北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我是孩子家長(zhǎng)，外地的，對(duì)北京房子可以說(shuō)一無(wú)所知，所以懇請(qǐng)章哥幫我分析一下。兒子在亦莊，國(guó)企外包，女朋友在望京，阿里巴巴，他倆月收入目前到手的共2.5萬(wàn)左右，年底會(huì)有十萬(wàn)多點(diǎn)的獎(jiǎng)金，都工作6年了，目前他倆公積金賬戶(hù)有約25萬(wàn)。都沒(méi)有北京戶(hù)口。

兩家庭背景是這樣的，我們?cè)诳h城，夫妻事業(yè)編，兩人工資各七八千。在香河先后買(mǎi)2個(gè)房，總投入近180萬(wàn)。女孩家燕郊的，自住一套，出租一套，她父母沒(méi)有工作，據(jù)說(shuō)社保開(kāi)的很少。

我的問(wèn)題是：

1、從我描述的我們自身?xiàng)l件和目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及房?jī)r(jià)走勢(shì)看，適不適合現(xiàn)在在北京買(mǎi)房子？如果買(mǎi)，香河的房子必須賣(mài)掉一個(gè)，未來(lái)香河還會(huì)有一點(diǎn)點(diǎn)上浮嗎？如果不買(mǎi)，27年再出手？

2、如果首付300萬(wàn)，貸款150，可以選擇哪里？有人推薦宋家莊地鐵站附近或者十里河，章哥有什么好的建議嗎？具體哪些小區(qū)我們可以考慮？

我關(guān)注章哥好久了，我這么描述訴求好像也不全面，重點(diǎn)我是真的不懂，麻煩了，請(qǐng)您盡量多多給些建議，榴景秀苑您了解嗎？

A：

1、房子是用來(lái)住的，即便不考慮經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和樓市行情，那兩人都工作6年就是28歲了，從結(jié)婚自住的角度也該買(mǎi)房啊。

經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的話是肯定很不好，樓市也低迷到幾乎最低點(diǎn)。我不認(rèn)為北京房?jī)r(jià)還能走低什么，因?yàn)橐皇亲饨鹗找媛室呀?jīng)和銀行存款利率差不多了，二是救市政策還會(huì)出臺(tái)，銀行也會(huì)繼續(xù)的降息降準(zhǔn)。我不認(rèn)為北京房?jī)r(jià)還能大漲，但對(duì)抗通脹還是能做到的。

2、香河的房?jī)r(jià)，如果北京要上漲的話當(dāng)然也是跟隨了，北三縣歷次行情都是如此。但單獨(dú)上漲的可能性沒(méi)有，整體走勢(shì)也不太可能超過(guò)北京。

3、有需求就買(mǎi)，不著急那就等到27年唄。不過(guò)如果是想等香河回暖后再換到北京，那大概率是占不到什么便宜的。

4、450萬(wàn)，亦莊和望京，那哪邊的工作穩(wěn)定就靠近哪邊吧，緊著一方為好。這樣等有孩子后不至于兩人都奔波辛苦，便于照顧孩子。

如果取中的話常規(guī)建議是東五環(huán)外的常營(yíng)附近，這預(yù)算能買(mǎi)到兩居，各項(xiàng)算兼顧，包括保值，學(xué)校也能買(mǎi)到還不錯(cuò)的（沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)）。

5、宋家莊或十里河，自住角度都挺好的，價(jià)格相對(duì)低，配套也齊全。劣勢(shì)地段兒不算太強(qiáng)，都收到“南三北五”的影響。典型的是十里河的弘善家園，價(jià)格走勢(shì)明顯弱于北部。但對(duì)應(yīng)的是居住的性?xún)r(jià)比高，所以看自己更注重哪方面吧，各有優(yōu)劣。

6、我沒(méi)什么明確建議似的，還是先決定是否買(mǎi)房吧，然后再看買(mǎi)在哪邊。如果是靠近亦莊，那常規(guī)建議是買(mǎi)在河西北部，這里目前還不算亦莊學(xué)區(qū)，沒(méi)學(xué)區(qū)溢價(jià)，如果將來(lái)劃入亦莊就算占便宜，沒(méi)劃入也不吃虧。

如果是在望京，那常規(guī)建議是在北部為主，包括來(lái)廣營(yíng)的阿里附近，價(jià)格走勢(shì)比南部強(qiáng)一些。還沒(méi)結(jié)婚就避開(kāi)陳分等帶溢價(jià)的學(xué)區(qū)，等孩子上學(xué)期再考慮也不晚。

7、榴景秀苑，不算太了解，魯能（央企下屬）開(kāi)發(fā)的，政策性住房，土地拍賣(mài)的時(shí)候轟動(dòng)北京地產(chǎn)界。另一個(gè)名字是“魯能豐和臺(tái)”，四環(huán)內(nèi)第一個(gè)自住型商品房，限價(jià)2.2萬(wàn)，魯能肯定是至少?zèng)]賺錢(qián)。小區(qū)不錯(cuò)，挺好的圍合式次新小區(qū)，規(guī)模小點(diǎn)兒，公寓形式，價(jià)格走勢(shì)普通吧，在板塊內(nèi)也沒(méi)占到多少便宜，優(yōu)勢(shì)是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我想問(wèn)問(wèn)北京租購(gòu)?fù)瑱?quán)的情況，在我印象中這政策很多年了，那怎么現(xiàn)在還會(huì)有學(xué)區(qū)房呢？當(dāng)然我有房子，只不過(guò)是郊區(qū)的，而我在東三環(huán)上班，租房，我想讓孩子上白家莊小學(xué)，將來(lái)上八十中。

但房東不同意，說(shuō)除非是買(mǎi)房，否則租房的上不了。所以我很糾結(jié)，不是說(shuō)不能買(mǎi)，而是我買(mǎi)房沒(méi)有意義，家里本身有房沒(méi)必要再買(mǎi)。所以我想起租購(gòu)?fù)瑱?quán)了，好多年了，什么情況了？怎么執(zhí)行的？我這種情況怎么解決？

A：

1、租購(gòu)?fù)瑱?quán)是很多年了，一直存在。胡同里的平房大多都是公房，和私房的同樣上學(xué)，有戶(hù)口和居住證明就行了。然后北京明確租購(gòu)?fù)瑱?quán)是2012年，公租房出現(xiàn)了，政策就規(guī)定了租戶(hù)也可以就近入學(xué)，和本地買(mǎi)房的業(yè)主同等權(quán)利。

再之后是因?yàn)閷W(xué)區(qū)房出現(xiàn)+房?jī)r(jià)上漲，所以中央也提出了租購(gòu)?fù)瑱?quán)。之后是廣州積極響應(yīng)，制定了租私人產(chǎn)權(quán)房也能在本地上學(xué)的政策。再之后就是北京也明確了租房上學(xué)的辦法，快十年了，執(zhí)行的挺好的，雖然有些閑置但也算公平。

2、之所以還有學(xué)區(qū)房，就是因?yàn)閷W(xué)區(qū)劃片唄，學(xué)校之間也是有差距等級(jí)的。這就跟買(mǎi)車(chē)+租車(chē)似的，擁有同等的交通權(quán)利，也是租購(gòu)?fù)瑱?quán)。但畢竟有買(mǎi)車(chē)的，也有車(chē)牌子的限制，那這牌子就自然出現(xiàn)溢價(jià)了，跟學(xué)區(qū)房的道理一樣。

3、房東有什么權(quán)利不同意啊？我估計(jì)是您沒(méi)太理解，他的意思應(yīng)該是白小+80的學(xué)位緊張，有房的還安排不過(guò)來(lái)呢，租房的就順位靠后唄，未必能對(duì)口入學(xué)。

這就是資源緊張時(shí)候的無(wú)奈手段，要不然應(yīng)該怎么分配啊？是排隊(duì)還是搖號(hào)，或者是家長(zhǎng)們考試？實(shí)在不行就打一架？甭管用哪種機(jī)制都得有個(gè)規(guī)則吧，再不合理的制度也比沒(méi)有強(qiáng)，再不合理的交規(guī)也比隨便亂開(kāi)強(qiáng)。

4、您這問(wèn)題不好解決，可以租房試試，具體的申請(qǐng)資格和流程網(wǎng)上都有，自己對(duì)照著準(zhǔn)備吧。普通中學(xué)都不難申請(qǐng)，租房也能對(duì)口，但學(xué)校越好難度就越大，好資源什么時(shí)候都稀缺，憑本事靠運(yùn)氣的搶吧，我?guī)筒簧厦Α?/p>

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)：我的購(gòu)房預(yù)算400w左右，在朝陽(yáng)門(mén)工作，孩子在朝陽(yáng)區(qū)崔各莊上學(xué)，目前租房住在學(xué)校跟前。明年孩子要上高中了，我們非京戶(hù)有工作居住證，是不是上高中一定要有房產(chǎn)呢，如果是，那要買(mǎi)房買(mǎi)在朝陽(yáng)區(qū)，哪里方便通勤呢，也能保值一些，房子兩居就行，求推薦！

A：

1、高中不是義務(wù)教育，也就不對(duì)口入學(xué)，和房產(chǎn)沒(méi)任何關(guān)系，只要符合規(guī)定就行。是指普通高中嗎？那就是符合九類(lèi)人的政策，不用有房產(chǎn)。

2、哪里通勤方便得看自己的工作地點(diǎn)了，這外人不好建議，只能是自己感受。

3、400萬(wàn)預(yù)算，常規(guī)建議是東四環(huán)外，先看朝青四惠一帶。過(guò)幾年還要置換的就看商品房，房齡新一些的流動(dòng)性好，保值大多數(shù)都至少不落后。如果沒(méi)合適的就看五環(huán)外常營(yíng)一帶，能買(mǎi)到更大的面積。保值大多不錯(cuò)，包括草橋的那幾個(gè)保障房小區(qū)。

如果是長(zhǎng)期居住的話看老房也行，無(wú)所謂房齡了，只要戶(hù)型宜居就行，必定是跟隨板塊大盤(pán)漲跌，不吃虧也不占便宜。

4、不過(guò)說(shuō)實(shí)話，既然明年就要中考了，怎么這會(huì)兒還提上學(xué)相關(guān)的問(wèn)題啊？提醒一句，如果只是有工作居住證，不是“九類(lèi)人”，那是上不了北京普通高中的，只能是職高中專(zhuān)或技校，再或者是民辦國(guó)際校。但如果是九類(lèi)人，那有沒(méi)有工作居住證都無(wú)所謂，都能按規(guī)定上普高。

據(jù)說(shuō)是有能辦理用工居證上普高的機(jī)構(gòu)，但我只是聽(tīng)說(shuō)，沒(méi)接觸過(guò)，也沒(méi)見(jiàn)過(guò)成功案例。

僅供參考。

四

Q:

我們想問(wèn)成都的房產(chǎn)問(wèn)題。我們名下是有一套海淀五棵松的小兩居，估價(jià)400萬(wàn)吧，但是租金只有每月5000多塊錢(qián)，刨去取暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)的年化收益率1.4%。

現(xiàn)在是孩子的同學(xué)介紹了成都的房子，70年產(chǎn)權(quán)的商住兩用，租金收益率能達(dá)到3%以上。400萬(wàn)可以買(mǎi)兩到三套，手續(xù)問(wèn)題都能解決。

A：

1、我對(duì)成都不懂啊，好幾年都沒(méi)去過(guò)了，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘卸紱](méi)感覺(jué)了，不敢瞎說(shuō)。

2、不過(guò)說(shuō)個(gè)樓市的普遍規(guī)律吧。如果租金收益很高，那通常都意味著風(fēng)險(xiǎn)大或升值慢，也就是甘蔗不能兩頭甜，不可能各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)都占。

那如果說(shuō)成都這房子的收益率真的3%，那大多數(shù)都是因?yàn)閮r(jià)格走勢(shì)偏弱，而且還不太好賣(mài)，否則您孩子的同學(xué)也犯不上找北京人去接盤(pán)。

3、另外如果想投資70年的商住兩用，那北京其實(shí)也有的是，400萬(wàn)肯定能買(mǎi)到，租金收益率也能在3%左右，至少2%以上吧。

比如典型的朝陽(yáng)雙井的優(yōu)士閣，昨天剛有人問(wèn)我的。地段兒非常好，房?jī)r(jià)也相對(duì)低，單價(jià)才3萬(wàn)多一平，一套100來(lái)平的400萬(wàn)吧。租金是能租每月1萬(wàn)以上，每年十多萬(wàn)，收益率應(yīng)該在3%左右了，跟成都的差不多。

4、所以我建議是先考慮好這種商住兩用的公寓的優(yōu)劣勢(shì)，或者是自己的主要需求，看自己更重視哪方面，想好了再行動(dòng)。另外我覺(jué)得沒(méi)必要舍近求遠(yuǎn)，北京很多收益高的呢。更典型的就是Soho，70年的那種，租金收益也都不低，就是升值慢點(diǎn)兒而已。

僅供參考。

五

Q:

我遇到個(gè)大難題，我家孩子明年上學(xué)，而我們的房子在紫薇天悅，對(duì)口陳經(jīng)綸嘉銘，在朝陽(yáng)是很不錯(cuò)的，但感覺(jué)還是不如西城，所以就添了200萬(wàn)換到了月壇的船舶家屬院，對(duì)口三里河三小。

但這幾個(gè)月和鄰居交流才發(fā)現(xiàn)，西城的派位似乎有些名額傾向太嚴(yán)重了，普通家庭是很難選中八中等校的，鐵二的概率都不高。而且得知如果派入161以下的中學(xué)，那從成績(jī)來(lái)說(shuō)是不如陳經(jīng)綸嘉銘的。

所以我們現(xiàn)在很糾結(jié)了，感覺(jué)這次換房太草率了，房子居住條件下降了很多，學(xué)校也很有可能不如原來(lái)的。但如果再換回去是不是也沒(méi)有道理啊，平白無(wú)故損失了好幾十萬(wàn)。

A：

1、這也不算什么難題吧，既來(lái)之則安之，不琢磨不就不糾結(jié)了嗎！

2、簡(jiǎn)單說(shuō)吧，以陳經(jīng)綸嘉銘的成績(jī)排名來(lái)說(shuō)，如果換到西城普通學(xué)區(qū)算是失誤，或者是沒(méi)什么意義。但換到月壇不算草率，畢竟是西城頂級(jí)學(xué)區(qū)，從整體資源來(lái)說(shuō)是優(yōu)于朝陽(yáng)的。也就是說(shuō)朝陽(yáng)是單獨(dú)的學(xué)校很強(qiáng)，而西城是整體的資源更強(qiáng)。

3、從房子來(lái)講怎么說(shuō)呢？肯定是增加了學(xué)區(qū)溢價(jià)的比例，但也不算太高吧。嘉銘桐城如果不是太大的戶(hù)型，或者千萬(wàn)左右的房產(chǎn)的溢價(jià)是10%左右。而月壇增加200萬(wàn)之后估計(jì)租售比應(yīng)該在1000左右，溢價(jià)率30%吧，所以也就增加了20%左右，說(shuō)的過(guò)去，畢竟得到了西城的教育資源。

4、所以我覺(jué)得沒(méi)必要太糾結(jié)了，已經(jīng)如此，何必自己找別扭呢？而且西城的派位挺公平的，所謂的傾斜無(wú)非是政保而已，這本身就跟普通家庭無(wú)關(guān)，甭琢磨就無(wú)所謂了。最重要的是離小升初還早著呢，到時(shí)候要中獎(jiǎng)了呢？那不就皆大歡喜了嗎！

5、總之我覺(jué)得沒(méi)必要糾結(jié)，還是這話，既來(lái)之則安之，世上本無(wú)事，沒(méi)必要自擾之。

僅供參考。

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