北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

假定一套北京500萬的房子，200的租售比每年收租金30萬，如果按照美國紐約的稅費，年租金回報率是多少？現在是6%，算算能落兜里的真實回報率。

先說北京的吧，一般來說在沒有學區溢價的情況下，租售比700，年租金8.4萬，毛利1.7%，減去費用的話算7.4萬，純回報率1.5%。每年這1萬費用包括物業費+取暖費+空置費，應該差不多吧？另外按規定北京是應該繳納租金5%的租賃稅的，但在現實中一般都由租客承擔。

如果在美國紐約，首先就是房產稅平均稅率1.5%，然后是每年的保險費和物業費（HoA收取），一般占到房價的1%（老房和高檔公寓再高一些，因為維護的地方多），所以紐約常規的年持有成本就是2.5%，500萬就是12.5萬，童叟無欺言無二價。

然后再說租賃的稅費，那也首先是租賃稅了，在美國就是個人所得稅。如果是外來投資者，那就沒什么可抵扣的，一般直接扣取租金的30%，也就是3.6個月的房租。但如果是本地投資者，那就可以抵扣，平均值在15%左右。這也是全球大部分國家的稅率，包括中國之所以商業地產定位12%，就因為是參照香港的15%打八折。美國是不打折了，所以一般等于2個月的房租。

然后是中介費和代理費，如果是外來投資者，那基本就是一個月房租，本地的半個月就夠了。設施維護費，主要指家具電器的正常損耗，一般半個月房租，這兩項加起來1個月房租。

之后是隱形的費用。首先是HoA維護費+罰款。HoA的意思是業委會，下轄保安保潔等物業性質的公司，但權力比咱們的物業大多了，大到沒邊兒。這就不多說了，反正人家的目的是維護公寓的檔次和房價，只要買了房就必須遵守，否則有可能被拍賣。這兩項費用沒譜兒，通常按照半個月房租預估。

再有是房租的隱形損失。一般有三種，一是有的高檔公寓的HoA限制每年的出租戶數或比例，擔心租戶過多降低公寓檔次和增加公共設施的損耗。所以如果申請出租的戶數多了就得排隊，就算租出去也有年頭兒限制，到了期限就得退租，把名額讓給下一家排隊的。這費用無法預估，先放著吧。

二是美國的“租客保護法”，一旦入住就很難轟走，所以必須認真考察和篩選租客。如果想租出市場價就找沒有政府補貼的那種人，沒譜兒。一旦遇上賴著不走的“租霸”，那甭管是找律師還是找當地大哥，都至少是半年的租金損失，多了能損失三年的甚至更多。當然也可以找有政府補貼的租戶，穩妥，但租金上漲慢，里外里也得損失點兒，也不好預估。

第三種風險在公寓中一般不可能，就是“逆權侵占法”。也就是如果房子空置，那如果有流浪漢住進去了，只要達到一定的時間你就不許轟了，年頭兒長了這房子還或許就成他的了，逆你的產權，合法侵占。但公寓是有HoA的，一般不可能，可以忽略不計。沒HOA的社區就沒譜兒了，就算產權不丟也損失很大。

這三項都不好預估，但按照一個月的租金算吧。也就是說，在美國如果出租房子，如果不是本地人，那成本是3.6+1.5+1=6，半年的房租。本地人好的多，成本是2+1+1=4個月的房租。

那既然每年收到30萬的房租，不是本地人的能拿到一半，15萬。然后繳納2.5%的持有成本12.5萬，還剩2.5萬，純收益率0.5%。本地人能拿到8個月的20萬，繳納15萬后剩5萬，純收益率1.5%，和北京一樣。

所以說，扯淡的200租售比是世界慣例，美國實際上比這還要低，否則根本就賺不到錢。在現實中，租售比150才說的過去，表面上10年多點兒回本，但實際上減去各項費用也沒啥了。

另外在美國投資房子還有個隱形成本，那就是“遺產稅”。本地人好辦，減免額度高，上千萬美元呢，普通家庭都不用考慮，反正也沒那么多錢。而外來投資者就只有6萬美元了，幾乎就是全額征稅。具體比例自己查吧，能收到炒房客懷疑人生。

總之吧，同等價值的一套房產，在北京的租售比和租金回報率是看上去不高，實際上也確實不高。紐約則是看上去很高，現實中卻也不高。

這比較的結果能驗證經濟學原理：收益與風險成正比，風險大的收益才高，中國的風險小，持有成本也少，收益高不了。美國的表面收益高，那就要承擔更多的風險和成本，實際收益也差不多。天下烏鴉不是一般黑，而是一只更比一只黑。

對了，突然想到司馬老師在美國的八套小房子了，能理解他為什么寧可空著也不出租了吧？不過咱不知道他是怎么防范“逆權侵占”的，也不知是怎么安排遺產避稅的？或者沒想避稅吧，給美國納稅是愛國表演藝術家應盡的義務……

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