北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我剛看了您的文章，說花鄉橋周邊小區的那篇，碰巧我也正要在這附近買房，您能給做個詳細的解讀嗎？也不用太麻煩，只要列出這幾個小區的優劣勢就行。

益辰欣園、怡海花園、鴻業興園、三環新城、四合欣園、天興家園、花香西苑、恒富花園。另外育仁里真的有拆遷的可能嗎？溢價率具體多少？另外聽說益辰欣園是沙坑兒上蓋的，質量是否有影響？

A：

1、我做不了，您覺得不麻煩我覺得麻煩，頂多簡單說兩句吧。

2、益辰欣園最早叫未來城，是沙坑兒，但這不算劣勢，坑越深的地基還越結實呢。或者說花鄉一帶凈是沙坑兒，怡海和育仁里也都是，黃土崗到馬場六圈一帶多的是。

益辰欣園優勢就是電梯板樓，劣勢是密度大點兒。怡海優勢是質量好配套齊物業好，劣勢是塔樓太多，板樓的保值更高。鴻業興園是商品房更強，兩限房弱點兒。三環新城經適房，優劣勢都很明顯，避開鐵道噪音就行。

四合欣園和天興家園都是回遷房，質量普通地段兒挺好。花香西苑是政策房，自住型的，優勢是跟商品房幾乎同等質量，劣勢就是臨街。恒富華園也是優劣勢明顯，看具體的房源吧，一分錢一分貨。

3、育仁里的拆遷說了很多年了，我也不知道有沒有可能，主要得看旁邊小學的規劃吧，大概率要拆一塊兒拆，否則光拆這么點兒面積意義不大。溢價率之前到過20%，現在估計也就剩10%了，拖的越久，希望越渺茫，都沉不住氣也就降低溢價了。

4、簡單就這情況，我真寫不了太詳細的，還是問當地中介吧。

僅供參考。

二

Q:

請問，我目前在海淀西翠路住，最近想買個小兩居，接老人來京住，兼具保值屬性吧，價位考慮350萬左右，海淀合適的感覺不多，靠近西翠路這邊的豐臺房子有什么推薦的嗎？另，不需要考慮學區，交通最好便利性，小區環境稍微好些。

A：

1、既然不需要學區，那為什么要看海淀的啊？海淀所有的普宅都帶學位，也就都有學區溢價，西翠路一帶30%吧。也就是說，花350萬買套小戶型，實際得到不超過250萬的居住體驗，那100萬是學區價值，不上學的話發揮不出任何價值。而且今年是入學高峰最后一年，明年就是明確的拐點，到時候是否保值得看政策，考慮好再買。

2、而且您這靠近西翠路的豐臺是什么標準啊？最近的也得是四環外的青塔了，四環內是沒什么合適的。

這典型的就看長安新城吧，經適房社區，優勢是規模大，早期的質量也不錯，沒學區溢價。但這種小區就是自住為主，期望值別太高，價格走勢更跟隨大盤就算成功。

或者說這預算不太好買到投資性太強的，因為北京的中位數在600萬左右，超過這個價格的才算改善房，客戶群體對價格不特別敏感，相對容易抬高價格。而市區總價不太高的多數都是剛需房，對價格敏感，那更跟隨大盤就挺好了。

3、總之再考慮一下吧，適當取舍，房子是用來住的，長安新城是經適房中算相對兼顧的。

僅供參考。

三

Q:

請問，我最近在看朝陽的二手房，雙井和九龍山片區去看了兩次，比較心儀的有石韻浩庭、時代國際嘉園、天之驕子、金港國際。800-900W預算兩居，南北或全南、東南戶型，A派公寓也喜歡但目測夠不到。

這4個小區章哥有沒有推薦先后？另外備選的還有四惠的東恒時代二期，待看的還有奧森片區。想請教章哥的建議。

A：

1、推薦先后，在我看來都差不多，同一地段內同等小區，連物業費標準都差不多。所以就沒必要排序小區了，看具體的房源更合適，畢竟房子是用來住的，越宜居的保值越好，至少流動性強。

2、四惠的東恒二期，那如果再排序就肯定是這里優先啊，這是送分題。因為北京的規劃是攤大餅，樓市板塊也是以環線為邊界，前些年四環內外的價格還差距明顯呢，現在卻能放在一起比價了，那只能說明是東恒二期的價格走勢更好唄。

或者這么說吧，近十多年來，四環外大多數板塊的價格走勢都比四環內強。而雙井屬于兩級分化比較明顯的板塊，豪宅真強，中等的中等，老房吃了不少虧。

3、奧森那就看了再說吧，離得這么遠怎么考慮的通勤啊？如果都方便，那從投資角度肯定是先北后南，包括板塊和具體小區。北邊保值好的小區更多，但是價格也就更高點兒了，基本都10萬左右。

僅供參考。

四

Q:

請問，我在固安孔雀城有一套房，買了好幾年了，本意是退休后自住兼顧投資。現在是感覺租金還可以，那如果以租售比的理論來看待，是不是也應該房價觸底了？

A：

1、具體數值是多少啊？北京的平均值是不到700，郊區一般800左右，環京如果在這個數值左右就說的過去了，可以看作基本觸底。

2、不過說實話，這種用租售比來評估溢價的方法一般只適用于成熟板塊，至少是入住率超過70%的小區，否則沒什么意義。因為如果入住率很低，那即便是租金不低也沒有代表性，畢竟有大量的房子是閑置狀態的，相當于庫存，一旦上市是必定降低市場價的。

3、另外一點，環京的租售比是個挺尷尬的存在，因為不好確定是用北京的當參照，還是用當地老城區的？

如果用北京的當參照，那北京的平均值是6/700，環京即便達到800都算說的過去。而如果是對標廊坊市區，那4/500就算高的了，環京的800就更高了，說明還是有泡沫的。

4、所以我也不敢多說什么，對環京樓市實在不熟。只能說如果以北京的當參照，再加上橫盤的日子不短了，那可以算基本觸底。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。