北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請教一個(gè)問題：現(xiàn)有合順家園回遷房一套，價(jià)格大概400多，想置換給兒子，在朝陽換套房。因?yàn)楹享樀姆孔佑?00的抵押經(jīng)營貸款，就此轉(zhuǎn)成房貸。

問您：

1、兒子現(xiàn)在大三，在北大光華讀金融，畢業(yè)打算在京就業(yè)，現(xiàn)在他有沒有貸款的資格，他有二年的實(shí)習(xí)工資收入，月入10000。

2、他大概率在國貿(mào)附近上班，問您換房在哪個(gè)區(qū)域好些，準(zhǔn)備賣掉合順房后扣除原來的經(jīng)營貸貸款剩下200做付首付。置換房產(chǎn)總價(jià)在800左右，不考慮學(xué)區(qū)，近地鐵即可。我們在外地還有二套房價(jià)值200左右，將來準(zhǔn)備賣掉，在北京申請廉租房。您看看怎么規(guī)劃這事。

A：

1、北大光華，牛，太牛了，羨慕啊。

2、經(jīng)營貸只能是還貸，然后重新申請房貸，不同的貸款不能互相轉(zhuǎn)。理論上沒參加工作就沒有收入流水，也就不能貸款。但現(xiàn)在這種時(shí)期可以跟銀行商量，只要父母能提供擔(dān)保就一般都能做。這些業(yè)務(wù)中介熟悉，讓他們找銀行。

3、國貿(mào)附近上班，總價(jià)800萬，先看朝青和四惠唄，很多次新小區(qū)呢，好找。比如典型的華紡，東恒二期，金地名京等等，都是各項(xiàng)兼顧的，也都沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)。另外這么高的預(yù)算就別出東五環(huán)了，雖然能買到更大面積，但流動性弱點(diǎn)兒了。

4、申請廉租房，現(xiàn)在還有這種房嗎？我還真不清楚了，好像都轉(zhuǎn)成公租房了吧？過去廉租房的審核很嚴(yán)格，人均居住面積小于7平米，家庭總財(cái)產(chǎn)不得高于10萬，月收入低于多少錢我忘了，反正必須是低保家庭才可以申請，殘障、勞模（市級以上）、軍功和烈屬等家庭優(yōu)先。

公租房好辦，京籍是名下無房+家庭年收入低于10萬就能申請。

僅供參考。

二

Q:

請問，我的小孩和女朋友都在西城上班，都有戶口，未結(jié)婚。首付大概能湊300萬，預(yù)算600萬以內(nèi)，糾結(jié)兩個(gè)問題：一是買房時(shí)間，是現(xiàn)在買，還是租房結(jié)婚生小孩后結(jié)合學(xué)區(qū)政策再考慮買？二是買西城老破小還是在豐臺（如萬年花城）買個(gè)二手兩居？請給我建議

A：

1、房子是用來住的，有需求就買，能解決居住問題就不著急唄。不過如果是想“結(jié)合學(xué)區(qū)政策”，那等到孩子出生可也早了點(diǎn)兒，一般建議是提前一年就夠，最多兩年。

畢竟學(xué)區(qū)政策是每年都調(diào)整的，誰也不敢提前預(yù)測的太多。可如果是等到孩子上學(xué)前再買，這一下子可就至少6/7年過去了，合適嗎？

另外現(xiàn)在又是樓市低谷期了，也又是一輪救市。前幾次救市都成功了，我認(rèn)為這次也至少不弱，救不過來的話政策也不會停。而過幾年再買的意思就是等下一個(gè)周期，那就看自己的判斷了。

2、既然是還沒結(jié)婚，那常規(guī)建議就是別買學(xué)區(qū)房唄，沒必要。今年是入學(xué)高峰的最后一年，溢價(jià)雖然降了點(diǎn)兒也不多，以600萬來說，溢價(jià)大致占了200萬左右吧。也就是花600萬買房，但只得到了400來萬的居住體驗(yàn)，那200萬不僅閑置，還得承擔(dān)明年拐點(diǎn)之后的保值風(fēng)險(xiǎn)。

這也自己判斷吧，我認(rèn)為是除非有政策支持，否則溢價(jià)部分有可能受影響。未必直接降，更大的可能是隨著孩子畢業(yè)+家長賣房而逐年降低。

3、我沒什么建議，看自己的選擇了。我能理解父母的心情，誰都想是一步到位的解決所有問題。但不太容易吧，只能是適當(dāng)取舍。

僅供參考。

三

Q:

請問，現(xiàn)在手里有500萬，主要是銀行利息低，想在魏公村這邊買一套小房用來出租和上戶口，看了一下法華寺小區(qū)，民大家屬院，舞蹈學(xué)院家屬院，這些小區(qū)好像是1990年左右的老房子，您覺得可以買嗎？有學(xué)區(qū)溢價(jià)嗎？這種老房子能保值嗎？

A：

1、買是當(dāng)然可以買，但最好考慮清楚自己的主要需求，看是否能滿足，是否為最佳選項(xiàng)？

或者說如果主要目的是上戶口+孩子上學(xué)，那買海淀的沒問題，這邊的溢價(jià)也不太高，基本就是平均值。但如果是以收租金和保值為主，不需要學(xué)區(qū)，那海淀的不算首選項(xiàng)。

2、肯定有學(xué)區(qū)溢價(jià)啊，這種送分題還用問？相當(dāng)于進(jìn)了豪華大酒樓，指著拍黃瓜問人家，你們這菜價(jià)的利潤高嗎？肯定高啊，而且在大酒樓里，拍黃瓜雖然價(jià)格不高，但利潤率或許超過紅燒肉。

500萬在民大附近一般能買到老小區(qū)的小兩居，60多平米，租金一般7000左右，租售比700左右或多點(diǎn)兒吧。而北京老房，非學(xué)區(qū)房的平均租售比是550左右，不會超600。也就是說，海淀的500萬總價(jià)種包含25%以上的學(xué)區(qū)溢價(jià)，至少100萬起步吧，基礎(chǔ)部分肯定不到400萬。

3、老房的基礎(chǔ)部分保值沒問題，必定是跟隨板塊大盤漲跌，因?yàn)槠浔旧砭褪谴蟊P的主要組成部分。只要沒有硬傷，那基本就是不吃虧也不占便宜，沒有單獨(dú)的風(fēng)險(xiǎn)。

但溢價(jià)部分說不好，今年是入學(xué)高峰最后一年，看明年拐點(diǎn)之后的政策吧。有政策就能撐住，沒有的話有可能受影響。但大概率不會直接下跌，漲的慢的可能性更大，而且是逐年降低溢價(jià)率。畢竟房子是用來住的，家長們用完了學(xué)位也得自住，等一屆屆的孩子畢業(yè)才會賣房離開呢。

4、總之就是這情況，看自己的主要需求吧，房子是用來住的，多考慮自住為好。另外老房的流動性弱，出手時(shí)最好選擇橫盤期，慢慢兒賣才不吃虧呢。

僅供參考。

四

Q:

請教一下：準(zhǔn)備在北京買房，是剛需，預(yù)計(jì)10來年左右可能會換房。擔(dān)心換房時(shí)現(xiàn)在買的房保值性和流通性不好。目前看的有老北苑望春園；新北苑華貿(mào)城，潤澤公館；奧林公園林奧嘉園，萬科星園這幾個(gè)小區(qū)，房型是大兩居或小三居，預(yù)算700萬左右。

麻煩問一下，這幾個(gè)小區(qū)將來保值性和流通性如何？

A：

1、呵呵，700萬預(yù)算挺高的了，也就是在北部勉強(qiáng)算剛需，在南部就是標(biāo)準(zhǔn)的改善了。

2、保值性和流通性。房產(chǎn)的價(jià)值由什么決定，地段地段還是地段兒。所以既然注重保值就首選地段兒強(qiáng)的吧。到目前為止，新北苑依然是北京排前列的板塊，在沒有出現(xiàn)能對標(biāo)的新區(qū)之前，大概率還會延續(xù)。所以先看新北苑的吧，沒合適的再看亞奧和老北苑。

當(dāng)然亞奧這地段也挺好，自住合適，星園萬科在北京第二個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)年的萬科少帥下了很大功夫，自己也住在這里。只是塔樓不太受追捧了，看自己的喜好吧，價(jià)格走勢的最好成績能不落后，流動性中等吧。

林奧嘉園，這名字就說明了出身和定位，自住為主吧，其他方面的期望值別太高，強(qiáng)行比較沒什么意思。不過優(yōu)勢也挺明顯，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，居住的性價(jià)比更高。

望春園是老北苑幾個(gè)園里價(jià)格走勢最好的，基本沒落后。以后物業(yè)要維持的好的話也應(yīng)該差不多，至少比其他幾個(gè)塔樓小區(qū)強(qiáng)。

3、另外如果注重流動性，那在同等地段兒內(nèi)，首選戶型好的板樓，塔樓次選。另外住建部的以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的意見稿已經(jīng)發(fā)了好幾年了，早晚實(shí)施。如果實(shí)施，那對塔樓至少不是利好吧，計(jì)價(jià)會挺別扭的。

4、簡單就這情況，常規(guī)建議是先看新北苑的，然后再看亞奧和老北苑。流動性角度先看板樓后看塔樓，產(chǎn)品性質(zhì)則是先看商品房后看保障房和安置房。

僅供參考。

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