北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問：今明兩年我們老兩口退休，孩子在北京，估計得去給效力看孩子，我們現在的老家，也是我們畢業分配到第二故鄉，沒有親屬，還是北部邊區，退休后特別是老年不想回來長期居住，醫療條件不行。

現在糾結是否明年就把房子賣了，然后到北京選擇租房還是買個公寓，因為只能買得起大概70--80萬的房子，或者買燕郊的小戶型普宅！再或者先留著，和孩子先一起住幾年，過幾年再賣！

A：

1、如果能辦投靠的手續，那就選擇“公租房”，住著踏實還便宜。私人房產的話也不是不行，但一是貴，二是很多房東不太愿意把房租給老人，怕惹麻煩。所以年紀越大越不好租到房子，至少是很麻煩。

不過現在投靠的手續據說很難辦，各區都嚴格控制落戶人數。前幾天聽網友說，按現在的辦理速度，新排隊的至少得20多年之后了，甚至更長時間。

2、我建議是買個小房子，能買普宅最好，實在不行買公寓也行。但最好先看70年公寓的，這樣能減少風險，享受普宅的待遇。最后沒合適的再看4/50年的商住公寓。

能買北京就盡量吧，如果買燕郊的就計算一下租售比，買性價比相對高的。現在燕郊有相對合適的了，沒比北京低多少。

3、公寓如果是80萬預算，那大約對應2500-3000內的租金。這筆錢可以先補貼租房支出，最后實在租不到的時候再去住這套公寓。

4、是否賣老家的房子我不好建議。或者說房子是用來住的，確定了住不上再賣吧。另外如果確定了早晚要換到北京，我建議是關注目標房源或板塊的租金收益率，如果超過同期銀行利率了就提前買（現在這種小房不少呢），這樣大概率比老家的房子收益高，也比存銀行強。

僅供參考。

二

Q:

遇到個很有文化的杠精，大意如下：上大學越來越容易，考高中卻越來越難，為什么？上普通大學很容易，上好大學卻越來越難，為什么？上民辦大學很容易，但是學費卻越來越高，為什么？拿個文憑很容易，但是找工作卻越來越難，為什么？如果你都回答不了，那我們為什么要買你的學區房？（其他的還有很多，但沒什么意思了）

A：

1、上大學容易，考高中難，這對學渣來說不是好事兒嗎？提早分流，免得花了很多學費，最后還是找不到工作。上職高去學門技術不是挺好嗎，藍翔技校不需要中考分數的。

而且現在的藍領技術工人收入不低，開挖掘機每個月輕松上萬，自己干的話每天至少1000多（機械租金另計）。

2、就因為上大學越來越容易，所以上好大學才越來越難的啊。沒擴招之前每年200多萬人報名，現在動輒上千萬，但好大學的位子有限，那能不越來越難嗎？商品價格是供需關系決定的，錄取分數是考生人數和學位決定的。

覺得難就別考了唄，換條賽道不就得了。去不了羅馬去巴黎，實在不行去鶴崗，人挪活樹挪死，活人別讓尿憋死。還是這句話，提前分流上職高，早點兒工作早掙錢，多劃算啊。

3、民辦大學的學費越來越高，就因為上的人多唄。還是這話，商品價格由供需關系決定的。嫌貴別上不就得了，都不去就便宜了。另外也可以考清華北大985，學費便宜還能拿獎學金呢。是不愛去嗎？

4、不是找工作越來越難，是找到你想要的好工作越來越難。誰都想找錢多事兒少離家近的，而且最好是朝九晚五+大禮拜的，但同時又想拿著別人996+007的工資，這才叫工作是吧？

如果不嫌棄，那您明天來找我吧，我給你找工作。我們門口保安據說是老年癡呆了，這重要的崗位需要接班人。也就是說，只要您不挑工作，那分分鐘就有工作，挑三揀四那就沒轍了。

還是這句話，商品價格由供需關系決定，工作是否好找由人數和崗位決定，也由欲望和能力決定，另外也有可能加上人脈和運氣。

5、這沒什么回答不了的吧？您的不解，其實早是社會共識了，只是您不知道而已。我沒讓您買學區房，我也不賣，反正您既買不起也用不著，那就都別廢話了。

6、后邊的這些我不聊，我也管不著。但如果讓我說，那就是“優勝劣汰，適者生存”，自然界就是這么殘酷，天地不仁，以萬物為芻狗。

僅供參考。

三

Q:

請問， 最近大吉巷火了。我也湊熱鬧看了一下中信城五期的房子，200到280點大戶型，比四期的密度低，得房率更高，百分之77點多。17萬多一平，看著四期的新房，覺得五期應該也不錯。四期當時說抽簽，多少人搶一套房子，現在還沒入住，二手房已經20萬一平了。可惜我在陶然亭附近的房子信然庭小區，從2021年最高值16萬多已經跌到13萬了，總價已經跌了700萬了。當時能掛2750萬，現在也就2000萬出頭了。錯過了置換的時機。

不過，我就想問您，中信城四期和五期，物業費9.8一平，也真夠高的，真要買了，物業費加供暖費一年要3萬，您說是不是入住后，每年掏這么多錢會后悔呢？ 那個當時100人搶一套的海淀皂君廟的天匯學院里，物業費也是將近10塊。您說值得嗎？

A：

1、物業費在我看來算中等吧，20年多前高檔公寓的價格就7/8塊了，和喬麗晶甚至達到小2美元一平呢，折合成人民幣都10塊錢，這可是20年前啊。只不過這種房大部分都在朝陽，也都比較小眾，所以都沒太注意。

現在北京物業費連保障房都有4塊多的呢，商品房10塊標準的快成主流了，最貴的應該是梵悅萬國府，每平米每月38塊錢。

而且北京這種樓盤還不算太多，到了滬深杭州等地，30塊錢以上的有的是，湯臣一品的15塊錢都算便宜的了。

2、是否后悔只能看自己的感受，外人無法建議，值不值的也沒標準，只能說希望他們做到一分錢一分貨。

以和喬麗晶來說吧，英達當時住這里，所以在《大腕》里給李成儒寫了那段經典臺詞：兩千美金，那是成本，四千美金起，你別嫌貴，還不打折。你得研究業主的購物心理，愿意掏兩千美金買房的業主，根本不在乎再多掏兩千。英國管家戴假發特紳士的那種，不求最好，但求最貴。

但這不是20年前嗎，十多塊一平覺得是天價，現在已經算中等了吧，再過幾年就是標配了。物業費越高，理論上社區應該維護的越好，從保值角度至少是沒壞處。太高的物業費有可能造成持有成本高而影響流動性，但以中信城這檔次還是還算說得過去，中等吧。

3、總之我不能說值，只能說這就是現在新樓盤的常態標準了，希望做到一分錢一分貨。

僅供參考。

四

Q:

請問，父母住在常營富力陽光美園，現在糾結買富力二手房（方便），還是買國譽的新房。網上報價感覺新房78的和富力的二手房價格差不多，新房以后會不會漲錢，要是住個十年 在搬回富力，會更合適么（富力那會價格有可能會更低么）？

還有就是豐臺康潤家園東區有個南向二居室，目前出租4700/月，年底把他賣了買東邊二手或新房是否合適？字有點多，麻煩您了。

康潤家園兩居室賣不出多錢，好像也就280左右的樣子，我感覺這是真挺低的，留著以后漲幅會超東邊么？

A：

1、哪個國譽？是通州的國譽頌嗎，宋莊的那個？我好多年不賣房了，對新房不熟，連價格都不知道，這還是問中介和渠道商吧，他們熟悉。

2、不過多說一句，房產的價值由地段兒決定，至少是大部分，而不是由新舊決定。核心區大部分都是老破小，價格走勢未必不如五環外“曾經的新房”。畢竟新房一交房就是二手的，這就跟新車似的，除非是限量版，否則談不上什么以后會漲錢。房子能漲錢是因為土地值錢，土地價值不高的憑什么受追捧？

常規建議是注重居住體驗就買新房，怎么都比二手的強，商品房的出身也比草房這種保障房強一些。注重保值則是成熟板塊的二手房更穩妥，偏遠新房則有賭的成分。

3、富力“那會”的價格會更低嗎？有可能唄，一切皆有可能。不過要做到三個前提：十年后的平均工資比現在低+北京的常住人口比現在少+貨幣不再增發。否則現在樓市的租金回報率就已經跟銀行利率差不多了，憑什么還得連跌十年啊？

4、康潤家園，280萬/4700=600，這數值中等吧，不算太低。比較一下西邊的欣葆家園吧，是回遷房，現在一居室總價200萬左右，租金4500，租售比是450。相比之下說明欣葆的才是底價，康潤也就是中等，畢竟這是安置房，沒比回遷房的出身強多少。

5、以后漲幅超過東邊，我認為可能性不大，北京也沒有先例。而且這地段兒頂多算中等，兩區交界還沒地鐵，又是安置房的性質。優勢只能說是離豐科園不算遠，但談不上有什么潛力，不可能超出北京大盤，而朝陽東部大多數都是至少不落后大盤的。

6、總之我建議您再考慮一下吧，感覺您對房子完全不太懂似的，問的問題有些初級，再多了解一下吧。

僅供參考。

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