中經記者 楊讓晨 上海報道

隨著“情緒價值”消費崛起，商業地產將加速改善。

據仲量聯行數據，今年一季度，中國優質零售地產市場平均空置率出現上漲。其中，一季度末中國21城優質零售地產市場平均空置率達到10.4%，較2024年年底上漲0.2個百分點。

“由于開發商對市場階段性飽和帶來的開發運營壓力，一季度市場供應相對平靜，少量項目推遲入市。因此，市場基調由增量開發轉向存量調整。”仲量聯行方面表示。

在轉向存量調整的背景下，零售地產開始加速向“情緒價值”看齊。《中國經營報》記者注意到，日前招商商管在“2025全國招商大會”上就對旗下三大產品線“海上世界”“招商花園城”“招商花園里”進行了相關調整，在未來3年，招商商管還將在5座城市落子6個項目。

招商蛇口副總經理劉曄表示，自2023年提出“X+商業”核心理念以來，公司持續探索，未來將從穩健發展進一步轉向質量深耕，為行業提供可復制的升級樣本。

實際上，除了招商商管外，上海市的多個商場也開始迎合消費者需求加緊改造升級，包括長寧區的巴黎春天·悅匯天山、浦東新區的世紀匯等在內的多個商場已完成或開啟調改，吸引顧客消費。

需求結構性轉向

隨著銷售額出現下滑，零售地產正在加速迭代業態。

仲量聯行相關監測數據顯示，中國21城優質零售地產市場商業項目首層租金同比下跌3.9%，跌幅有所擴大。“一方面，品牌開始和業主在租金模式方面拉鋸，以轉嫁運營風險；另一方面，包括服飾在內的時尚業態銷售額下滑，導致商場的實際扣點收益進一步降低。”仲量聯行方面分析認為。

在此背景下，相關企業開始加速轉型。“在過去兩年，招商商管全力推進‘X+商業’核心戰略，重資產與輕資產‘雙輪驅動’”。招商商管方面表示，在區域深耕、客群洞察、品牌聯動、生態合作等方面，公司正持續破局，“2024年，公司逆勢開出10個新項目，并在三大產品線上加速迭代”。

記者注意到，招商商管旗下招商花園城更新定位為“親子家庭場”，打造家庭情感的“第三成長空間”；海上世界產品線則定位為“城市歡樂場”，突破傳統商業框架，打造都市微度假目的地，打造融合郵輪經濟、文化體驗、商業消費與城市休閑的復合型地標項目等。

以上海曹路招商花園城為例，其中逾50%的首店占比、36米的“天環飛瀑”等特色場景矩陣。在2024年，該項目的業績持續領跑，全年客流量達到1500萬，實現銷售額8.3億元。

和招商商管的策略不同，浦東新區的世紀匯商場則引入新品牌吸引消費者，著力挖掘新商業空間。例如在商場中庭周邊布局了包括asics、Discovery EXPEDITION、KAILAS等在內的高端運動戶外品牌，也包括了跑步、登山等諸多細分品類。

長寧區虹橋—古北商圈的巴黎春天·悅匯天山也在今年3月完成煥新，引入了“谷子店”等二次元經濟拉近與年輕人的距離，通過融合潮玩零售、餐飲美食、體驗互動等業態，吸引消費者到場消費。

在業內人士看來，這些舉措聚焦獨特性品牌打造與特色IP孵化，融合本土元素與年輕化表達，形成差異化記憶點，能夠精準匹配不同商圈的基因，深度觸達目標客群，持續釋放商業資產價值，打造不可復制的競爭優勢。

商業投資仍將回歸高線城市

隨著情緒價值消費逐漸成為主流，零售地產的改善即將到來。

“未來的部分項目將通過‘X+商業’的模式，以‘創新內容+主題場景+在地文化+自然生態+商業’的靈活組合，為消費者帶來新穎獨特的體驗。”招商商管方面表示，將通過精心打磨其產品線，探索多樣化的特色商業范例，精準對接不同的目標客群需求，為消費者提供更加優質和美好的體驗。

“單打獨斗的時代已經過去，精細化運營與美好共生成為新的商業趨勢。”招商商管方面表示，目前正通過構建全方位的“商業共生體”，打造一個美好共贏的精細化運營生態圈，多維度聯動，激發商業新勢能。

記者注意到，招商商管在過去3年時間里實現年均增速超30%的同時，還通過輕資產模式持續強化商業創新領航者的核心競爭力。

2024年，招商商管新增9宗輕資產項目，2025年又新簽包括上海港城中環匯在內的項目。截至2024年年底，全國范圍內管理的商業項目已逾80個，總商業面積突破500萬平方米，運營管理寫字樓項目超40個，管理面積超200萬平方米，服務ONE蛇口大會員人數近3000萬名。

“一、二線城市優質零售物業的供應仍在增長通道。”華泰證券相關研報分析認為，但隨著一系列穩增長政策落地，零售地產改善即將到來，在市場競爭格局不斷演化的過程中，目前保持在頭部的運營商管理能力已經得以論證，“在政策催化、集中度提升等背景下，零售地產具備投資價值”。

仲量聯行方面表示，在未來，商業投資仍將回歸高線城市，一線城市新增供應高企，京滬兩市均有望實現城均80萬—100萬平方米的新增供應。

（編輯：石英婧 審核：童海華 校對：翟軍）