北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，目前本人體制內(nèi)工作，年薪到手20個(gè)吧，有一套商住公寓明天第一城6號(hào)院80平米兩居室在朝陽(yáng)立水橋（個(gè)人獨(dú)立產(chǎn)權(quán)全款），目前父母住。自己還有一套石景山楊莊地鐵站附近1997年建成的塔樓頂層67平米純東向一居室老破小（已經(jīng)改造完畢，2021年購(gòu)買(mǎi)婚前財(cái)產(chǎn)），目前剩混合貸款155w。

媳婦有一套古城地鐵站附近的2004年建成的103.44平米東西通透的頂層兩居室（她的婚前財(cái)產(chǎn)，2024年12月買(mǎi)的目前剩混合貸款190w）。想問(wèn)一下，目前明天第一城6號(hào)院兩居室和楊莊一居室都在下跌，是不是把楊莊一居室處理賣(mài)掉，留著明天第一城6號(hào)院兩居室？

A：

1、房?jī)r(jià)都在下跌，近幾個(gè)月基本都是橫盤(pán)，北京現(xiàn)在的平均租金收益率已經(jīng)接近銀行利率，我認(rèn)為是沒(méi)什么下跌空間了。朝陽(yáng)的小區(qū)都有租售比400多的了，比利息都高。

2、老人住公寓習(xí)慣嗎？年輕人為主的社區(qū)，出租率那么高，會(huì)不會(huì)雜了點(diǎn)兒？這種公寓的優(yōu)勢(shì)就是租金高，也可以說(shuō)是居住的性價(jià)比高，如果能接受環(huán)境就留著自住。劣勢(shì)就是產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，導(dǎo)致價(jià)格走勢(shì)弱，也不好賣(mài)，所以才顯的租金高和性價(jià)比高的。

另外從投資角度有潛在的風(fēng)險(xiǎn)，一是房產(chǎn)稅，商業(yè)地產(chǎn)早就有成型的法律，只是沒(méi)征收而已。一旦住宅的定了，那大概率先從公寓開(kāi)征。二是土地出讓金，住宅是到期自動(dòng)順延，而商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)說(shuō)法，到期后有再交錢(qián)的可能。三是政策方面的，很難會(huì)放寬，而且如果為了刺激住宅地產(chǎn)，還有可能再次打壓公寓呢，手段有的是。

再有就是公寓的價(jià)格走勢(shì)與房租強(qiáng)相關(guān)，價(jià)格下跌了說(shuō)明平均租金應(yīng)該也跌了，等房租上漲的時(shí)候也應(yīng)該漲回去。

3、楊莊的一居，頂層算硬傷，67平的戶型偏大，自住合適，投資角度坪效低。1997年建成的，房地產(chǎn)最低谷的時(shí)期，這階段商品房的質(zhì)量還行，公房的合格率比較低，看是哪種情況吧。這房屬于典型的自住合適，投資角度的各項(xiàng)不算太占優(yōu)。

另外算算租售比，頂層大一居，如果在500左右算合適，越低越好，這租金收益率超過(guò)同期存款利率，沒(méi)什么下跌空間。如果是600左右算中等吧，再高就不太合適了。

4、簡(jiǎn)單就是這情況，房子是用來(lái)住的，常規(guī)建議是哪個(gè)不住賣(mài)那個(gè)。但這又有公寓和普宅，只能看自己的判斷了，我也只是列出這些情況供參考吧。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)您說(shuō)說(shuō)400在朝陽(yáng)買(mǎi)房吧。我看好了百子灣家園，金隅匯星苑，泰和園，豐臺(tái)成壽寺路25號(hào)院的房子，請(qǐng)您給個(gè)意見(jiàn)吧。

A：

1、幾個(gè)小區(qū)既然都看好了，那就是戶型之間的比較了。這還是看自己的居住喜好吧，外人不太好說(shuō)什么，不到現(xiàn)場(chǎng)的話看戶型圖都沒(méi)用。

2、簡(jiǎn)單說(shuō)兩句吧，百子灣家園是典型的自住為主。優(yōu)勢(shì)是規(guī)模大，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。劣勢(shì)是地段兒普通，北部東部被鐵道分割，南邊是公園，西邊是不能上市的廣華公房，所以這種地段兒才被規(guī)劃成保障房社區(qū)。

匯星苑是政策房的性質(zhì)，自住型商品房，比保障房的出身強(qiáng)一些。地段在當(dāng)年看著比較偏，但畢竟大板塊不錯(cuò)，現(xiàn)在也已經(jīng)好多了。在建地鐵也算利好，雖然其價(jià)值已經(jīng)釋放，但大概率能促進(jìn)流動(dòng)性。另外80中匯星的成績(jī)據(jù)說(shuō)很不錯(cuò)，也是加分項(xiàng)。

泰和園是指西邊的這個(gè)吧？地段兒差不多，就是屬于兩限房而已，保障房的性質(zhì)弱點(diǎn)兒。這就相當(dāng)于人的出身，在很大程度上影響一生的發(fā)展。另外物業(yè)費(fèi)應(yīng)該比匯星苑便宜，不算占優(yōu)。

3、成壽寺的25號(hào)院，是市局宿舍樓嗎？單獨(dú)一棟板塔的那個(gè)？夠下工夫的，特意為這棟樓來(lái)的嗎？

小區(qū)要說(shuō)挺好，公房社區(qū)，不弱于商品房。劣勢(shì)一是地段兒不太強(qiáng)，典型的兩區(qū)交界，看以后豐臺(tái)和朝陽(yáng)的配合吧。二是規(guī)模小，就一棟樓，物業(yè)說(shuō)不太好。只能說(shuō)畢竟是干部樓，理論上應(yīng)該維護(hù)的不錯(cuò)。次選吧。

4、總之如果是我會(huì)先看匯星苑，然后是市局宿舍樓。當(dāng)然這是從保值角度說(shuō)的，自住角度看自己的喜好。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我有北京集體戶，但實(shí)際工作單位在鄭州，安家也在這里，目前孩子三年級(jí)，準(zhǔn)備小升初回北京上學(xué)。跟單位問(wèn)清楚了，如果是集體戶的話只能在豐臺(tái)區(qū)（單位所在地）參與派位，大概率是片區(qū)內(nèi)的**中學(xué)。

我上網(wǎng)查了這所學(xué)校的口碑不是太好，按同事的說(shuō)法也是比較差，同事們的孩子幾乎沒(méi)有在這里上學(xué)的。但如果想擇校就必須買(mǎi)房了，請(qǐng)問(wèn)您有什么建議？有沒(méi)有不用買(mǎi)房的其他渠道？

另外如果買(mǎi)房也牽扯到其他問(wèn)題，一是資金，我們積蓄不多，想在北京買(mǎi)房就必須賣(mài)掉鄭州的，還掉貸款后能籌集總計(jì)200萬(wàn)出頭。在月供不超一萬(wàn)的情況下，最多買(mǎi)400萬(wàn)的房吧，這有可能買(mǎi)到能三口人居住的兩居室學(xué)區(qū)房嗎？

二是工作問(wèn)題，調(diào)回北京的話我的還好安排，至少是收入會(huì)提高些。但我妻子的工作就面臨難題，辭職回北京的話很難找到工作。而且同時(shí)帶來(lái)的是消費(fèi)增加，北京的生活成本跟鄭州相差不大，但據(jù)了解孩子的補(bǔ)課費(fèi)用北京高出太多。鄭州一對(duì)一補(bǔ)課500一次算不錯(cuò)的，但據(jù)說(shuō)北京常規(guī)都要上千，這會(huì)增加很大的壓力。

A：

1、這我好像提不出什么建議似的，是否回北京只能自己決定，資金和工作問(wèn)題外人也不好說(shuō)什么。

2、**中學(xué)確實(shí)是排名不太強(qiáng)，在豐臺(tái)都屬于中下吧，勉強(qiáng)中等。這可以參考?xì)v年的中考分?jǐn)?shù)，肯定是不太高。但這也看孩子自身的天分+努力吧，普校也有不少優(yōu)等生的。

為了小升初買(mǎi)房，常規(guī)建議是買(mǎi)朝陽(yáng)區(qū)的，因?yàn)橐皇菃涡澠瑸橹鳎辛朔考?戶籍的話大概率能進(jìn)入對(duì)口校。二是朝陽(yáng)區(qū)有本地特色，單獨(dú)對(duì)口中學(xué)牛校的房子溢價(jià)不高，總價(jià)高些的話還能買(mǎi)到完全沒(méi)溢價(jià)的。

但400萬(wàn)總價(jià)的選擇不是太多，能買(mǎi)到的也基本都是老房。可以看看望京陳經(jīng)綸分校或清華附朝陽(yáng)的吧，相對(duì)單價(jià)低一些，學(xué)校也很好。但您的單位在豐臺(tái)啊，而且是在西三環(huán)西四環(huán)附近吧，住在朝陽(yáng)東北方向能方便嗎？

其他東西海的學(xué)區(qū)房就更貴了，而且也都是派位入學(xué)，不能保證學(xué)校，都是碰運(yùn)氣。400萬(wàn)來(lái)說(shuō)一般都是占坑兒房，很難滿足家庭居住。

3、其他這工作問(wèn)題我不好說(shuō)什么了，只能自己考量。補(bǔ)課費(fèi)也看什么老師，幾百到上千都有，也只能自己選擇，外人不好建議。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我前幾年剛到北京時(shí)不懂房子，所以買(mǎi)了個(gè)房山的公寓50年的，110萬(wàn)買(mǎi)的，現(xiàn)在中介說(shuō)只能賣(mài)75萬(wàn)了，成交73萬(wàn)左右。而且我近期才得知這套房對(duì)積分落戶沒(méi)幫助，所以很糾結(jié)，不知道該留著還是賣(mài)掉了。

A：

1、對(duì)公寓的常規(guī)建議是要么就別買(mǎi)，買(mǎi)了也就甭賣(mài)了。確實(shí)不好賣(mài)，還不如留著收租金呢。既然是價(jià)值75萬(wàn)，那估計(jì)租金能在2/3000塊錢(qián)，收益率高于普宅。

確定不住也不租，或者是要增加職住分那就換了吧。但說(shuō)實(shí)話，割肉對(duì)誰(shuí)來(lái)說(shuō)都挺疼的，想好了再賣(mài)。

2、另外多說(shuō)兩句吧，公寓的優(yōu)勢(shì)就是居住的性價(jià)比高，租金也高，上車(chē)門(mén)檻低。但劣勢(shì)也明顯，除了稅費(fèi)高和流動(dòng)性弱之外，價(jià)格走勢(shì)也大概率弱于普宅。

另外有三個(gè)隱形風(fēng)險(xiǎn)。一是房產(chǎn)稅，因?yàn)檫@是商業(yè)地產(chǎn)，所以早有成型的法規(guī)，只是一直沒(méi)收而已。但如果開(kāi)征房產(chǎn)稅，那大概率從公寓開(kāi)始，一旦開(kāi)始就會(huì)增加持有成本，對(duì)價(jià)格也會(huì)有影響。

二是土地到期之后的出讓金問(wèn)題，到目前為止還沒(méi)有明確的說(shuō)法。但既然是商業(yè)地產(chǎn)，那到期后大概率是得多少征收點(diǎn)兒的。

第三是政策問(wèn)題，反正到目前為止沒(méi)有鼓勵(lì)過(guò)，而是一次次的打壓。畢竟這種項(xiàng)目和普宅是有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的，公寓開(kāi)發(fā)的多了，必定降低住宅的土地價(jià)格和售價(jià)，那政府的土地收入和稅費(fèi)就少了。所以不太可能有什么利好，一直傳聞下一步會(huì)在水電等基礎(chǔ)費(fèi)用上進(jìn)行監(jiān)管，那如果增加了使用成本，也有可能影響價(jià)格。

3、簡(jiǎn)單就這情況，我沒(méi)什么建議，只能是列出情況，看自己的想法吧。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)教個(gè)小問(wèn)題。本人目前在呼市生活，明年退休，準(zhǔn)備到北京幫忙帶孫子。兒子在北京，有京戶，兒媳北京人，他們的房子不大，所以我們?nèi)チ艘仓荒芰碣I(mǎi)房或在附近租房。

現(xiàn)在的初步方案是明年賣(mài)掉呼市一套房（自住的保留），加積蓄能有200萬(wàn)左右，在朝陽(yáng)區(qū)全款買(mǎi)一套商住公寓，租出去，租金預(yù)計(jì)4000-5000元。然后用這筆錢(qián)租在海淀學(xué)院路，看情況增加部分租金，一居室就行。您覺(jué)得這方案可行嗎？

A：

1、可行啊，50年公寓的租金收益高，換租普宅的話能占便宜，想法挺好的。

2、不過(guò)也提醒幾點(diǎn)吧。一是老人年齡越大越不好租房，部分房東都怕惹麻煩。所以如果買(mǎi)50年的公寓，最好考察一下，買(mǎi)那些將來(lái)能自住的，省的到時(shí)候又折騰，因?yàn)楣⒍疾惶觅u(mài)，挺麻煩的。常規(guī)建議是要么就別買(mǎi)，買(mǎi)了也就輕易別賣(mài)了。

另外公寓的優(yōu)勢(shì)是租金收益高，劣勢(shì)除了不好賣(mài)之外還有部分保值的風(fēng)險(xiǎn)，至少是價(jià)格走勢(shì)弱，另外是有可能首批增收房產(chǎn)稅，土地到期后也有可能讓繳納出讓金。還有就是政策方面的風(fēng)險(xiǎn)，比如一直傳聞要統(tǒng)一為商業(yè)水電+限制租售什么的。所以考慮好再買(mǎi)。

3、再有建議如果孩子住在學(xué)院路，那其實(shí)沒(méi)必要非得買(mǎi)在朝陽(yáng)，海淀公寓的租金收益也差不多。因?yàn)?0年公寓不能落戶不帶學(xué)位，也就沒(méi)有溢價(jià)，所以租金收益是正常值。買(mǎi)近點(diǎn)兒的容易打理，將來(lái)要自住的話也方便。

這自己在平臺(tái)上看看房源吧，找中介也行，讓他們給算算租售比，200來(lái)萬(wàn)的選擇也不少呢。

4、總之既然是明年才行動(dòng)呢，那就再多考慮一下吧，把各方面的優(yōu)劣勢(shì)都考慮清楚。

僅供參考。

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