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6月的北京樓市，似乎又要燃起來了。

5月30日，海淀臻澐、朝陽保利朝觀天珺和金茂滿曜，同時(shí)取得預(yù)售證。

一天后，臻澐和金茂滿曜發(fā)布各自海報(bào)，前者首日認(rèn)籌過百套，后者則稱116平米戶型庫存告急。

與它們的火熱相比，來自西邊石景山的首鋼璟悅長安，曝光度少了許多。

但在花姐看來，這個(gè)被其他明星項(xiàng)目掩蓋光芒的新盤，同樣具備熱銷的潛質(zhì)：

1、它是石景山首個(gè)具備好房子元素的項(xiàng)目，擁有內(nèi)嵌陽臺(tái)、首層架空等。

2、側(cè)重剛需的產(chǎn)品定位，讓它的總價(jià)，在500萬元出頭就能上車。

5月上旬，首鋼璟悅長安公布了戶型圖，贈(zèng)送尺度超大，官方預(yù)計(jì)將在6月中旬正式開盤。

盡管產(chǎn)品力在當(dāng)下的石景山鶴立雞群，但首鋼璟悅長安的缺點(diǎn)也十分明顯——樓間距實(shí)在太密了。

不同戶型得房率差異較大

首鋼璟悅長安的戶型共有4個(gè)段位，具體可分8款，83平至107平三居，以及131平四居。

其中97平和107平戶型，是它的絕對(duì)主力戶型，加一起的占比可達(dá)到近80%。

既然是石景山的首個(gè)好房子，首鋼璟悅長安的贈(zèng)送尺度，自然不小——所有的戶型，內(nèi)嵌陽臺(tái)+設(shè)備平臺(tái)+飄窗“三件套”齊全。

不過，它的邊戶和中間戶的贈(zèng)送面積，差異蠻大，原因是邊戶飄窗贈(zèng)送范圍很廣。

花姐特意將97平、107平兩款戶型的邊戶和中間戶，進(jìn)行了拆解。

1、97平米三室兩廳兩衛(wèi)

這是首鋼璟悅長安所有戶型中，實(shí)際得房率最高的，邊戶最高可達(dá)到96.7%。

它為南向兩面寬三居，邊戶和中間戶的整體格局相仿，但細(xì)節(jié)差異較大。

邊戶客廳面寬4.1米，中間戶4米；客衛(wèi)的設(shè)計(jì)不同，讓整個(gè)戶型其他功能區(qū)的面積，有所不同；邊戶飄窗涵蓋主臥、客廳、廚房、客衛(wèi)，中間戶則只有主臥有飄窗。

這導(dǎo)致它的邊戶和中間戶的實(shí)際得房率，能差出5個(gè)百分點(diǎn)。

2、107平米三室兩廳兩衛(wèi)

這是首鋼璟悅長安所有三居中，唯一的南向三面產(chǎn)品。

與97平相比，它的內(nèi)嵌陽臺(tái)進(jìn)深為1.5米；除了邊戶整個(gè)側(cè)面有飄窗外，其他的細(xì)節(jié)差異，不是很大，只在衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)上，略有不同。

在戶型圖中，首鋼璟悅長安并沒有將南向次臥封起來，而是設(shè)計(jì)成了一個(gè)多變空間格局。

花姐測算，該戶型的邊戶實(shí)際得房率，約在90.7%至94.7%；中間戶的實(shí)際得房率，則在約85.7%至89.7%之間。

樓間距過于拉胯

盡管產(chǎn)品力冠絕當(dāng)下石景山，但首鋼璟悅長安在公區(qū)方面，暴露出了自己的弱點(diǎn)。

它的樓間距實(shí)在太密了。

首鋼璟悅長安的整個(gè)地塊，呈長方形，東西長約246米，南北寬約112米。

但首鋼地產(chǎn)在它身上，南北居然排布了4排16棟住宅樓，從北至南依次為3棟、4棟、4棟、5棟。

正中間，一條東西向的中軸景觀帶，將整個(gè)小區(qū)分成了南北兩個(gè)大格局。

北邊6#和3#、2#之間的距離，僅僅只有9米和9.07米；南邊10#和13#、14#之間的距離，為10.27米和9.96米。

過于局促的樓間距，讓小區(qū)大部分樓棟之間，都存在角煞，遮擋嚴(yán)重。

16棟住宅樓中，真正可稱得上好房子的，只有北邊第二排的4#至7#4棟樓。

為何會(huì)這樣？

背后最大的原因是，首鋼地產(chǎn)在璟悅長安身上，企圖融入太多的好房子要素，導(dǎo)致裝的太滿，形成了反噬。

舉個(gè)簡單例子。將首鋼璟悅長安南北陽臺(tái)的所有進(jìn)深加一起，可接近12米左右。這也就意味著，它的樓間距，因這些贈(zèng)送手段，變窄了12米。

此外，它擁有4個(gè)首層架空區(qū)域，約1200平米；南邊景觀大門約300平米。

所有的不計(jì)容面積加一起，約在1.27萬平米左右。

花姐曾測算過，這導(dǎo)致首鋼璟悅長安的實(shí)際容積率，達(dá)到了3.16，比規(guī)劃的2.71，足足高出了0.45。

對(duì)購房者而言，除了戶型的優(yōu)劣之外，采光也一個(gè)無比重要的問題。

花姐點(diǎn)評(píng)：

很明顯，首鋼地產(chǎn)在璟悅長安身上，用力過猛了。

它樓間距過密，說到底還是開發(fā)商既要又要的思維在作祟。

殊不知，月滿則虧。

此外，首鋼璟悅長安能夠具備熱銷基因，還要得益于中海長安源境的“仁慈”。

4月10日，首鋼地產(chǎn)公布了璟悅長安總平圖；同一天，中海新城也掛出了長安源境二期的規(guī)劃方案。

它們之間的直線距離900米，算直接的競爭對(duì)手。

不過，為了不背刺一期296戶業(yè)主，中海新城在長安源境二期的規(guī)劃上，幾乎翻版了一期，并沒有植入盛行的內(nèi)嵌陽臺(tái)。

這讓它們雖然同時(shí)公布了規(guī)劃方案，但形成了兩個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品。

站在道義的立場，中海新城這種不愿背刺老業(yè)主的行為，蠻值得欽佩。

但作為生意，它的這個(gè)舉動(dòng)，無疑加重了中海長安源境的去化難度。

中海長安源境一期，自去年9月開盤以來，截至目前供應(yīng)286套，網(wǎng)簽113套，網(wǎng)簽均價(jià)6.28萬元，網(wǎng)簽金額8.54億元。

網(wǎng)簽均價(jià)較一個(gè)多月前，低了600元/平米。而8個(gè)月多時(shí)間，39.5%的去化率，只能說差強(qiáng)人意。

結(jié)合當(dāng)下中海地產(chǎn)的降價(jià)風(fēng)波，微妙局勢下，中海長安源境二期的入市，似乎也不會(huì)很著急。

失去一個(gè)主要的競爭對(duì)手，首鋼地產(chǎn)應(yīng)該感謝中海新城的成全。