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近段時日，北京地產圈最熱門的事兒，莫過于功德寺地塊的土拍。

有前戲，有長尾。

當綠城和越秀各搖中一塊之后，又傳出華潤置地要第三者插足。怎么插？博弈應該很激烈，社交平臺也為之狂歡，地產商也樂見這些熱度。

一旦股東多了，事情就變復雜了，誰來操盤？戶型怎么配比？關鍵是怎么算賬。還有，地塊旁邊的高壓線，何時入地，也是個問題。

功德寺兩個項目入市，為時尚早。這給海淀區(qū)其它新盤留出了時間。

受益最大的，或許是保利建工嘉華天珺和海開頤海澐頌，對中海中旅西山觀復、香山樾、印香山，倒是影響不大。

（一）

新政實施一個多月來，北京樓市明顯向好，看房的人多了，成交量也上來了，購房信心在逐漸恢復。

時間就是效率，時間就是金錢。

在海淀新樓盤里，嘉華天珺無疑是跑得最快的一個。7月下旬拿地，兩個月不到官宣了案名，公示了設計方案，甚至還流出了多款戶型草圖。

大家普遍認為，嘉華天珺在搶窗口期，入市時間會大幅提前。有一段時間，"趕在永豐南之前"，成了整個嘉華天珺的敏感詞。

“永豐南”，指的是海開控股旗下的頤海澐頌，于11月初官宣了案名。

但沒想到的是，嘉華天珺竟然卡殼了。

在10月下旬，嘉華天珺被北京市規(guī)劃和自然資源委員會海淀分局揪出了消防設計問題，主要表現在三個方面：1、兩棟樓沒有設消防通道；2、九棟9層樓沒有設消防撲救場地；3、有五棟11層樓沒有設防煙樓梯間及合用前室。

消防問題，事關老百姓生命財產安全。嘉華天珺只得重新修改方案，再走一遍流程。方案修改之后，消防撲救場地多了，綠地少了；有些樓棟增加了消防電梯，得房率變低了。

這一來二去，戰(zhàn)機就給耽誤了，連已經建好的售樓處也沒法開放，戶型圖、沙盤等一應銷售道具，都得重來。

老話說的好，不打無準備之仗。在關鍵時刻，嘉華天珺自己掉了鏈子。

（二）

中國先賢有一種哲理，叫“慢即是快，快即是慢”。

這句話很適用于嘉華天珺和頤海澐頌，一個在永豐北，一個在永豐南。在海淀選新房，是繞不開它們的。

嘉華天珺求快，卻卡在設計上，這反襯出頤海澐頌的穩(wěn)，一切有條不紊地推進。

頤海澐頌沒有追求高周轉，而是追求確定性，先把產品力打磨透。

來看一下兩位海淀樓市對手的參數：

1、在品牌影響力上，保利發(fā)展是宇宙第一房企，占優(yōu)；但海開控股是本土企業(yè)，更懂海淀，之前開發(fā)的頂豪“圓明天頌”，令“頌”系占領了人們的購房心智，在產品力上，頤海澐頌更勝一籌。

2、在地理位置上，頤海澐頌距離西北旺比較近，無縫連接地鐵16號線永豐南站，預計明年通車的13號線B段，4站后廠村、5站西二旗，而嘉華天珺不臨地鐵。嘉華天珺在頤海澐頌往西北2公里，距離北五環(huán)更遠；

3、在教育資源上，兩者看似平分秋色，但細心的人就能發(fā)現，頤海澐頌的西南側是海淀熱度排第一的建華本校；而嘉華天珺旁邊有中關村三小科技園分校，“本?！焙汀胺中！钡膮^(qū)別有孩子的都懂；

4、在生活配套上，頤海澐頌北側是永豐產業(yè)園、西北側是翠湖科技園，南側中關村軟件園，小區(qū)配建的商服用地傳言規(guī)劃了泳池、商業(yè)體、酒店和公寓等，形成天然的自我配套循環(huán)；嘉華天珺北面的大悅城今年年底開業(yè)；

通過如上對比，作為一個有20年購房經驗的資深業(yè)主，花姐談三點感受：1、小區(qū)門口有了地鐵，輻射半徑更大，保值能力更強；2、永遠相信李嘉誠的選房邏輯：地段，還是地段；3、購房者已不再迷信品牌，更傾向于產品力為王，所見即所得。

（三）

談到買房，就繞不開一個話題：房價。

而影響房價的一個重要因素，是樓面地價。

有人說，嘉華天郡打的是明牌，總建面16萬平米，有1.4萬平米的配建，住宅樓面價5.6萬元/平米，1276套房，住宅銷售指導價9萬元/平米。的確，它的配建少，住宅樓面價好算，也算得相對比較精準。

再來看頤海澐頌，總建面22.3萬平米，有8.4萬平米的配建，約700套房，住宅銷售指導價9.3元/平米。由于它的配建面積較大，導致計算住宅樓面地價的版本很多，最離譜的是8萬元/平米。花姐請教了多位專業(yè)人士，認為頤海澐頌的住宅樓面價在5.8萬元-6萬元/平米之間。

兩者相較，預計實際的售價相差并不大，甚至頤海澐頌可騰挪的空間更大些。

網上傳出了嘉華天珺和頤海澐頌的幾種戶型版面，由于沒有確定，花姐在這里就不傳謠了。但可以確定的是，在面積段上，頤海澐頌和嘉華天珺有一定的交集，但整體上會大一些、定位高端些。

當然，定位更高端的是功德寺兩地塊。它們的樓面地價擺在那兒，7.1萬元/平米，住宅銷售指導價為10.5萬元/平米。

它們的容積率為2.1，扣除街坊路占地后，其實際容積率和頤海澐頌差不多，但由于限高30米，綠城和越秀必然要走大戶型路線，否則樓棟越多，樓間距就越密。僅從棟距來講，功德寺兩地塊的產品，應該不如頤海澐頌。

如果功德寺兩項目戶型一味地做大，單價又逼近10.5萬元/平米，與嘉華天珺和頤海澐頌并非直接的競品。

功德寺兩項目除了高壓線入地時間表不詳，它和嘉華天珺有一個共同的短板，不是地鐵盤。