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房企提前發布招標計劃，是有好處的。

5月6日，招商蛇口對外公示了北京通州八里橋FZX-0401-6044、6049地塊（下稱"八里橋項目"）的總平面設計圖。

3月10日，它已發出了該地塊的招標計劃；4月8日，它擊敗一眾對手，以27.082億元拿地，溢價16.28%。

時間就是戰機。

從拿地到出圖，滿打滿算，招商蛇口只用了28天。

八里橋項目是個河景房，有兩個地塊，總用地面積3.47萬平米，規劃地上建面8.68萬平米，容積率都是2.5。

當它問世時，有人猜測它會背刺東邊約1公里外的縵云ONE。

花姐覺得，招商蛇口不會走大平層路線，理由至少有兩個：

1、招商蛇口很懂通州樓市。它開發的招商璀璨公元和招商云璟攬閱都賣得很好，走的都是剛需路線。

今年3月初，招商云璟攬閱首推230套房源，當日去化率高達90.43%。截至目前，供應367套房源，已網簽137套，成交均價5.89萬元/平米，成交金額7.92億元。

2、縵云ONE是一面鏡子。它的主力面積為199-341平米，填補了通州樓市的空白，開盤曾短暫熱銷過。（詳見《河景房殺出，縵云ONE雪上加霜》）

但在去年國慶之后銷售就非常吃力，原因是朝陽區的北京宸園、中建璞園PARK和御翠園搶走了客戶。

截至目前，縵云ONE供應342套，網簽了150套，成交均價6.96萬元/平米成交金額23.33億元。

基于這兩點，招商蛇口在八里橋項目身上，同樣采取了剛需策略，花姐預計戶型面積與云璟攬閱相仿。

它雖然有兩個地塊，但面積并不是不大。再加上，北京副中心交通樞紐七塊住宅用地也馬上殺到，面積足有21萬平米。

招商蛇口絕不戀戰，小步快跑為上策。

八里橋項目的樓面價3.12萬元/平米，若售價和縵云ONE看齊，那招商蛇口就賺大了，縫差約3.8萬元/平米。

如果八里橋項目熱銷，會與縵云ONE的現狀形成反差，無形中會讓縵云ONE老業主倍感失落。

披著神秘的面紗

八里橋項目兩個地塊中，西區比東區大。

一個用地面積2.24萬平米，地上建面5.35萬平米；一個用地面積1.33萬平米，地上建面3.33萬平米。

它們的素質不錯，正南面是通惠河，僅隔了一個綠化帶。也是一個地鐵盤，離規劃中的地鐵22號線永順鎮站，只有200米。

花姐拿到八里橋項目的圖紙，第一感覺是神秘。

第一，它只標了樓間距，蠻寬的，西地塊樓間距系數為1.9，東地塊接近1.7。

但，它們沒有標樓長和樓進深的數據。

第二，它的樓體上，只標出了層數和樓高，單層層高3米。但沒有標出是否有陽臺和設備平臺。

當然了，它的設計單位為天鴻圓方，設計圖一定是符合規范的，只不過蒙著一層面紗，不夠直接而已。

這種朦朧的圖紙，朝陽區出現過。

如：三間房的金茂滿曜、保利朝觀天珺，不僅沒標出陽臺，連樓間距數字都省去了，簡潔到了極致。

再如：十八里店的中海朝陽ONE，也沒有樓間距，但標出了陽臺和設備平臺。

招商八里橋項目，用了它們的折中方法：只標了樓間距，但不顯露陽臺贈送情況。

局部限高調規了

八里橋項目共規劃了13棟住宅樓。東區9-17層6棟，368戶；西區11-18層7棟，540戶。

在出讓文件中，八里橋項目的限高為48米，但總平圖中，調整為48米（局部54米）。

依據是，其可參考《北京城市副中心建設工程建筑高度彈性管控技術要點（試點）的通知》，進行高度彈性管控。

增高的樓棟為東區2#17層，高51米；西區2#、3#18層，高54米。

兩個地塊都是依地形，沿南北兩側規劃了兩排住宅樓，中間留出大面積的公建區域。東區全部為正南正北排列，西區的樓棟則向東南方向偏出少許。

兩個小區都配備了雙景觀大門。主大門的展示面很有氣勢，均位于規劃二路上，呈對稱之勢。東區的另一個人行大門設置在小區東面正中，西區則在北面偏西位置。

東區的車庫出入口，一處位于正南面5#和6#之間，一處在東邊的景觀大門下面；西區則位于2#和3#，以及6#和7#之間。

此外，兩個地塊都有室外活動場地，東區兩處、西區一處。

好房子元素方面，八里橋項目在公區，配置了鄰里中心和風雨連廊，但沒有設計首層架空。

其中鄰里中心位于東區的主大門處而風雨連廊則圍繞在西區的下沉庭院處。

值得指出的是，八里橋項目兩個小區內，都設計有地上停車位，東區有36個，西區54個。

類似的配置，也曾出現在金茂滿曜中。

背后原因，可能是相關的硬性要求。雖按規定報備了地上車位，但實際交付時，花姐猜測大概率會像金茂滿曜一樣，變成綠地。

72平至124平四種戶型

八里橋項目雖沒在平面圖中，標注住宅樓的相關數據。但它給出了其他方面的尺寸。

花姐在測算后發現，它和云璟攬閱的戶型段位一樣，同樣分為4種。

面積大小上，二者略有差異。八里橋項目大概為72平米兩居、91-103平米三居，以及124平米四居。

其中72平米戶型和91平米，為南向兩面寬；103平米和124平米，則為南向3面寬。

與云璟攬閱一致。

具體的戶型分布如下：

東區72平米69套，分布在4#和5#東單元，占比19%；91平米154套，分布在6#和1#、3#、5#部分單元，占比42%；103平77套，分布1#、3#，占比21%；124平68套，全部在2#，占比18%。

西區72平米55套，分布在5#部分單元，占比10%；91平米165套，分布在4#、5#、6#部分單元和7#，占比31%；103平米176套，分布在1#、4#、6#，占比33；124平米144套，位于2#和3#，占比26%。

贈送面積參考云璟攬閱和招商序

贈送尺度方面，由于沒有標注住宅樓的任何數據，因此外界很難得知八里橋項目的具體數據。

不過，從戶型段位上看，外界暫時可參照云璟攬閱。

它的四款戶型中，都有內嵌陽臺；除79平米沒有飄窗外，其余戶型都有；設備平臺除108平戶型沒有外，剩余都有。

整體上，云璟攬閱的實際得房率，在87%至92%之間。

此外，八里橋項目在91平和103平兩款主力戶型上，還有一個參照對象，即招商序。

這兩款戶型的樓棟形狀，也十分類似招商序。作為亦莊好房子的代表，招商序的整體贈送尺度，要高于云璟攬閱。

其91平米戶型的總贈送面積達到了15.4平米，實際使用率超過96%；108平實際使用率則達到了94%。

剛過去的五一，招商序到訪的客戶超過2000組，凍資超過200組。在客戶反饋中，91平米戶型的口碑非常不錯。

作為最新的作品，招商蛇口完全有理由，將其當下北京最好的戶型，復制到八里橋項目身上。