經(jīng)過多年的觀察，以及市場(chǎng)的成交認(rèn)證，金山片區(qū)，房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺的地方，非江南水都莫屬。

金山這幾年里，有不少的新項(xiàng)目入市，其中不乏有地段好，毗鄰在地鐵口的位置。盡管這些新樓盤新，環(huán)境好，配套也不錯(cuò)，但也會(huì)受到市場(chǎng)的影響，導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)較大的跌幅。

然而，融僑江南水都是大多數(shù)人，都無法理解的片區(qū)，盡管這里的房子已經(jīng)有十年之久，它的價(jià)格始終處在金山片區(qū)的頂端。買它的人，也能接受它的高價(jià)位，業(yè)主之間似乎也達(dá)成了一個(gè)共識(shí)，堅(jiān)決不會(huì)將房子低價(jià)格賣出。

我每次看到江南水都的二手房成交價(jià)格，都很難想象到，有人覺得2.7萬(wàn)的價(jià)格，是便宜的價(jià)格，也是業(yè)主經(jīng)過8次價(jià)格調(diào)整之后的價(jià)格。對(duì)于行業(yè)外的人來說，不理解水都片區(qū)的價(jià)格，我能理解，對(duì)于我這個(gè)從業(yè)十幾年的人來說，也說不出個(gè)一二三四五來。

用近期4月份剛剛成交的一套房源，作為縮影，給大家做個(gè)簡(jiǎn)單的分析。

成交小區(qū)：江南水都名筑；

成交時(shí)間：2025年4月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)120.8平米，3房2廳，高樓層，南北朝向，精裝修，328萬(wàn)，成交單價(jià)27153元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌612天，期間價(jià)格調(diào)整8次，2023年首次掛牌420萬(wàn)，用業(yè)主的話來說，這兩年他的房?jī)r(jià)少賣100萬(wàn)了。反過來說，如果業(yè)主在2023年首次掛牌的價(jià)格不要那么高，可能成交的價(jià)格會(huì)比現(xiàn)在更高一些。近兩年的時(shí)間里，看過這套房子的客戶不下50組，可見大家對(duì)房子都是滿意的，最終都是因?yàn)閮r(jià)格的問題。

2、江南水都名筑，是水都的第一期，小區(qū)共有33棟樓，1288戶業(yè)主，容積率1.4，綠化率3%，小高層建筑，內(nèi)部的環(huán)境很漂亮。出售的房源43套，業(yè)主掛牌均價(jià)29958元/平米，近一年的時(shí)間里，雖有降下來一些，但總體的幅度不大，成交的價(jià)格基本保持在2.7-2.9萬(wàn)之間。

3、中介把江南水都名筑名筑定義為品質(zhì)改善，這個(gè)小區(qū)2居室的房源相對(duì)較少，大多數(shù)是100平米以上的三房與四房的戶型結(jié)構(gòu)，總價(jià)范圍在207-500萬(wàn)之間，最大的面積是225平米的頂層復(fù)式樓，還是屬于樓梯房，所以這個(gè)小區(qū)的價(jià)位普遍偏高一些。

4、近期的成交記錄顯示：112平米，樓梯中樓層，310萬(wàn)，單價(jià)是27679元/平米；這個(gè)單價(jià)在金山中心的片區(qū)，基本上可以隨意選擇，哪怕是一手房，第四代住宅，也能買得到，用我的話來說，這套120平米的戶型，并不是很好，屋內(nèi)整體的使用空間分布較為一般，不如現(xiàn)在設(shè)計(jì)的戶型。

購(gòu)房建議：

在小編的眼里，江南水都一直都保持著自己的神秘感，曾經(jīng)能夠買入江南水都的人，都是品質(zhì)較高的群體，特別是在2017年階段，入手江南水都的家庭，家境都很殷實(shí)。

在江南水都的前排是融僑外灘，外灘的價(jià)格，眾所周知，它是福州的頂級(jí)富人區(qū)之一，能夠看江景的樓層，單價(jià)基本在4.5萬(wàn)/平米以上，一套房子，隨隨便便上千萬(wàn)的存在。自從融僑外灘壹號(hào)入市以后，更是給這個(gè)片區(qū)添上了富豪的色彩。

我認(rèn)為，現(xiàn)在的水都，除了它的地段好，配套全，教育條件不錯(cuò)以外，其劣勢(shì)在于它密度較高，停車較為緊張，從未來小區(qū)的設(shè)計(jì)，以及人們對(duì)居住環(huán)境追求的角度出發(fā)，它也會(huì)成為過去式，被替代的一種產(chǎn)品。

關(guān)于價(jià)格上，我認(rèn)為它未來還有一定的價(jià)格下跌空間。過去的時(shí)代里，融僑水都是最新的產(chǎn)品，而在未來，房地產(chǎn)已經(jīng)告別了高周轉(zhuǎn)，進(jìn)入品質(zhì)的時(shí)代，不僅是居住環(huán)境，還有戶型結(jié)構(gòu)，都會(huì)成為購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。

從國(guó)家“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)到福州的新規(guī)，都是品質(zhì)時(shí)代下對(duì)客戶的需求一種體現(xiàn)，所以我認(rèn)為，水都這樣高密度的商圈，會(huì)隨著時(shí)間的推移，逐漸開始下行。

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