北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我在東四環工作，一直住公租房很不方便。現在是落戶基本辦妥，準備買一套能方便通勤和滿足自住的房子。因為工作單位是**系統的，所以收入不高且加班很多，所以只籌集了200萬的首付，貸款準備控制在150萬之內，另有15萬裝修費用。

看了很久的房子了，能選的似乎只有老破小，有些無奈。在網上也看了很多文章，大多數人都是唱衰老破小的，說過幾年會貶值到沒人要。也看了您的文章的觀點似乎有所不同，所以想再請教一下。

A：

1、東四環的**系統，我大概知道什么單位了，收入不高但工作穩定啊。

2、既然看了我的觀點，那我就沒什么可說的了，老調重彈也沒什么意思，只能看自己是否認可了。

簡單說兩句吧，唱衰老破小是我們開發商堅持了25年的工作了，常抓不懈+傳宗接代。起因是1999年公房被允許上市，首批就有160萬套房源解禁。所以我們開發商當年很擔心，害怕新房市場受到沖擊。所以就鼓搗出這些老破小不保值+沒人要的說法了，目的是把水攪渾，爭取給買房人洗腦。

甚至后來我們不光是貶低老破小的公房了，而是所有二手房都抵制，只宣傳新房最宜居+最保值，也就培養出了不少的“新房癌”。

3、其他也沒什么可說的了，我還是那觀點，只要是成熟地段兒的老房+沒硬傷，那價格走勢就必定是跟隨大盤，因為本身就是大盤的基礎部分。老房的劣勢就是流動性弱，另外就是遇到行情時傳導排序靠后，基本都是等次新房漲完了才被輪到。而行情不好時則有可能又領跌，所以出手時選擇橫盤期慢慢兒賣才不吃虧。

4、另外多說一句，如果是極度的追求保值+穩妥，那其實買最老最破的老破小才合適呢。尤其是就幾棟樓+沒物業的那種，勉強能住而已。其房產的本身價值基本已經歸零，房價中體現的基本都是板塊的地段兒價值，只要配套的價值不降低，這種老房就沒風險。但劣勢就是很不好賣。

僅供參考。

二

Q:

請問，北京提高了新房的標準，那是否意味著泡沫會降低？從投資角度說是不是更應該買新房？您有推薦的嗎？

A：

1、這怎么說呢，如果提高品質之后不漲價，那可以說有可能降低泡沫。也就是在“加量不加價”的條件下，商家的利潤會降低，消費者才能得到更多的實惠。否則有可能是成本增加了10%，但售價增加20%，買房人可就占不到便宜了。

而且降低泡沫的另一點是土地價格，和蓋房子的關系不是太大。甚至還有一種可能，就是開發出的房子品質高，于是抬高了價格，那下一次的土地拍賣就有可能更貴了，意味著泡沫會增加呢。

所以還是等著看價格吧，希望是開發商在提升品質+增加成本的同時卻又降低價格，至少也是不漲價，那泡沫就降低了。

2、投資角度是否應該買新房？也是看價格唄，如果是能做到巴菲特的“價值投資”，也就是買到價格被嚴重低估的房子，那就是新房劃算了。

但如果買不到相對算撿漏兒的，那一般來說新房的投資性沒有二手房穩妥，畢竟二手房價格都是經過市場檢驗的。

3、我沒推薦的，對新房實在不熟，他們賣房的才熟悉。看房的時候可以讓他們計算一下土地溢價和開發商的利潤，做到心里有數。

僅供參考。

三

Q:

請教，本人工作在麗澤六里橋沿線，想在附近買房自住+保值，兩項同等重要。如果不能兼顧的話以保值為主，以便于三年后再置換。

現在兩個方案：一是賣掉老家的房子約90萬，加手中120萬作為首付，一步到位買****的新房。二是暫時不動老家的，只用120萬當首付買個二手的，但不知道是否保值？貸款額盡量控制在200多萬之內，月供1萬左右的。

A：

1、是否賣掉老家的我沒建議，看自己是否住得上吧，確定住不上了再賣。

2、買****的新房怎么就一步到位了？只能是從居住角度說一步到位，保值角度未必，至少有賭的成分，贏的概率不大。

我不方便點評人家，只能說這種地段兒至少算是比較遠的郊區了，不算六里橋附近吧？地段兒不算太強。而且在周邊均價3萬多情況下，總價400多萬的流動性未必多強，將來有可能影響價格走勢。

另外是某些項目的銷售周期太長了，三年了還沒賣完呢。那現在去買的話要么是尾房，屬于在開發商手里都不好賣的，將來成為二手房之后您怎么促銷啊？

如果不是尾房，那說明整個樓盤在開發商手里都不好賣，人家花了這么多的推廣費，請了這么多員工都賣不掉，將來您怎么把二手房賣出高價啊？

所以這新樓盤還是多考慮自住吧，畢竟地段兒到目前為止不強，也看不到快速進步的跡象。而房產的價值由地段兒決定，越是郊區的地段兒越重要。

3、二手房是120+200，買300來萬的，那一般買不到投資性太強的，畢竟這總價屬于剛需盤，客群對價格相對敏感，不太好抬高價格。但如果期望值不是太高，那買到基本不落后大盤的還是不難的，也就做到了相對保值。

但我這好像沒什么可說的了似的，這是看的哪兒的二手房啊？還是說具體的吧。

僅供參考。

四

Q:

請問，我有個朋友有套回遷房，有房本好幾年了，在南四環，想賣，名字是他女兒，但他們夫妻已經離婚，這種房我買了是否會有后續風險？房價還可以，比其他的房子低，不足之處是這樓有點怪，電梯是停在兩層之間的，其他的都挺好，如果我買下的話能正規過戶嗎？后續他老婆會不會找后賬？

A：

1、您是正常的買房，只要過了戶就沒問題，就算他們夫妻鬧經濟糾紛也是他們的事兒，而您是善意取得。

另外他女兒未成年吧？既然名字是他女兒的，而他又能做主賣掉，那說明他們離婚時已經把財產分配清楚了，而且他是女兒的監護人，手續只要能辦就沒問題，合法的事情沒風險。

2、電梯是錯層的，南四環回遷房，是不是四合欣園啊？四合莊的回遷房？或者是天興家園，汾莊的回遷房。反正是諾德附近的，我印象中那里有這種錯層的，也不知道怎么弄了這么個設計。

考慮好吧，這種設計不是主流，坐電梯不是太方便，所以出手的時候掛牌期長。您這朋友大概率也是因為不好賣所以才找熟人的，否則誰費這勁啊？

3、其他沒什么。如果是這倆小區，那地段兒算是挺不錯的。劣勢就是品質不算太好，回遷房的通病也不算特殊，自住為主吧。

僅供參考。

五

Q:

請問，我咨詢您的目的很簡單，就是想知道哪套房最合適而已，結果您給我寫了這么多的優劣勢，我都看不下來，而且也看不出哪套房最好。而且您寫的也太簡單了吧，每個小區都是幾句話，說句不好聽的就算是免費咨詢也有點那什么了吧！我其實就簡簡單單一個訴求，直接告訴我哪套合適就行，我感謝您。

A：

1、您不用謝我，我沒這本事，也擔待不起，實在不行我謝謝您吧，別搭理我了。

2、打個比方吧，您這相當于給我展示了一堆彩票兒，歡樂球快樂七大樂透六合彩的什么都有，然后問我哪張彩票兒能中大獎？

我沒這本事，只能告訴您各種玩兒法的概率，自己琢磨吧。我要是真知道哪張能中獎，為什么要告訴你啊？憑您長的好看嗎？如果不是，那只能說想的挺美了。

3、您也知道我沒收錢啊，那我每個小區都說幾句就不錯了吧？這千兒八百字您都看不下來，然后還說我寫的太簡單，兩頭兒堵，我怎么著能讓您滿意啊？我太難了。

4、就這樣兒吧，謝謝您別搭理我了。我要是真寫的很詳細，那收費標準估計您舍不得掏。而且您這種想法也不適合買房，炒股+彩票才更合適，就問人家買哪個能發財？大師或帶頭大哥肯定能滿足您心愿的。

僅供參考。

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