正文

看到題目，很多人會有疑問：房改，什么房改，之前不曾有，何談結束呢？

在正文開始之前先和大家說說“中國第二次房改的由來”

房改這個詞，不是我定義的，

比較早出現在2023年8月25日，使用的語境出處是《關于規劃建設保障性住房的知道意見》

在這份文件的語境中，詮釋了房地產雙軌制，也就是商品房歸屬市場，放開限購、限售、限貸，保障房歸屬福利，[買不起也有房住]

也就是說，這一次的房改方向就是租售并舉，實現居者有其屋。

那么，如果以時間為軸，中國之前的有類似的情況嗎？

答案是有的。

——1980年4月5日鄧公提出的：

“ 城鎮居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋，不但新房子可以出售，老房子也可以出售。

可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清 ”一樣，具有劃時代的意義。

時間再向上追溯，中國居住房屋最初的制度叫[福利分房],就是計劃經濟時代 ， “等國家建房，靠組織分房，要單位給房”

也就是說，只要有單位，就有房子 。

前文邏輯是按照“倒序”的方式寫的，怕大家理解有誤，我再正序的給大家說說房改。

——最初，就是計劃經濟時代的福利分配，也就是單位分配；

有單位=有房

——后來，就是市場經濟時代，住房商品化，需要購買而不是分配；

有鈔票=有房

——現在，也就是2023年提出的新一輪房改，是在上述制度的基礎上，形成保障+市場化的雙軌制。

該怎么形容保障房+商品房并行，也就是2023年房改的情況呢？

我認為，保障房是福利分房的變形，即由之前單位分房的1.0變成了有戶口少花錢的2.0版本。

這個維度給大家舉個例子，大家就明白為什么說保障房是福利分房的衍生了。

——深圳

深圳這種寸土寸金的地方，深圳前海這種99999純金的地段，保障房和商品房建設到一個小區里面，且公區互通互用。

從“居者有其屋”的角度看，只要有深圳戶口就可以“輪候”保障房，這帶來的結果就是：

1、為了保障了中低收入群體，讓他們用市場價6折的錢買房子；

可現實是什么？

在商品房價值受損，商品房市場化不暢的前提下，即便是6折、5折給予的“恩賜”也是滯銷

2、商品房、購買商品房群體利益受損

保障房最大的問題不在于6折的價格，而在同一個項目有兩種產品，一種產品10萬元/㎡ ，另外一種產品6萬元/㎡

再這樣的背景下，6萬元/㎡會拉低整個小區的銷售價格和銷售速度。

因為購買商品房的人怎么都想不明白，自己掏空6個錢包買的10萬元/㎡ 的房子，怎么隔壁只要“夠窮”就可以買到6萬元/㎡。

而且在未來銷售過程中，如果保障房業主按照8萬元/㎡銷售，那這10萬元/㎡買入的業主該怎么辦？

所以，同一個小區，同時有商品房和保障房，就是計劃經濟福利分房的變形。

因為有戶口+錢少=有房

那么我今天的文章為什么說[中國第二次房改，結束了呢],

因為保障房+商品房的規則再次發生了改變！

01

首先，改變

5月28日，深圳市住房和建設局公示了《深圳市配售型保障房住房管理辦法》的意見稿。

深圳市是 將配售型保障房不合理的“地方”進行了整改

在這份意見稿中，有幾項值得和大家仔細說說。

第一點：封閉式

啥意思呢？

就是購買保障房不可以出售，更沒有持有5年或者10年綠本變紅本的好事，

原文：配售型保障性住房實施嚴格封閉管理，禁止以任何方式變更為商品住房

也就是說，保障房就是供給屬性，屬于福利的一種，

保障房不能商品化，如果想要出售，只能賣給住建回購，或者在住建平臺賣給同樣需要購買保障房的人。

我認為，這是保障房制度的完善，也是保障房制度的進步。

這樣一來就建立了保障房和商品房的區隔，保障房不參與商品房市場化的買賣邏輯，即體現了保障房的福利意義，也不侵蝕商品房購買群體的利益。

毫無疑問，這是制度的進步。

第二點：歸一

之前保障房有很多種，什么共有產權、安居房、人才房、廉租房等等，反正“花名”一堆。

這次意見稿明確，未來深圳只有配售型保障房和租賃房兩種，什么安居房、共有產權在未來都不復存在了。

那么，這把共有產權、安居房、人才房“歸一”，變成配售型保障房的好處是什么？

我認為答案是統一價格。

如果說福利分房是房地產的1.0時代，那么商品房就是2.0時代，現在的共有產權就是1.5時代，介乎于福利分房與商品房之間。

按照商品房的價格，共有產權房的價格僅為商品房價格的50%至60%，降低了一半，同時50%共有產權又讓總房款降低50%。

那么，用商品房四分之一的“價格”就可以購買共有產權房產了。

現在統一都變成“配售型”商品房，那么再也沒有“商品房”四分之一價格買房的“好事了”

第三點：獨立

前文就和大家說了，2023年保障房制度的不完善之處在于：同一個項目，保障房6萬、商品房10萬。

這種組合的初衷我是理解的，

將商品房業主與保障房業主混居到一起，也就是一個項目同時建設保障房+商品房，最大限度避免了“貧民窟”出現，但卻侵蝕了商品房業主的利益

那么，有沒有更好的辦法，既不侵蝕商品房業主的利益，也不開倒車用商品房業主的利益補貼保障房呢？

從深圳最新的意見稿看，解決路徑就是“買入商品房+租賃=混居”，然后配售型保障房單獨批地。

換句話說，混居還在，但不侵蝕銷售型商品房的利益。

第四點：小上加小

保障房+商品房雖然同在一個小區，但在戶型維度，還是有些差別的。

像深圳之前的保障房面積都是小兩房、小三房，只不過小三房銷售不如小兩房。

但這次意見稿明確，未來配售型保障房的戶型面積要更小，預計以小一房和小兩房為主。

那么，深圳配售型保障房意見稿的影響是什么？

我認為最關鍵的只有一點：就是保障房就是福利，針對中低收入群體，界限不再模糊。

同時，不再犧牲商品房市場化的利益，又保證“居者有其屋”的目標

也恰恰因為保障房回歸福利房范疇，不存在未來市場化流通的可能，保障房和商品房之間就建立了價值區隔，像之前保障房搶占商品房購買群體的情況將不復存。

寫這篇文章的時候，我又查了相關信息，發現不僅是深圳，很多城市的配售型保障房也都如此、

——廣州在之前就頒布了類似的意見稿，明確配售型保障房禁止流轉，采取封閉管理。

長沙在5月13日公布了《辦法》，大致內容和方向基本一致，也是現房銷售+封閉管理

——濟南

濟南在3月31日公布了《辦法》，也明確惡劣配售型保障房封閉流轉。

4月14日成都頒布了《成都保障性住房管理暫行辦法》，明確了保障房封閉流轉

除了上述這些城市、武漢、西安、杭州、南京等城市都在2025年陸續頒布的保障房管理辦法。

沒有懸念，都是不允許保障房在商品房市場流轉，全部都是封閉流轉。

這意味著，中國第二輪房改，不僅沒有結束，還進一步完成、優化了制度，讓商品房市場化，保障房福利化變得更徹底，更有效率。

換句話說，房地產雙軌制，沒有變！只不過制度在完善、在成熟。

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02

其次、一個問題

如果有一個人對社會的貢獻是產出100個金幣，卻要用家庭財富的70%來償還債務，而另外一個人對社會的貢獻是產生25個金幣，卻可以用背負更少的債務。

那么，還會有人努力產出100個金幣嗎？

我想沒有！

既然干多干少都一樣，那為什么要多干呢？

所以，未來商品房與保障房的雙軌制一定有非常明顯的屬性區別和價值區別。

換句話說，有錢和沒錢，這件事必須有區別~

文章最后，給大家說一說英國房產歷史的一小段故事。

1979年代表保守黨的撒切爾夫人上臺。

為了實現該黨長期以來的目標：把英國變成一個“有產國家”，通過了《住房法案》，將150萬套公屋（保障房）賣給了實際租賃人。

也就是說——

撒切爾夫人上臺后，通過一項法案，把保障性租賃住房出售給能出錢的租客。

在她的描述中，這是“20世紀最重要的革命之一”。

但從這個制度誕生之日起，就充滿了爭議。

——贊揚者認為這個制度讓更多人拿到了房子產權，用低價購買了不斷增值的資產；

——保障房的建設資金來自納稅人，但購買保障房獲利的人卻沒有反哺納稅人。

隨著時間的推移，到了1988年英國又改變了模式。不再鼓勵私人購買保障房，反而引入了短租保障房，租期最短僅為6個月。

與此同時，金融監管放松，讓多信貸進入房地產行業，鼓勵房地產買賣交易。

于是，英國房價暴漲。

隨著英國房價的暴漲，英國政府逐漸意識到無論是購買保障房、還是提供保障性租賃房，都無法滿足人們獲得“適用而滿意的住房”。

所以——

英國的個人住房補貼制度誕生。

從1999年到2012年，英國從“大力提供租賃保障房”轉變到“大力提供租房補貼”，而所有的補貼皆在幫助困難家庭支付房屋租金。

那么，到了2023年英國商品房的價格是什么樣呢？

英國2023年1月粉的平均掛牌價（asking price）對比去年同期上漲了6.3%，目前全英平均掛牌價為362,438英鎊，約合人民幣297萬一套。

倫敦地區房產最新掛牌價對比去年同期上漲了6.1%，目前倫敦房產最新平均總價為667,587英鎊一套，約547萬人民幣。

最后附英國近五年（2018-2023年）房價走勢圖：

我簡短的總結了英國房地產幾個歷史性的轉折和現狀，希望在這短短的600多字中，能讓大家明白，終有一天：

不再干預市場，任由其市場化；

不會大量提供廉租房以供租賃，轉而提供現金補貼支持部分人群；

放寬信貸，讓更多普通人購買商品房會仍是主流；

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03

最后，簡單的總結幾句。

如果多數人的利益是公平，那么多數人投票的結果就是瓜分富人的財富，如果少數人的訴求是公平，那么少數人投票的結果就是財富的集中和壟斷。

所以，這個世界沒有絕對的公平，也沒有完美的解決辦法！

所以，目前的雙軌制，算是沒有辦法的唯一辦法了。

只不過，我依然深信，違背人性和市場自由的一切都將被修正，

想投資買房的伙伴掃描下方二維碼，我會在私域直播中給大家講述趨勢和資產配置的底層邏輯~

老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產這回事！

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