就增發(fā)降低利率，勾引企業(yè)和個人來借錢+投資消費。

五是代表了對外資的態(tài)度。如果利率高于美國，那就是吸引外資來投資或存款。低于美國那就說明看不上國際游資唄。

這幾種是主要功能，在不同時期發(fā)揮了當時的作用。有可能是單一目標，也有可能是組合拳，有時統(tǒng)一，有時也無奈的相悖，只能是取舍利弊。

3、那看看1993年前后為什么利率那么高？說明當時缺錢，從中央到個人都缺錢，那錢就貴唄。同時說明投資意愿強烈，發(fā)財?shù)臋C會多（除了國企），市場瘋狂。還說明當時通脹高企，1994年時達到了創(chuàng)紀錄的21%，現(xiàn)在都無法想象吧？

那既然是通脹高企，所以實行高利率也就成了抑制通脹和投資過熱的手段，到1995年之后之所以降息，就說明調(diào)控達到了效果。然后當時也缺外匯唄，外匯儲備才200多億美元，還不到現(xiàn)在的零頭兒呢。另外當時也是人民幣匯率最低的時候，兌美元最高峰達到了10以上，利率也就成了調(diào)節(jié)匯率的手段之一。

4、1996年利率開始下行，之后1997年是東亞金融風暴，為了對抗危機提振經(jīng)濟，利率加速下行。到了2001年之后，中國加入了WTO，投資出口和消費都大幅提升，市場開始轉(zhuǎn)熱，房價也開始上漲。雖然只是在上海長三角一帶最火爆，但中央也發(fā)現(xiàn)了苗頭，所以2003年央行“121號文”對房貸開始遏制，但之后的“國務院18號令”又把房地產(chǎn)定為了支柱產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)投資在珠三角被控制之后，其他城市開始上漲。

2004年的大調(diào)控力度很大，利率也就開始上行，抑制投資過熱。而且那幾年國際熱情涌入，賭人民幣升值和資產(chǎn)價格上漲，他們賭贏了。再加上那幾年通脹又抬頭了，所以利率持續(xù)攀升，但最高也只到了5.9%。為什么？

因為小日本在2001年發(fā)明了“量化寬松”，說人話就是無節(jié)制的大放水，零利率負利率都無所謂。開始各國都等著看后果，但后來發(fā)現(xiàn)沒什么嚴重后果，所以增發(fā)貨幣成了常態(tài)，利率也就很難再大幅上漲了。

5、2008年之后為什么利率下行？因為美國次貸危機爆發(fā)唄，把全世界都拖下了水，中國的出口和消費大幅下降，不得已只好連續(xù)五次降息以促進經(jīng)濟。本來房價在2008年已經(jīng)崩了盤，北京都降了30%，但就在“四萬億”刺激之下，2009年房價暴漲，一年時間就從均價1萬漲到了2.5萬。

之后為什么利率又V型反轉(zhuǎn)？就因為投資太熱了唄，不得不用利率進行調(diào)控。對樓市的限購也是2010年出臺的，北京房價暴跌15%。

6、到2012年為什么利率下行？一是因為四萬億的負面效果顯現(xiàn)，浮華散盡。二是任何經(jīng)濟體都不可能持續(xù)高速增長，所以2012年的GDP增速低于了8%，之后就進入了“新常態(tài)”。那為了促進經(jīng)濟發(fā)展，利率就不能太高，直到現(xiàn)在降入了2%以內(nèi)。

其實央行前行長早就說過，原話是“中國可以盡量避免快速進入負利率時代”，說明什么，自己品吧。

7、所以我認為，在中國經(jīng)濟沒有恢復強勢之前，利率不太可能提高。尤其是有日本和歐洲的案例，利率是可以降為負數(shù)的（百姓存款可以給一點兒），那就更不可能恢復到最高點了。除非是通脹達到惡性的程度，否則連5%都很難突破。

僅供參考。

二

Q:

咨詢購房：北京昌平，有兩套王府公寓的兩居，一套買的早，4000一平，一套純投資是9000一平，現(xiàn)在3萬左右。兩套房都一直出租，我們陪孩子上學在海淀，不知道現(xiàn)在是否應該賣掉換成投資房。因為我們感覺這兩套房升值不快，似乎也影響到了租金。如果賣掉預計能買600萬左右的，您認為換到哪里合適？不需要學區(qū)房。

A：

1、是否賣掉？如果自住，或者說過幾年想自住的那就留著，房子本來就是用來住的，其他的都是副產(chǎn)品。如果是單純考慮投資收益，那這兩套房到目前為止的收益不算高，以后也很難逆轉(zhuǎn)，畢竟都是老房了。

2、肯定是升值不快。4000一平估計是2000前后的時候，從當時到現(xiàn)在北京大盤漲了不到20倍吧。9000一平估計是奧運前后的事兒，反正2008年北京的均價是1萬，現(xiàn)在6萬左右，沒跟上的就算落后了一些。

房價不會影響到租金，這是兩個市場。租金是有可能影響房價的，租金漲的多了就意味著收益率高，房價有可能上漲。但房價的漲跌都不影響房價，租房的沒有拿這個跟房東砍價的。

3、600萬不需要學區(qū)，那就換到朝陽東部或北部唄，租金在北京算高的，升值也大多數(shù)不落后。估計您4000塊買這套房的時候，望京也差不多就是這價格，現(xiàn)在您這3萬，在朝陽全區(qū)都很難找到了。

4、總之還是先確定以后住不住吧，確定不住了再考慮置換。如果換了之后也不住，那就以朝陽的為主，這總價的不算難找。

僅供參考。

三

Q:

請問，我在北京最近想買套房，不為自住只為出租，過些年等孫子出生時或許換學區(qū)房。資金開業(yè)首付400w，月供2w內(nèi)無壓力，再高看情況。要求是房齡十年內(nèi)為好，兩居室，租金高，房子能保值，有無學區(qū)均可，小區(qū)環(huán)境要好，停車位充足。目前看了西三環(huán)一帶感覺可選的不多，請問您有什么建議？

A：

1、不自住只出租，那如果租金收益高，保值性可就得認真考察了。以目前800萬預算來說，有可能買到租金和升值都不錯的，但也有部分小區(qū)是因為升值慢，所以顯的租金高的。

這種小區(qū)大多是當年的豪宅公寓，居住體驗不錯，該有的都有。但產(chǎn)品過時了，不太受買家的追捧，只是租客們喜歡，所以收益率高。

2、另外您這要求有些偏高了，10年內(nèi)的小區(qū)，西三環(huán)這種小區(qū)一共也沒幾個，麗澤一帶居多。但要么是豪宅，您這預算不太夠；要么是保障房，是自住為主的，不太適合投資。

不要求學區(qū)的就看豐臺的吧，海淀的都是學區(qū)房，都包含溢價。以800萬總價來說，溢價部分至少200萬左右。

環(huán)境好+停車位充足，這也是豪宅的配置了，普通小區(qū)的停車位很難充足，能勉強夠用就不錯了。

3、我好像還真沒什么建議，您這房齡的要求就把范圍縮的太小了，選擇很少。另外一般如果是不自住，那常規(guī)建議是先看朝陽，因為租金相對高，升值也大多不落后。如果是800萬總價，那以朝陽北部為主，因為房價高，這總價的不算太特殊，流動性不吃虧。其他沒建議了，再考慮一下吧。

僅供參考。

四

Q:

請教一下。工作在工體附近，一直住老破小，所以想改善居住條件，800萬左右的疊拼哪里比較好？希望是交通方便的，空氣好環(huán)境好，土地稀缺，保值能超過大盤的。您覺得通州或順義和亦莊的哪個小區(qū)合適？

A：

1、800萬的疊拼，以200平左右來說單價在4/5萬，那這不難找吧，近郊現(xiàn)在應該不少呢。哪里比較好還是看自己的喜好吧，這是典型的自住產(chǎn)品，最好憑個人喜好選擇。

2、交通是否方便看自己的體驗，開車的話哪兒都算方便。空氣環(huán)境好，那盡量在北邊唄，看看昌平的，東南則是下風方向了。

土地稀缺是什么意思？能蓋聯(lián)排的地方一般都是土地不稀缺的地段兒，容積率都不允許擠出面積來設計聯(lián)排。另外聯(lián)排的土地也談不上稀缺，這在土地性質(zhì)上不算別墅，全北京有的是這種項目，以后也是想要多少有多少，就看市場上是否有需求了。

保值超過大盤不可能，全北京很多年沒有這種項目了。或者這么說吧，近20多年來，北京所有的別墅類產(chǎn)品（包括聯(lián)排合院疊墅等等），價格走勢能超過大盤的一個都沒有，能做到基本同步的都鳳毛麟角。而且還基本都在產(chǎn)業(yè)區(qū)附近，雖然沒落后北京大盤，但也都落后了板塊大盤。

因為別墅類產(chǎn)品都是自住為主的，市場也比較小，屬于小眾商品，所以投資性遠遠不如主流產(chǎn)品的普宅。我建議是期望值比太高吧，房子是用來住的，尤其是別墅，還是多考慮居住體驗比較好。

僅供參考。

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