北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我在昌平南邵有一套80平米的兩限房，小兩居頂層，這個月初207w剛出手，合同己簽，目前等“唯一”條件（離婚需滿一個月冷靜期），所以款項需一個半月左右才能到手。我賣房的目的，一是離得太遠（目前住豐臺西羅園），二是這個兩限房有硬傷（頂層）。

因此有了換房的打算。這段時間一直看亦莊林肯公園的ABC三個區的房，因為岳父岳母住C區十來年了，對周圍環境及小區環境比較滿意，離岳父岳母也近。

想問章哥：

1、換房現在是否合適，北京房價還有多少下降空間？

2、林肯的公寓房純自住的話現在入手合適嗎，還是等明年再下手？總感覺萬一年底又降了豈不是虧了。

A：

1、我認為北京房價沒有下跌空間了，因為平均租售比降到了600多點兒，年化租金收益率接近2%。東西海之外沒有學區溢價的收益率更高些，東五環外都有達到毛收益2.8%，凈收益2.5%的了。而同期銀行利率又降了，現在五年期的才1.3%。

那在這種情況下，業主們為什么要低價賣房？比如您這207如果存銀行，那每年利息也就3萬多塊錢。而如果是買沒溢價的小一居，200總價在五環租金一般4500左右，減去物業費取暖費也在至少4萬以上。這種情況下如果房價還降，那愿意抄底的就多了，都會算賬的。

2、林肯的價格我可不知道，也算租售比吧。但亦莊是有學區溢價的，一般10%左右。那在得出普宅的數值后，先減去10%，最高15%吧，然后除以2，得出的數字如果和公寓的差不多，那說明公寓的價格也基本合理。

3、再等等也行，關注政策利好+成交量是否上漲，都沒有利好就等著，有了一項就做準備，兩項都出現就盡快。但也不用太著急，因為就算有行情，公寓也是順位靠后的，不會吃虧。

是否會下降的話那看租金吧，如果租金大幅下跌，那房價也有可能跌。但租金又是和平均工資強相關，如果工資出現明顯下跌，租金就有可能降，連帶著房價也有可能受影響。

僅供參考。

二

Q:

我想問下現在北京學區房還可以買嗎？想了解一下未來學區房的價值空間。我們預算400，有計劃西城陶白和展覽路學區。因陶白直升校較多，以陶白為主。我們兩個孩子，老大明年3年級，老二明年一年級。現在房山長陽。目前觀望猶豫中，希望您能給些建議。

A：

1、學區房看自己的需求，有需求就買，否則也沒別的辦法啊。溢價是明擺著的，目前均值在25%左右，看自己是否能接受了。

2、未來的價值空間。基礎部分肯定是跟隨大盤漲跌，但溢價部分說不好，看到時候的政策了。有利好就能撐住，沒有的話有可能受影響。

3、陶白是直升校多，但您家大寶已經三年級，是不能享受直升的，考慮好。也就是說，西城區到目前為止的政策是，只有本地六年小學學籍的才能參與直升，否則就算進入直升校也只能是派位。二寶正常幼升小，明年是入學人數的拐點，大概率能對口入學。

4、您這一看就是剛有想法吧？有點兒亂。別著急，了解一下學區房常識，整理好需求和思路再說房子，來得及。

另外考慮好，長陽的學區在郊區算不錯的，放到市區算中等。如果是純看運氣，那從學校的角度說，轉到東西海也有不如長陽的可能。考慮好。

僅供參考。

三

Q:

請問，現在在海淀大鐘寺有一套60平米的小兩居，想換個中關村學區的一居或兩居。現有房子是15年買的，可以上農科院附小，但是中學坑校比較多。擔心換房后要搖號，有一定風險，不知是否可行？

A：

1、這只能家長決定，外人不敢建議。

2、不過說實話，大部分去中關村學區的家庭，圖的都是教學氛圍和競爭的環境，“孟母三遷”就是這個道理。畢竟中關村從來都是頂級學區，孩子多學位少，一直都不太保險，中學的通道也一般。但就是有很多家庭愿意去，沒辦法。

在沒出現學區房概念之前，中關村的房子雖然沒有溢價，但租金卻是全北京最高的。20年前這里的租金收益率最高峰達到15%，買套房6/7年就能回本，今天都無法想象。但當年根本也買不到，一年都出不來幾套房源，誰都不舍得賣。

3、所以這就看家長的主要需求吧，圖壓力小和房子居住的性價比高，那就沒必要換。圖學習氛圍更強和提前上岸的概率高，那就換到中關村。

搖號怎么說呢？明年之后應該調劑會越來越少，畢竟總體的入學人數降低的太多了，中關村就算是熱門，按也至少不會增加難度。至于小升初則到時候再看吧，有可能繼續陽光，但各種非公開渠道也或許會增多。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。