星球有朋友問我了一個問題。

　　怎么說呢？

　　很多時候決定大家財富的關(guān)鍵，往往就是這類看上去有誘惑性質(zhì)的話術(shù)，而又因為認知帶來的差異，普通人的財富就在悄無聲息間被收割了。

　　因為財富再分配的本質(zhì)，就是一部分人拿走另一部分的人的收益，從而實現(xiàn)財富增值。

　　商鋪這個模式，租金就是最大的欺騙點。

　　我之前寫過一個財富增值的秘訣，說真正厲害的企業(yè)家，不會去賺消費者的錢，而是會去賺股民的錢，因為靠賺消費者的錢，只能一年一年的賺，這樣賺錢，慢不說，還辛苦，風險還很大。

　　因為你不知道你以后能不能穩(wěn)定賺這個錢，那么還不如選擇上市，一次性把錢賺回來。

　　而上市的魅力就在于此。一家年利潤1個億的企業(yè)，老板即使占有100%的股份，每年也就是賺1個小目標，但如果可以按20倍市盈率上市，那么，這家公司瞬間就增值了20倍（公司市值 = 1個億利潤 * 20倍市盈率 = 20億。

　　而對老板來說，他瞬間靠著上市這一個操作賺取了19億的虛擬財富，一年賺了公司持續(xù)經(jīng)營20年的錢，只要上市后他的股票過了解禁期，那他隨時可以套現(xiàn)這個錢。

　　但大家有沒有想過一個事，對老板來說，這個上市的錢，他到底是賺誰的？

　　很簡單，股民。

　　那些認購這個股票的股民給予了老板以盈利。

　　而我也可以很明確告訴大家，商鋪的販賣邏輯就是標準的股票上市融資，因為開發(fā)商在建成商鋪的那一瞬間，就會提前把這個商鋪未來幾十年的收益給算出來了，然后再賣給市場。

　　而你作為接盤商鋪的一方，等于就是給開發(fā)商接盤了。

　　但其實就算這樣，還不算特別坑，因為如果開發(fā)商真的規(guī)規(guī)矩矩給你算租金了，你最多就是花點時間，收益還是有的。

　　現(xiàn)實真正坑的點，是開發(fā)商在給你計算收益的時候，故意給你算錯。

　　百萬之九十九個人買家在購買商鋪都是憑感覺，而不是算數(shù)據(jù)。

　　而一旦你是憑感覺做出的決策，那么你大概率被開發(fā)商給你營造的感覺進行收割。

　　商鋪的真實價格應(yīng)該怎么算？

　　這是一套很復雜的公式。

　　根據(jù)對應(yīng)商鋪位置的不同，根據(jù)對應(yīng)小區(qū)的房價，人口進行一個綜合劃算，比方我這個商鋪是在住宅小區(qū)樓下，這個小區(qū)對應(yīng)居住人口是多少戶，這個小區(qū)的房價對應(yīng)價格是多少。

　　然后我通過數(shù)學模型，可以大致算出這個小區(qū)住宅下的商鋪一年的銷售額是多少，然后一般按照零售業(yè)的邏輯，算一個利潤，然后開發(fā)商再乘以一個年限，這就是對外商鋪的售賣價格了。

　　看上去還很專業(yè)對不對？

　　但問題是什么吧，這玩意就跟報預算一樣，對開發(fā)商來說，他在做這個計算的時候，他是完全有動力往高了算的。

　　舉個例子幫大家理解好了。

　　一年開發(fā)商租金多算1萬塊，不算多，但折合20年回本邏輯，那就一下多給算了20萬，開發(fā)商就一下子多賺了20萬。

　　所以在這種情況下，開發(fā)商最喜歡做的往往是數(shù)據(jù)污染，簡單解釋下來就是把周圍的人口和商業(yè)規(guī)模往夸大了講，然后把商鋪的現(xiàn)價給算得很高，這樣一次性把買方的錢給收割走。

　　可能很多朋友看到這里可能會覺得很詫異。

　　開發(fā)商這樣搞，價格如果看上去就特別不合理，那買方是不是可以不買的啊？

　　答案是你可以不買，但開發(fā)商可以騙你。

　　開發(fā)商是可以想辦法讓價格看起來合理的。

　　就比如說你如果買過商鋪，開發(fā)商會給你計算說多少回本，那你信還是不信那？

　　有不少買家在這個時候就會完全選擇開發(fā)商了，但他們沒有看到這個預估回本的模型，是開發(fā)商自己推算出來的，以后如果租金下降，房地產(chǎn)是不管的，于是坑一波人。

　　后來被坑的多了，學精了，大家會對這個價格提出質(zhì)疑，開發(fā)商那邊也會改變策略了。

　　開發(fā)商會主動給你提出保租模式，就是你買了商鋪后的前幾年，他承諾幫你租到這個價格，而你一算，按照開發(fā)商給到的這個價格來說，好像20年確實能回本。

　　但你這樣想，就恰恰陷入到了開發(fā)商的圈套。

　　因為這個保租金的，可能是拖。

　　舉個例子好了，如果按照真實租金來說，開發(fā)商給你算的是一年租金是10萬，他直接收你20年，他只能賣你200萬。

　　但相反，如果開發(fā)商給你找了托，雖然市場租金是10萬，但他讓托給你算租金是20萬，他雖然一年虧了10萬租金，承諾三年虧了30萬，但因為他直接收你20年，他就能直接賣你400萬，他的利潤就一下子多了400-200-30=170萬。

　　看懂了嗎？

　　在這個過程中，開發(fā)商完全不用考慮別的，他只需要營造你的預期值，就能夠把原本200萬的商鋪給你賣到400萬上，他只需要付出30萬的買托成本，直接多賺你170萬。

　　這就是資本運行的魅力所在，在折現(xiàn)機制作用下，開發(fā)商只要騙你一次，就能直接收走你未來三十年的錢。

　　但這，還不是坑的重點。

　　大家要知道一個事，開發(fā)商給你算的每年租金，就算是合理的，往往你也賺不回來這個錢。

　　原因很簡單，因為你根本不知道這塊區(qū)域人口和消費力的波動情況。

　　你買個保險，再怎么坑，好歹預定利率是鎖定的，但你買了這個區(qū)域的商鋪，這個商鋪周邊的人口預期一旦發(fā)生轉(zhuǎn)移，那么你的收益緊跟著就會轉(zhuǎn)移。

　　我舉個例子好了，二十年前，你在你們城市老城區(qū)買了商鋪，你覺得老城區(qū)是人口最稠密的地方，沒問題，但別說二十年了，就是十來年，你就會發(fā)現(xiàn)城市全都被搬空了，城市人口都朝著其他地方挪走了。

　　鬼商場也是這個邏輯。

　　那些說著很輝煌的商場，往往火爆的就是開業(yè)那一兩年，而一兩年過后，整個商場就變成了鬼商場，人都沒有幾個，當你看到這個情況的時候，你去想想那些花了高價買商鋪的人又會怎么樣？

　　他們的商鋪，可能是100萬買的，但最后可能連10萬都賣不到，而他們這個虧損的錢，就是在商場建成后開始售賣時給你的開始的。

　　是不是感覺很神奇，很多時候你看到破舊商場的時候，會覺得是自己判斷有問題，是經(jīng)濟不好了，是經(jīng)營有問題等等等。

　　但其實你沒想過的是，其實你的所有問題，都錯在了開始。

　　你開始一錯，后面跟著全錯，你沒有任何選擇的余地。

　　你根本算不過這些人的。

　　是，我知道過去一段時間有人確實在商鋪上賺了錢，但問題是這些買商鋪賺錢的人，往往都不是個人，而是一個集團。

　　他們這里面，會有大量的數(shù)學人才進行數(shù)字分析，最終算出收益率，然后再考慮買或者不買，而你作為個人，根本沒有能力去做這些運算，那么你貿(mào)然進場，只能是被坑的。

　　我在星球里的投資入門第一課就給大家講到這個邏輯了。

　　投資就是打麻將，當你上桌的時候，你就要知道這把你要賺誰的錢，而如果你不知道你上桌的時候是賺誰的錢，那你大概率就是被別人賺錢的存在。

　　商鋪如此，人生也是如此。

　　全文完。