北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我今年積分落戶成功了，想把學區換一下。現狀：

1、現住通州區，兩個孩子，1個在讀1年級，一個在讀7年級，都是轉學，所以想選東城區。

2、預算是總價1000萬左右；通州房子大概值420，無貸款，想賣了再加點作為首付。

3、現在只看了東城區和平里的房子，都說和平里教育比較均衡。但是房子基本都是老房子，心理有預期，但還是不知道如何下手。

問題：

1、希望房子兼顧學區和居住，同時還希望保點值，只看了和平里，是否有必要看看其它片區？您有推薦的嗎？

2、請問60-80年代到的房子還能買嗎？看了幾套和平里的60年代（60年，67年，房改了，但是都不能公積金貸款），小三居田字格，2，3層板樓，整體不錯，就是樓齡太老了，不知道這種能否入手。

3、還看了一些其它小區，不是臨街，就是年代老，感覺總也看不到合適的。是不是該調整一下，但是又不知道如何調整，您有什么建議嗎？

4、起初方案是不賣通州的，在東城區買個小點的，但是家里5口人，有可能還得租房子住；后來通過家里討論，覺得還是賣了買個大的，住的更舒服點。以目前的房價形勢，您覺得哪種方案更好？

5、轉學計劃是趕2026年6月的，所以目前都是在看房子觀望，總覺得房價還得降點，是不是晚點入手更合適？還是說賣了房子后，有合適的就下手。

A：

1、如果確定了東城區，那常規就是首選和平里啊。然后是安交也差不多，南城的則是龍體，都屬于資源相對均衡的學區。我沒推薦的，學區只能由家長決定。

2、老房當然能買了。優勢是得房率高，基礎部分的保值穩定（必定跟隨板塊大盤），在不考慮溢價的情況下，居住的性價比高+出租的收益率高。老房的劣勢是流動性弱，尤其是限貸時期就更不好賣了。

另外最好看房時計算一下租售比+學區溢價，自己算或讓中介算都行。盡量選擇溢價低的，畢竟明年就是拐點了，今年則是最后的高峰期，平均溢價沒降多少呢。而您家這都是轉學，成功轉入目標校還行，但萬一派位不太如意，那溢價高的就不劃算了。

3、調整，怎么調整啊？這其實是房源的問題，讓中介繼續給找合適的房源吧。

4、如果都是轉學，那常規建議是買占坑兒房，轉完學之后看行情，覺得走勢不合適就出手，稅費成本就相當于過去的擇校費了。

不接受租房那就只能是買房了，這沒辦法，選擇溢價率低的就行。而且如果是以通州的房產對標，那即便換租也未必能占學區房多大的便宜。著看通州的具體小區吧，也是計算租售比的事兒。

5、覺得房子還能降，有可能吧。不過也考慮好，北京現在的平均租金收益率已經接近同期銀行利率了，朝陽區超過銀行利率的房子都不少了，也就是從理論上屬于超跌狀態。這可以自己算算賬，拿數字來佐證觀點更客觀。

可以晚點兒入手，等到有收益率更高的再出手。

僅供參考。

二

Q:

請問，坐標北京，孩子今年上小學，有政保，人大附小。現有兩套自購住房，一套位于六里橋****，90平南北通透板樓小3居，購入價600萬元，現有貸款200余萬，也是目前的自住房，目前售價可能在800左右；另一套位于***院80平南向兩居，2018年380萬購入，買在了高點，現有貸款100余萬，購入后一直出租，租金每月約4000元，現在售價也就260左右。

現在面臨孩子上人大附小，學校離兩套房子距離均較遠，糾結是把兩套都租出去，在世紀城租房，還是把兩套一起賣掉，在世紀城三期置換一套1000左右的商品房。

糾結的點在于，不需要靠學區房入學，但世紀城的房子肯定有學區溢價，買世紀城合不合適，而且1000的預算在那邊只能買塔樓110平左右大兩居，改個三居。現在自住的****，感覺周邊交通很方便，生活很安逸，南北通透小三居住著很舒服，也不是很舍得賣。

但如果不換，6年內甚至12年內可能都要租房，也不會再回原房子住，換到世紀城，孩子上學后居住生活也都比較方便，雖有學區溢價，但好像也不太高，因為看周邊的酈城等小區，雖沒有學區溢價，年份相當，價格好像也相當。

想請章哥不吝賜教，這種情況下您有什么建議，是租還是賣兩套換一套比較好呢？如果賣兩套換一套，我們這種情況，建議換成世紀城的房子嗎？如果不建議世紀城，有沒有其他合適的房子推薦，可以讓孩子上學、生活方便一些的？

另外，單看***那套，是建議繼續持有，還是低價賣掉？那個房子現在賣掉的話，拋除貸款，也就剩不到100萬，如果不置換房，不知道能干什么，也怕貶值。不賣的話還是個品質不錯的兩居，小區和物業都不錯，但可能也不會去住。而且擔心那邊會一直慘跌，畢竟跌的很快，那邊次新房和新房也都很多。也請打碼，不想公開

A：

1、酈城怎么可能沒溢價啊？處在風口期的豬都能上天，而且還可能是劣幣驅逐良幣呢。也就是在入學高峰期，弱學區的溢價率也并不低。

這點在東西城非常的明顯，渣校學區跟頂級學區的溢價比例竟然能差不多。在海淀不算太明顯，但只要是帶學位的普宅也都是有溢價的。這就不抬杠了，用租售比計算一下就知道了，數字不騙人。

2、常規來講，或者說從經濟角度考慮，“換租”是相對劃算的，能用非學區房的租金占學區房的便宜，一般在25%左右。

比如遠大園現在均價10萬吧，坪效在100左右，租售比就是1000，每個月花1萬左右能租到價值1000萬的房，差不多吧？

**的既然是價值260的能租4000，租售比就是650，幾乎就是北京平均值。說明這套房有點兒超跌了，常規怎么也得700左右，也就是收益率比市區低個10%才合理。但既然是650，那就算遠大園的1000里面還包含10%的大戶型租售溢價，這樣換租也能占25%以上的便宜了。

或者這么算吧，如果想在**收到1萬的租金，那要買2.5套現在的房子，花650萬。然后拿著這1萬，到遠大園能租價值1000萬的房，這就是占便宜。

3、****這套房怎么說呢？如果是我的話就既不租，也不賣。雖然這套房也有部分溢價，但這跟學區沒什么關系，而是**的概念導致的，前兩年漲的有點兒快，還沒消化完呢。現在可以說性價比還不太劃算，也有部分風險，但我認為這種小區也稀缺，即便價值被透支了一些也劃算。所以要是我的話不會賣，留著。

之所以不租，一是因為既然也有租售溢價，那租金收益率就不是太劃算。二是這套房既然是自住的，那裝修估計不錯，一旦出租的話有兩三年就毀的差不多了，不劃算。

4、**的看自己吧，房子是用來住的，確定不住了就賣掉，認同超跌了就再等等。100萬就先存銀行吧，等機會。我現在就存著呢，而且還是活期，因為在等待更超跌的房。

不接受租房的話那就置換世紀城的，房子是用來住的。能接受的話就先換租一段時間，看看過了入學高峰期的價格走勢再說。

5、另外再算個賬，**的既然是收4000，一年4.8萬，毛收益率是4.8/260=1.9%。凈收益率要減去物業費+取暖費=6000左右吧，剩4.2萬，凈收益率1.6%，略高于現在的存款利息。常規來講郊區的普宅租金收益低于同期銀行利率才合理，市區的非學區房都很難超過。

所以我不認為還會慘跌，真慘跌的話我先買一套嘗嘗，反正我家的購房資格和錢都預備著呢。買套房收租金就相當于給孩子存了個“低保”，就算房價不漲，收租也比存銀行劃算。

銀行利率現在是下行通道，甚至出現了利率倒掛+部分銀行不接收5年期存款，因為他們認為利率長期看跌，這自己看銀行政策吧。

6、總之簡單就這情況，我沒什么建議，看自己的判斷吧。

僅供參考。

三

Q:

請問：央產經濟適用房現在可以上市買賣嗎？位置西城南線里，附近好像有個北京一小。

A：

1、沒有央產經適房的說法兒，央產房和經濟適用房是完全不同的兩個性質。央產房允許上市的就可以上市，不允許上市的就不允許唄。或者說能上市交易的都是被允許的，否則根本就不會掛牌，也無法辦手續。

如果是確定是經適房性質，那就都可以上市交易，只不過根據性質要繳納三種不同比例的土地出讓金。

2、南線里，是指不能交易的那兩棟樓嗎？我印象中不是央產房，而是市屬公房，或者是區屬的吧，反正應該不是央產的。但這無所謂，只要不是私人產權的就不能交易。

3、北京一小我不知道，但旁邊應該是有個培智學校，然后“北京小學走讀部”的前身是北線閣小學。

僅供參考。

四

Q:

請問，我現在有一個換房計劃，拿不定主意，想請教一下您。具體：2002年來京就業購買的，朝陽區興隆家園25號樓（電梯/小高板樓）， 112平米的大兩居，中樓層，滿五唯一，現在售價應該能賣到500多萬吧。孩子上小學以后，我們就搬到海淀租房陪讀了，后來興隆的房子前幾年空著近10年就出租了。

現在孩子都已經在北京上大學了（華電/大二），計劃讀完研究生就業，我上班的單位也由東三環搬遷到了西四環。現在我想把興隆的房子賣了，換一套距離單位近的房子。

因為這些年一直在海淀翠微南里租房陪孩子上學（從小學一直到高三畢業都租住在此），所以先看了翠微南里附近房子，因為有學區溢價，賣掉那個估計只夠買這邊的一個沒電梯的老破小。但是感覺這邊的房子流動性比較好，想著以后等兒子畢業如果再賣掉換大一點的房子，應該好出手，保值應該也相對好一些。

但是居住體驗太差，面積再大一些的買不起，這幾年經濟形勢不好，對未來收入預估也不樂觀。所以不想再多追加投入在房產上，同時也是考慮學區溢價房可能從明年開始會繼續下滑 （備注：曾經認真拜讀過您對于學區房的系統分析文章）。后來以翠微附近為中心，擴展目標區域，又看了一些房子（金溝河/永定路/田村/玉泉路……）。

目前我比較喜歡，中科院高能物理研究所大院里邊的房子（就在中科院大學玉泉路校區的后院），大院環境感覺像大學里邊，我很喜歡。房子層高3.3米，戶型明櫥明衛，南北通透，樓道里粉刷潔白/干凈整潔，物業服務也很好。層高和戶型我也挺喜歡的，看中了一套二層的兩居，售價大概在420-450之間吧，買得起，但是這個大院的戶籍是石景山的，我們不太想把戶籍從朝陽遷移到石景山。

另外，這個院里的房子基本也都是老房，沒電梯，擔心以后不好流通。唉，于是就各種糾結了…… 如果方便，麻煩章老師幫我們分析指點一下。

A：

1、2002年買的興隆家園，當時這里4500左右一平吧？算檔次比較高的呢。到目前為止的價格走勢不太強，小區和戶型都是更適合自住。出租的話估計能租7/8000塊錢，租售比和收益率中等吧。

2、既然是學區房，那入學高峰期的時候自然流動性好了，否則也不會出現學區溢價，商品價格是由供需關系決定的。過了高峰期看政策吧，如果有利好就能撐住溢價做到保值，流動性仍然會不錯。沒有政策的話看學區成績，成績好的話也能提供支撐，畢竟好資源永遠稀缺。

但也考慮好，畢竟房子是用來住的，房子越宜居才越保值，流動性也更強。參考日韓和臺灣省的先例，入學高峰后都是好學區的宜居房子受追捧，不太宜居的至少不占便宜。

但溢價也未必是直接下跌，漲的慢的可能性更大，而且是隨著孩子陸續畢業+家長賣房=逐年降低“溢價率”。

3、高能物理所既然是石景山的，那就沒有學區溢價，居住的性價比相對高，保值角度沒有風險。但不想遷戶這怎么說呢，外人無法建議。只能說所有海淀帶學位的普宅都有溢價，這就是落戶的代價吧，看自己的感受。

4、老房的劣勢就是流動性弱，跟有沒有電梯的關系不太大，不如戶型+物業的維護水平更重要。或者這么說吧，步梯樓的中間樓層，保值和流動性優于大多數電梯樓，更優于塔樓。

5、我要建議就是如果喜歡高能研究所的就買唄，各項至少不吃虧，也沒有保值的風險。但戶籍地角度這看自己的感受，外人不好建議。

僅供參考。

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