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前言

澳大利亞獨立工資制定機構（FWC）本周宣布了一個看似振奮人心的消息：

自7月1日起，全國最低工資標準將上調3.5%。這意味著每小時最低工資將達到24.94澳元，意味著一名全職最低工資工人每年可多領1,670澳元。

超過260萬最低工資工人將從中受益。對于一個通脹壓力正在緩解的國家而言，這似乎是雙重喜訊。

然而，隨著通脹步伐放緩、基礎薪資繼續攀升，澳大利亞人的荷包略有寬松，卻依舊難以撬動寸步難行的高房價，這一矛盾心態在今年最為突出。

與此同時，一季度總體消費者價格通脹率已回落至2.4%，處于澳儲行（RBA）2%至3%目標區間，與2022年底高達7.8%的峰值相比，已有明顯回落。

看似美好改變的背后，卻難遮掩房市咄咄逼人的氣勢：5月全國房價創下831,288澳元的歷史新高，通脹放緩并未拯救搖搖欲墜的住房可負擔性。

實質增收還是杯水車薪？

在年度工資審查中，公平工作委員會（FWC）主席亞當·哈徹（Adam Hatcher）指出：

如果不借助年度工資審查機會，過去幾年因高昂生活成本造成的工資實際價值損失將成為永久性損失，從而導致社區最低收入人群生活水平下降。

事實也確實如此：2022年至今，大宗商品和生活必需品價格高企，不少低收入家庭的日子越過越緊。

此次3.5%的調整，高于去年3.75%但略低于2022年7.8%的通脹峰值，雖然看似緊追通脹，卻依舊難以彌補此前拖累。

澳大利亞工會理事會（ACTU）秘書薩莉·麥克馬納斯（Sally McManus）對此表示贊許：“我們的最低薪資工人又開始進步了。”

當通脹率從過去兩年的高點大幅回落，勞資雙方都試圖重新校準收入和支出預期。

這3.5%的增幅無疑為約260萬名最低工資工人帶來實質增收，但與平均房價相比，這微薄增量幾乎是一粒粟米，難以撼動住房市場。

房價高懸

根據路透社于5月16日至6月2日對17位分析師的調查，17位分析師中，回答未來一年首次購房者購房承受能力時，有10位認為將會改善，3位認為會惡化。

今年全國房價預計上漲4.0%，2026年和2027年將維持在5.0%左右的穩定增速；而從過去五年角度看，布里斯班、阿德萊德與珀斯已分別累積上漲約80%，即使到2025年，這三地房價仍將保持5.0%的增幅。

相較之下，悉尼和墨爾本作為全國最貴城市，過去五年漲幅略低，但也足足上漲60%以上，預計到2025年仍將站穩在3.5%的年增速。

受降息預期推動，5月全國房價連續第四個月上漲，達到創紀錄的831,288澳元，相當于平均年收入的8-10倍左右。

如此高昂的房價基礎，令普通家庭在可支配收入增加之際，卻依舊攔腰在門檻之外。

對首次購房者而言，除了借貸成本，下沉式的首付壓力更令人望而卻步。

即便利率下行，每月房貸還款減少約430澳元，低收入群體也僅能在離首付最近的邊緣徘徊。

負擔能力的深淵

數據顯示，一季度全年化通脹率幾近拐頭。隨著全球供應鏈壓力緩解、能源價格企穩，生活成本壓力終于有所緩解。

對澳儲行而言，這是漸進式寬松的時機，且為未來幾個月進一步降息留下空間。

AMP經濟學家My Bui指出：“降息讓一些接近買房門檻的人獲得了更大借貸能力，或許能夠立即跨過門檻，實現購房。但相對而言，這也會對價格產生進一步的上行壓力，從而在未來幾年使住房負擔能力再次惡化，直到更根本的供給改革真正落地。”

換言之，中短期內，降息無疑是緩解還貸壓力的良方，但卻并非解決房價高企的靈藥。

若單純依賴貨幣政策調節，既要防止通脹出現反撲，又要兼顧房市平穩，實屬兩難抉擇。

住房供應方面，傳統意義上的住宅用地供應與建設周期較長、成本高昂，加之土地、建設與人工成本不斷攀升。

對于那些買不起房的人群，租房成為唯一選擇。然而，租金也在不斷攀升。

調查顯示，未來一年城市平均租金將上漲3.0%至4.5%。在多數大城市中，租金壓力正在蠶食家庭收入。

對年輕工薪族而言，每月租金支出占比逼近收入的四分之一。租金成本的不斷抬升，不僅影響著首次購房者的首付積累，還使得租房也變得無底深淵。

出路何在

通脹降溫和最低工資上調，無疑是為中低收入家庭注入了一劑強心針，令他們在應對生活成本方面稍得喘息。

但若要真正改善住房負擔能力，單靠荷包寬松并不足以突破困局。

在澳大利亞，超過三分之二的家庭擁有自住房，這意味著大多數人的家庭財富主要體現在房產價值上。可當房價一路高漲，房產既是財富累積的工具，也是債務負擔的溫床。

對于低收入或首次置業者而言，最大挑戰在于首付缺口與持續收入不足的雙重夾擊。

即使最低工資一再提高，但要跟上房價增速，仍顯滯后。

若因房價買入過高負債率過大，將來一旦利率上揚或失業風險到來，家庭財務鏈條極易崩裂。

更為關鍵的是，年輕一代在擇業、育兒、教育等方面的生活支出早已高于上世紀，節衣縮食仍難以積攢足夠買房金。

根本解藥——供給！供給！還是供給！

正如德維特所指出的，更為根本的改革能夠真正增加住房供應，住房負擔能力問題才真正有望緩解。

當然這需要政府協調一致的行動：例如釋放土地，改革規劃，激勵可負擔住房建設，投資基礎設施等（這些似乎都已經在發生，只是在以澳洲速度進行中）。

結語

工資增長，在房產價格奔騰的洪流面前，無力扭轉乾坤。降息的杯水車薪，更像投向熾熱市場的助燃劑。

首次購房者在首付門檻前望而卻步，租房者在不斷攀升的租金中喘息艱難。所謂可負擔性改善的微弱預期，在持續上漲的房價面前顯得如此蒼白。

在通往居者有其屋的道路上，微光初現，但跋涉漫長。

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