北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問，我是一直在北京像素租房，每月4000元40平，現(xiàn)在政府出手更換了物業(yè)，新物業(yè)叫“****”，您了解嗎？就因?yàn)閾Q了物業(yè)，業(yè)主們都預(yù)期會(huì)提高服務(wù)水平，所以我的房東已經(jīng)跟我打招呼說(shuō)，如果再續(xù)約的話房租要漲到4300每月。當(dāng)然，我因?yàn)橐呀?jīng)連續(xù)租了三年多了，所以這房租在小區(qū)整體來(lái)說(shuō)也并不算貴。

但我自己也有了想法，如果物業(yè)水平真的提升，那不光房租上漲，房?jī)r(jià)也應(yīng)該上漲吧？所以我有想法索性自己買套房，現(xiàn)在的這種或者是Loft在考慮中。您覺得我這種想法是否可行？您推薦loft還是平層的？

A：

1、北京像素終于換物業(yè)了，太不容易了，折騰了至少七八年了吧？臭名昭著，物業(yè)的風(fēng)氣就是被這種流氓公司給敗壞的。但我對(duì)新物業(yè)不知道，沒聽說(shuō)過，上網(wǎng)搜了一下也沒什么結(jié)果，好像是管理的小區(qū)不多。

2、那我就有點(diǎn)兒不理解了，房東為什么漲價(jià)啊？理由是什么？如果說(shuō)換的萬(wàn)科龍湖這類的知名物業(yè)，那業(yè)主漲價(jià)還有的說(shuō)。但現(xiàn)在換的是個(gè)普通物業(yè)吧，怎么就能有這么高的預(yù)期呢？一下子漲價(jià)8%？

所以要么就是房東認(rèn)為新物業(yè)雖然也不知名，但無(wú)論怎樣也比原來(lái)的中弘強(qiáng)，所以才敢于漲價(jià)。要么就是拿換物業(yè)當(dāng)個(gè)借口，其實(shí)是本來(lái)就想漲價(jià)的，現(xiàn)在多了個(gè)由頭兒而已。畢竟您自己也知道租金偏低了，那人家業(yè)主就不愿意老低價(jià)唄，找借口漲錢總比沒借口好說(shuō)的多。

3、換了物業(yè)，如果真的明顯提升了設(shè)施+服務(wù)水平，那有可能提升租金，同時(shí)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，畢竟公寓類產(chǎn)品的租金和房?jī)r(jià)是強(qiáng)相關(guān)的。

但這種事兒是個(gè)很慢的過程，先得讓業(yè)主和租客看到效果，然后還得讓物業(yè)在不動(dòng)用手段的情況下收足物業(yè)費(fèi)，之后才能進(jìn)入良性循環(huán)。租客有可能會(huì)很快接受高租金，但想要讓買房人相信物業(yè)水平會(huì)持續(xù)良好，那怎么也得一兩年以上才行，絕不是換了物業(yè)之后就能立竿見影的。

4、Loft或平層看自己的喜好吧，在我看來(lái)都一樣，因?yàn)樽馐郾仁遣畈欢嗟摹；蛘哒f(shuō)如果租售比有區(qū)別，那哪個(gè)數(shù)值低就買哪個(gè)，說(shuō)明居住的性價(jià)比更高，租金收益率也更高。

5、總之吧，北京像素?fù)Q物業(yè)是好事兒，就算新物業(yè)不知名，那也不至于比原來(lái)的差。但房東漲房租我認(rèn)為只是拿這個(gè)當(dāng)噱頭而已，別太當(dāng)真。至于是否會(huì)提升房租和房?jī)r(jià)，只能說(shuō)理論上是可行的，只是不會(huì)那么快。是否買房則看自己的需求，房子是用來(lái)住的。哪種戶型也看自己的喜好，或者是計(jì)算租售比。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)教一下，有個(gè)問題一直比較糾結(jié)，手中有套角門西老破小，現(xiàn)在住單位租房。老破小20年買的賠了不少，大概得賠50萬(wàn)左右，現(xiàn)在賣了，到手去掉貸款也就兩百個(gè)吧資產(chǎn)。

不知道現(xiàn)在是賣了馬上買合適呢，買能承受五百多的，還是說(shuō)不賣再等等先把房租出去，看房勢(shì)有上漲趨勢(shì)的時(shí)候再賣再買呢？糾結(jié)中，打算還買豐臺(tái)草橋公益西這一塊吧。

A：

1、角門西老破小賠50萬(wàn)，總價(jià)多少的？算算租售比和租金收益率吧。假定是現(xiàn)在350萬(wàn)總價(jià)的，單價(jià)5萬(wàn)的話70平上下小兩居。能租多少？以晨新園為例吧，大概能租6000多吧，租售比600左右，年化租金收益率2%左右。

2、所以我認(rèn)為是北京房?jī)r(jià)基本見底了，沒有下跌的空間，就因?yàn)樽饨鹗找嬉呀?jīng)和銀行存款利息差不多了，甚至超出利率的都不少了。那業(yè)主為什么要賣？賣了之后把錢存銀行嗎？同樣是2%左右的利率，意義在哪里？

或者說(shuō)如果房?jī)r(jià)還跌，假定這套房再跌50萬(wàn)到300萬(wàn)吧，租金如果沒跌，那租售比就成了400多了，租金收益率達(dá)到2.5%左右。那還有業(yè)主賣房嗎？有的話也肯定有人來(lái)抄底唄，畢竟房租是和通脹率強(qiáng)相關(guān)的，也和平均工資強(qiáng)相關(guān)。只要超發(fā)或工資上漲，房租就會(huì)跟隨，全世界各大城市都一樣的規(guī)律。

3、總之賣不賣的看自己的判斷吧，追漲殺跌也行，典型的短線炒作手段，看自己是否能把握住時(shí)機(jī)了？畢竟這挺考驗(yàn)經(jīng)驗(yàn)和手速的。賭贏了皆大歡喜，賭輸了可就不好買回來(lái)了。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)教幾個(gè)問題，情況如下：西城集體戶，現(xiàn)住朝陽(yáng)，孩子明年幼升小，計(jì)劃車公莊附近租房，朝陽(yáng)房子出租。同時(shí)，計(jì)劃購(gòu)買一套供父母養(yǎng)老。

購(gòu)房選址考慮滿足幾個(gè)條件：?總價(jià)不超950萬(wàn)為宜。?地鐵至車公莊控制在30分鐘以內(nèi)（含步行至地鐵站時(shí)間），便于下午幫忙接孩子放學(xué)。?不要求學(xué)區(qū)，書包屬性弱為宜，不要老破小區(qū)，需要有民生資源，便于老人生活。?相對(duì)宜居，戶型朝南，100平米以上。?盡可能板樓，戶型好的優(yōu)質(zhì)塔樓也可。

目前看了幾個(gè)區(qū)域：1、朝陽(yáng)公園西門附近，清鏡明湖等小區(qū)，1000w以內(nèi)的戶型不太理想。2、建國(guó)門、永安里附近，華僑城、萬(wàn)豪國(guó)際公寓、東方瑞景等。3、金臺(tái)路公園5號(hào)一期板樓，沒有電梯。

請(qǐng)幫助分析，目前選址方向是否正確，此外，想聽聽章哥的高見，推薦若干小區(qū)，便于購(gòu)買到心儀的房子。

A：

1、我一般只能從保值角度說(shuō)幾句，而您這是典型的自住需求，養(yǎng)老更是得看老人的喜好，外人不好說(shuō)什么。

2、或者說(shuō)選擇方向沒什么不正確的，朝陽(yáng)絕大部分板塊都沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)，性價(jià)比正常。您選的這幾個(gè)板塊都沒溢價(jià)，不算學(xué)區(qū)房。而且看的還多是商務(wù)公寓，那居住的性價(jià)比就更高了唄，從自住角度講挺好的，看老人的喜好選擇就行。

3、不過提醒一句，這幾個(gè)公寓小區(qū)都是當(dāng)年的北京豪宅，業(yè)主和租客都非富即貴，價(jià)格都是北京第一序列。但之所以現(xiàn)在的單價(jià)不太突出了，那只能說(shuō)明價(jià)格走勢(shì)不太強(qiáng)唄，每次行情都弱一點(diǎn)兒，積少成多的也就不再鶴立雞群了。

反正2008年奧運(yùn)之后的商務(wù)公寓走勢(shì)都差不多，都不太強(qiáng)，以后也不太好逆轉(zhuǎn)，最好的走勢(shì)就是不再落后，能跟上北京大盤就算挺好的。

4、簡(jiǎn)單就這情況，推薦房子還是找當(dāng)?shù)刂薪榘桑麄冇蟹吭础Ａ硗馊A僑城注意一號(hào)院的噪音問題，離京哈近，對(duì)老人不太友好。二號(hào)院好的多，這里相對(duì)來(lái)說(shuō)保值好一些，應(yīng)該能做到和大盤持平。

再有就是東方瑞景的物業(yè)費(fèi)不低，好像6塊吧，看是否接受。萬(wàn)豪的好像還行，4塊錢左右。清境明湖應(yīng)該也不便宜，那一圈兒的公寓都挺貴的。五號(hào)則是租戶較多，但主要都是開間。

5、總之我不太好有什么建議，房子是用來(lái)住的，自住用房憑個(gè)人喜好選擇更合適，我只能是提出個(gè)角度而已。

僅供參考。

四

Q:

我簡(jiǎn)單說(shuō)需求，今年本人剛落的北京豐臺(tái)的公戶，目前大孩初三，二孩四年級(jí)，在老家就讀。考慮買個(gè)小窩把家人轉(zhuǎn)到北京，預(yù)算成交總價(jià)300內(nèi)。看了很多豐臺(tái)的老房子，需求戶型方正南北能帶明廳兩居，樓層二三層最好，其他條件小區(qū)環(huán)境，樓齡，地鐵，學(xué)校，產(chǎn)業(yè)等越豐富越好。求推薦區(qū)域、小區(qū)，或者有什么其他好的建議。

A：

1、我一般只能從保值角度說(shuō)幾句而已，自住角度還是憑個(gè)人喜好選擇為好。

2、簡(jiǎn)單說(shuō)兩句吧，300萬(wàn)的兩居，如果是60平左右的話基本就是單價(jià)5萬(wàn)。兼顧學(xué)校的話首選馬家堡到公益西橋一帶，價(jià)格差不多。

趙登禹的學(xué)區(qū)，在豐臺(tái)算中上，放到北京算中等。以中考來(lái)說(shuō)，每年都有幾個(gè)考上十二中的，然后是各班都有考入錢校+豐二+十八中的，包括校額到校。

其他的配套該有的都有，但產(chǎn)業(yè)沒什么。直說(shuō)吧，您這要求偏高了，300萬(wàn)預(yù)算不好滿足。而且還要求房齡朝向和社區(qū)環(huán)境，我不好說(shuō)什么，這預(yù)算以普宅來(lái)說(shuō)基本就是老小區(qū)，要求太高的話不太好選。

3、我建議是適當(dāng)降低要求吧。跟我提還好說(shuō)，但如果是這么跟中介提要求的話，他們有可能給您貼標(biāo)簽，認(rèn)為對(duì)北京樓市不熟悉，也就更敢忽悠和承諾了，反倒更不好買到合適的。

所以常規(guī)建議是把各項(xiàng)需求都列出來(lái)，然后進(jìn)行排序，看哪幾個(gè)更重要。一般在預(yù)算不是太高的情況下，滿足一個(gè)就算成功，兩個(gè)算超值，三個(gè)以上可遇不可求。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問。在朝陽(yáng)區(qū)上班，想沿地鐵10號(hào)線買房，通勤時(shí)間不超過一小時(shí)，預(yù)算在200多萬(wàn)元，有什么好的推薦嗎？主要考慮居住屬性。

A：

1、地鐵10號(hào)線，也就是四環(huán)之內(nèi)，200多萬(wàn)買房，那這就不是推薦的事兒了，而是看哪兒有這價(jià)位的房子。

2、主要考慮居住屬性，標(biāo)準(zhǔn)是什么啊？這還是明確點(diǎn)兒吧，要不然就跟找對(duì)象說(shuō)要“人好”似的，所有媒婆兒聽了都得撓頭，大多數(shù)都是忙活半天也沒什么結(jié)果的。

3、如果是不考慮老破小，那在朝陽(yáng)基本就是70年的公寓性質(zhì)的。比如雙井百子灣一帶，蘋果北區(qū)、東方雅苑、后現(xiàn)代城等等，基本都是開間。不過考慮好，這種產(chǎn)品居住的性價(jià)比相對(duì)高，但保值方面不占優(yōu)，因?yàn)槭鼙娬瑑r(jià)格走勢(shì)弱才體現(xiàn)出的性價(jià)比高。

普宅的話那就看豐臺(tái)，馬家堡角門一帶，能找到標(biāo)準(zhǔn)一居。但居住體驗(yàn)就不如公寓了，房齡也不太新。開間的話也不少呢，價(jià)格走勢(shì)和朝陽(yáng)的差不多。

僅供參考。

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