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市場承壓，產(chǎn)業(yè)園區(qū)進入淘汰賽

2025年，即便是一線城市的頂尖園區(qū)，也面臨不小的經(jīng)營壓力。

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在北京市場，一季度，全市商務(wù)園區(qū)平均租金報價環(huán)比下降至143.8元/月/平方米，創(chuàng)歷史最大單季跌幅，全市商務(wù)園區(qū)空置率環(huán)比上漲1.4個百分點至25.1%。

在上海市場，產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金降幅明顯，全市平均租金環(huán)比下降2.4%至3.32元/天/平方米，空置率環(huán)比上升1.2個百分點達28.9%。

根據(jù)多單產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs披露的一季報，與往年同期相較，底層資產(chǎn)的出租率、平均租金水平、租金收繳率均不同程度承壓，甚至有明星園區(qū)的出租率來到「7字頭」，量價齊跌的市場態(tài)勢隱現(xiàn)，園區(qū)的資產(chǎn)價值出現(xiàn)顯著分化。

告別普遍增長，內(nèi)外變化推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)邁入殘酷的淘汰賽進程。

宏觀方面，過去較高的整體經(jīng)濟增速以及相關(guān)政策支持，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了有利的外部條件，如今伴隨國內(nèi)外政治、金融、貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)環(huán)境的諸多變化，中國經(jīng)濟發(fā)展向新階段過渡，市場的不確定性急劇上升。行業(yè)內(nèi)部，源源不斷的新項目入市還在推動園區(qū)體量持續(xù)膨脹，根據(jù)觀點指數(shù)研究院的最新統(tǒng)計，全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)總量突破8萬家，2025年總供應(yīng)量將突破62億平方米。

在此背景下，供需失衡、同質(zhì)化競爭引發(fā)的內(nèi)卷讓「挖墻腳式招商」、「候鳥式遷徙」盛行，進一步壓縮了園區(qū)本就不豐厚的利潤空間。

生死競速，頭部企業(yè)競相謀變

生死時速，僅靠招商一線單打獨斗已經(jīng)難以改寫困局，頭部園區(qū)運營商紛紛從頂層設(shè)計著手，推動體系化變革。

張江高科提出打造「科技產(chǎn)業(yè)投資控股集團」，以技術(shù)能級更高端、產(chǎn)業(yè)特征更明顯、上下游協(xié)同更高效的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心，積極布局半導(dǎo)體、新能源等高景氣賽道，加強產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)培育的力度。2024年，張江高科實現(xiàn)歸母凈利潤9.71億元；2025年一季度，張江高科凈利潤增長近1.5倍。直投＋基金＋孵化器的模式是其穿越行業(yè)風(fēng)暴的關(guān)鍵。

招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)堅定從「物理空間運營商」向「產(chǎn)業(yè)發(fā)展運營商」的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提出發(fā)力五大新興產(chǎn)業(yè)賽道、聯(lián)合共建創(chuàng)新中心、強化科技投資產(chǎn)業(yè)、鍛造資產(chǎn)管理能力、打造特色主題園區(qū)等舉措。

作為民營園區(qū)的規(guī)模之王，聯(lián)東U谷近年來全面向服務(wù)和科技轉(zhuǎn)型，用數(shù)字化重塑產(chǎn)業(yè)組織和園區(qū)運營的核心能力。

毫無疑問，這股轉(zhuǎn)型潮里，各運營商先天稟賦不同、發(fā)力側(cè)重點各異，但共識是立足空間、躬身入局，向新質(zhì)生產(chǎn)力靠攏、深度參與未來產(chǎn)業(yè)的成長，進而培育自身的新增長曲線。

作為央企中糧旗下的地產(chǎn)平臺，大悅城控股在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域也是新質(zhì)紅利的探路者和受益者。

逆勢突圍，大悅城的產(chǎn)業(yè)密碼

在紅海下入市，坐落在「中國藥谷」大興生物醫(yī)藥基地的「中關(guān)村（大興）細胞基因治療產(chǎn)業(yè)園」走出了獨立行情。

信息顯示，中關(guān)村（大興）細胞基因治療產(chǎn)業(yè)園是北京市首個聚焦細胞基因治療（CGT）產(chǎn)業(yè)的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，2024年9月開園，由大悅城控股產(chǎn)業(yè)團隊全面運營。

園區(qū)地處大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)門戶位置，占地面積115畝，規(guī)劃容積率1.5，總建筑面積約13萬平方米，包括1.2萬平方米的孵化空間、2.5萬平方米的加速空間、7萬平方米的產(chǎn)業(yè)化空間，以及近1萬平方米的園區(qū)生活配套空間。

▲中關(guān)村（大興）細胞基因治療產(chǎn)業(yè)園

截至2025年5月，園區(qū)已引入企業(yè)47家，包括12家國家高新技術(shù)企業(yè)、9家專精特新中小企業(yè)，1家瞪羚企業(yè)，2家專精特新小巨人，涉及1位諾獎、8位院士，擁有144項發(fā)明專利，23項實用專利、27個1類在研新藥、起草或參與制定團體標準、行業(yè)標準規(guī)范10余項。園區(qū)整體產(chǎn)業(yè)集中度達90%。

其中，落戶園區(qū)的「馬歇爾生物醫(yī)學(xué)中心」由諾貝爾生理醫(yī)學(xué)獎獲得者Barry J. Marshall教授在北京發(fā)起籌建，是致力于生物醫(yī)學(xué)前沿科學(xué)研究和疫苗新藥創(chuàng)新成果轉(zhuǎn)化的新型研發(fā)機構(gòu)；普華賽爾建立了免疫細胞及干細胞研發(fā)關(guān)鍵技術(shù)平臺；五加和是腺相關(guān)病毒（AAV）包裝系統(tǒng)發(fā)明者之一；格林銳意專注于化學(xué)創(chuàng)新藥以及仿制藥開發(fā)及申報……

這些企業(yè)在中關(guān)村（大興）細胞基因治療產(chǎn)業(yè)園集聚、協(xié)作，既助推了園區(qū)發(fā)展，也點燃了千億級新興產(chǎn)業(yè)集群的未來圖景。

為何能逆勢突圍？面向「未來」進行精準、差異化的產(chǎn)業(yè)定位是園區(qū)關(guān)鍵之一。

醫(yī)藥健康作為北京三大萬億級產(chǎn)業(yè)集群之一，長坡厚雪。2025年一季度，北京醫(yī)藥健康和以芯片為主的工業(yè)品制造業(yè)成為季內(nèi)新租引擎，需求占比超85%，反映了行業(yè)潛力。

在這之中，細胞基因治療是近年來行業(yè)內(nèi)最具顛覆性的技術(shù)之一，被稱為醫(yī)藥健康的「第三次革命」，有望誕出創(chuàng)新藥巨頭，是北京大力布局的20個未來產(chǎn)業(yè)細分領(lǐng)域之一。

基于此，中關(guān)村（大興）細胞基因治療產(chǎn)業(yè)園的精準「卡位」，不但填補了北京細胞基因治療專業(yè)園區(qū)的空白，還補齊了北京醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)的細分版圖，塑造自身獨特的產(chǎn)業(yè)競爭力。

和「中國藥谷」同頻共振，最大程度釋放片區(qū)協(xié)同效率，是園區(qū)首戰(zhàn)告捷的另一個「密碼」。

大興生物醫(yī)藥基地是中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)專屬發(fā)展空間，園區(qū)目前集聚了多家國家級藥政檢測與藥物研發(fā)機構(gòu)，吸引了世界500強和全球領(lǐng)先技術(shù)的高科技企業(yè)入駐園區(qū)，入?yún)^(qū)企業(yè)已達4000余家，是國家發(fā)展高端醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)、科技創(chuàng)新的重要承載區(qū)，擁有「北京國家生物產(chǎn)業(yè)基地」、「國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地」等一系列稱號。

大興生物醫(yī)藥基地正積極布局細胞基因治療這一新興賽道。信息顯示，大興醫(yī)藥基地已建成全國最大的外泌體CDMO平臺、北方最大的細胞基因治療CDMO平臺、全市最大的核酸藥物共性技術(shù)平臺，聚集了藝妙醫(yī)療、貝來藥業(yè)、恩澤康泰等前沿企業(yè)，推動CAR-T、TIL、iNKT等免疫細胞藥物、間充質(zhì)干細胞藥物及AAV病毒載體基因藥物等各個技術(shù)路線落地轉(zhuǎn)化。

在濃厚的產(chǎn)業(yè)氛圍中，企業(yè)不出園區(qū)，就可以實現(xiàn)上下游供應(yīng)鏈的緊密銜接，公共技術(shù)平臺、服務(wù)平臺的便捷共享，審批、監(jiān)管的無時延暢達，研發(fā)和生產(chǎn)效率大大提升。

同時，大悅城產(chǎn)業(yè)的全方位運營是企業(yè)愿意來、留得下的有力保障。

大悅城控股產(chǎn)業(yè)已布局7個省份10個城市，旗下有中糧健康科技園、中糧（福安）機器人科技園、中糧創(chuàng)芯研發(fā)中心、成都天府中心、眉山加州智慧城等項目，總開發(fā)運營面積252萬平方米，在產(chǎn)品運營、資源鏈接、整合賦能等方面，形成了一套成熟的園區(qū)服務(wù)體系。

▲大悅城控股產(chǎn)業(yè)布局

2025年1月，8個CGT項目在中關(guān)村（大興）細胞基因治療產(chǎn)業(yè)園進行了路演；園區(qū)公共服務(wù)空間日常提供共享展廳、共享報告廳、共享會議室、企業(yè)服務(wù)窗口等功能……這些都是大悅城產(chǎn)業(yè)服務(wù)的側(cè)面。不止步于「工作」，園區(qū)還配置有食堂、商務(wù)餐飲、人才公寓、健身房、咖啡館、便利店等，滿足園區(qū)工作者多樣化的需求。這些共同塑造了一個集工作、生活、休閑于一體的理想環(huán)境。

一年出生態(tài)，逆勢聚企業(yè)，中關(guān)村（大興）細胞基因治療產(chǎn)業(yè)園的探索表明，在這個賽季，精準定位錨定新質(zhì)產(chǎn)業(yè)、區(qū)域協(xié)同鍛造集群效率、專業(yè)運營服務(wù)「未來」企業(yè)，或許是產(chǎn)業(yè)園區(qū)破局的一條有效路徑。