來源|中訪網

責編|劉佳琪

在廣州這座充滿活力的一線城市，房地產市場一直是經濟發展的重要風向標。當人們談及廣州樓市，往往會聯想到繁華的主城區，那些高聳入云的摩天大樓和配套完善的高端住宅區。然而，在城市的東部，增城這片區域的樓市正經歷著一場獨特的變革，部分樓盤的打折拋售現象，就像平靜湖面下涌動的暗流，吸引著眾人的目光。

春節后，一則“三折清盤，現樓拋售88套房源”的房產廣告在社交平臺上迅速傳播，如一顆投入平靜湖面的石子，激起千層浪。廣告中宣稱總價52萬元、首付2萬元就能在廣州擁有一套三房，月薪4500元也能實現買房夢。這看似誘人的條件，瞬間點燃了大眾對廣州增城樓市的關注熱情。順著這條線索探尋，發現廣告所指向的正是增城的敏捷綠湖首府。

作為一個集高層洋房、別墅及商業等于一體的大型綜合性社區，敏捷綠湖首府規模宏大，總用地面積達71.4萬平方米，規劃計容總建筑面積為205萬平方米，樓棟總數86棟，總戶數17000戶 。如此體量，在增城樓市中占據著重要的位置。然而，實地調查后發現，所謂的“三折清盤”只是夸大其詞。目前該項目在售建筑面積約65 - 123平方米精裝二至四房，均價約8500元/平方米 。盡管沒有達到三折的夸張程度，但與早期價格相比，降價幅度依然明顯。2023年開盤時，房源價格約1.1萬元/平方米 ，如今均價下降了近3500元/平方米，相當于打了7.7折。若按照中介所說部分戶型成交價低至6700元/平方米計算，每平方米售價下降近4300元，折扣力度更是達到了6折。

是什么原因導致了這樣的價格跳水呢？地理位置和交通配套是關鍵因素。增城距離廣州市區相對較遠，而敏捷綠湖首府周邊又缺乏地鐵等便捷的交通設施。對于需要在市區通勤的上班族來說，交通成本和時間成本都過高，這使得很多潛在購房者望而卻步。在如今快節奏的生活中，交通便利性往往是購房者首要考慮的因素之一。相比之下，增城地鐵沿線房源的價格仍然較為堅挺，售價基本還在1萬元/平方米以上，因為它們能滿足人們快速通勤的需求。

除了敏捷綠湖首府，增城的另一個樓盤——碧桂園云頂，其降價幅度更是令人咋舌。這個曾經的“網紅盤”，當年拿地的樓面價就高達2.39萬元/㎡ ，承載著開發商打造高端項目的期望。2018年5月首次開盤時，開盤均價3.7萬元/㎡ ，還一度引入國際知名學校，試圖打造高端教育配套，吸引了眾多高端客戶，成為增城樓市的風向標。樓王戶型（206㎡大平層）更是在2018年6月突破了4萬大關，以4.1萬/㎡的單價成功售出兩套，達到了項目的高光時刻。

然而，好景不長。如今的碧桂園云頂，舊規房源特價清盤，建面約103㎡戶型，單價1.15萬元/㎡任選；建面約130㎡戶型，單價1.21萬元/㎡任選 。比起首開價，如今的價格已經跌了將近七成，比起高峰時期4.1萬/㎡的價格更是跌了七成還多。曾經的輝煌不再，如今只能以低價促銷的方式來吸引買家。

碧桂園云頂價格暴跌的背后，除了房地產市場整體下行的大環境影響，還有自身配套未能兌現的原因。項目宣傳時承諾的小區配套集體跳票，宣傳中的地鐵樞紐并未實現，最近的地鐵口在6公里之外，居民出行只能依賴私家車，在交通高峰期擁堵不堪，給生活帶來極大不便。周邊的商業配套也遲遲沒有成型，缺乏大型商超，僅靠底商難以滿足居民多樣化的生活需求。就連學位也出現了貶值的情況，這些因素都使得碧桂園云頂的吸引力大打折扣。

增城樓市的這股降價潮，并非僅僅是個別樓盤的問題，而是反映出整個區域房地產市場的困境。從市場數據來看，增城片區超級大盤相對集中，建筑面積超百萬平方米的就包括翡翠綠洲、合生湖山國際、碧桂園鳳凰城、敏捷綠湖首府等 。這些大盤在過去房地產市場上升期大量開發建設，如今卻面臨著激烈的市場競爭和去化壓力。以敏捷綠湖首府為例，2019年新開組團單價接近1.6萬元/㎡ ，但如今該小區在鏈家的二手房掛牌均價僅為9365元/㎡ ，價格回調明顯。

與此同時，增城的二手房市場也陷入了低迷。據安居客線上二手房掛牌價格數據顯示，今年廣州增城二手房價格同比去年有14%左右的下降 ，且下降態勢在二月份還在持續。增城二手房源數量眾多，超過1.1萬套，其中朱村板塊約占2400套 。大量投資客因對市場前景不看好而紛紛拋售，導致板塊房價屢創新低。如科慧花園，今年上半年成交價已跌至1.2萬 - 1.3萬元/平方米，而去年同期約為1.7萬 - 1.9萬元/平方米 。投資客的“割肉”出逃，使得二手房市場競爭更加激烈，價格進一步受到壓制。

盡管增城部分樓盤處境艱難，但廣州整體樓市卻呈現出另一番景象。在去年9月全面取消限購后，廣州樓市出現了回暖跡象。中指院數據顯示，2024年四季度廣州新房銷售面積同比增幅超60% 。二手房方面，去年四季度廣州二手住宅成交套數同比增長18%，其中12月二手住宅成交超1.1萬套，創近43個月新高 。進入2025年，廣州市場延續較高活躍度，1月新房銷售面積為55萬平方米，同比增長57% 。近期廣州多個樓盤推出新春暖場活動，包括新春特價房、限時折扣優惠、家電禮包、物管費禮包等，從網簽數據來看，廣州春節期間新房成交較去年春節增長47% 。

這種鮮明的對比，凸顯出當下房地產市場的分化特征。城市之間、城市內部不同區域之間的樓市表現差異巨大。在廣州，主城區和一些配套完善、交通便利的區域，樓市熱度不減；而像增城這樣的遠郊片區，由于自身存在的種種短板，在市場調整中受到的沖擊更為嚴重。

對于增城樓市的未來走向，業內人士認為，隨著房地產行業邏輯的轉變，未來市場上超級大盤的數量預計不會像過去那樣多。開發商對地段的選擇會越來越謹慎，在房屋建設上也會更加追求精細化。隨著之前一些庫存項目的消化，類似現在這樣降價促銷的情況可能會減少。但在短期內，增城樓市仍將面臨較大的去化壓力，如何提升區域配套，增強自身吸引力，將是增城樓市能否走出困境的關鍵所在。

在這場廣州增城樓盤的降價潮中，我們看到了房地產市場的風云變幻，也看到了購房者、開發商在市場浪潮中的不同境遇。它就像一面鏡子，映照出當下房地產市場的復雜與多元，也為未來的市場發展提供了諸多值得思考的啟示。