2025.06.12

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作者 |第一財經 孫夢凡

171米超級地標復工、大型綜合體盤活......近期，又一批“爛尾”項目傳出重啟的消息。

在佛山，地處當地交通“動脈”的威達大廈，日前已經正式復工，該項目自2017年開發商資金鏈斷裂停擺后，歷時八年終于重啟建設，并引入投資方注入4.3億元重整資金。

在沈陽，位于皇姑區核心位置的原樂天項目，早在2016年時項目便出現停滯，后經遼寧省方面提出，華潤集團進場參與整改盤活，經重新規劃后目前項目已經步入正軌。

此外，在鄭州等其他城市，均出現大型“爛尾”項目正式盤活、或有望重啟的消息，其中有政府協助引入資本、地方國資接盤，也有通過企業收購方式重啟的。在業內看來，存量資產盤活政策、地方政府大力支持，加快了“沉睡”資產的處置效率。

“爛尾”項目重啟

近來，地標性“爛尾樓”重啟的動態明顯增多。

據佛山房建集團官微消息顯示，“威達大廈”項目復工儀式于6月5日舉行。“盡管面臨挑戰，但我們有決心克服困難，確保項目順利竣工交付。”佛山房建方面的發言人表示。

威達大廈所在的季華路，是佛山市中心城區的交通“動脈”，附近匯集著多個超高層地標建筑，以及40余家金融機構和170多家企業總部，區位優勢極為顯著。但就在這樣的“黃金地段”，總高171米的威達大廈，自2017年以來已經“停擺”八年之久。

據悉，該項目所在地塊，最早由佛山市達磐恒房地產開發有限公司競得，原計劃打造集商業、辦公為一體的超高層綜合體，但開發商后續資金鏈斷裂，項目隨即陷入停擺。

為助力項目實現重整，2025年1月，禪城法院推動開發商完成破產重整，并通過“部分現金+部分實物”的受償債權方式，將威達大廈交付給新的投資人，并向工人發放600多萬元欠薪。

據悉，在破產重整程序中，禪城法院指導破產管理人完善破產重整計劃，用數據列明重整價值及可行性，最終佛山東暉企業管理公司以4.3億元，拍下了達磐恒公司的重整投資權益。

當地街道方面也表示，祖廟街道配合區人民法院建立了“府院聯動”機制，促成各方達成共識，最終于2024年11月成功引入東暉作為投資人，為項目注入了4.3億元重整資金。

目前，威達大廈將進入全面復建階段，項目擬建設為超高層商業辦公綜合體，預計2026年底竣工驗收，2027年初交付使用，總建面7.5萬平方米，助力完善季華路的商務配套。

威達大廈能重啟建設，背后的關鍵便是，在政府“執破融合”機制下，將相關企業轉入破產程序，同時識別企業的重整價值，引入新的投資人進行盤活，而非直接將項目折價拍賣。

在沈陽，近期也有一地標項目受到關注，即原沈陽樂天項目的盤活。

沈陽樂天項目所在地塊，系2008年時由韓國樂天集團獲取，總計容面積達107萬平方米，原計劃建設為一個大型城市綜合體。據悉，該項目共分三期開發，其中一期已建成并投入使用，二期、三期已完成約三分之一，但項目自2016年陷入停滯。

日前，華潤置地官方微信發文，詳細披露了介入該項目并盤活的過程。

據悉，2023年3月，在北京舉辦的遼寧省與央企深化合作座談會上，遼寧省正式向華潤集團提出了參與樂天項目盤活、修復“城市傷疤”的期望，同年8月，雙方簽署了戰略合作協議，華潤置地東北公司全面參與該地塊的整改工作。

但是，項目停擺多年后重啟，這一過程并不容易。在前述文章中，華潤置地稱盤活之路“荊棘叢生”，因原有購物中心與主題樂園為一體建筑，已完成一定施工，部分大型游樂設備也進場，項目面臨商業體量大、拆改難度高、歷史遺留問題復雜等挑戰。

此外，因地塊爛尾體量大、需拆除新建，周邊配套相對成熟，導致紅線內沒有展示中心建設場地，開發上也難以快速達到預售條件。對此，華潤置地東北公司提出“分期盤活、重新規劃、爛尾拆除、聯動存量”的策略，并通過“一樓一案”方式爭取支持政策。

2024年，華潤置地收購了原樂天世界項目二期地塊，權益對價15.9億元。同時，原東側地塊調整為住宅用地，西側保留商業功能。當年10月，住宅部分“中寰悅府”正式開盤，90分鐘銷售6.8億元，一月后加推再次售罄，年度簽約額超12億元。

除了住宅用地外，西側的商業部分也將打造萬象商業，區別于區域內已開業的皇姑萬象匯和三臺子萬象匯，打造全新的商業綜合體，目前仍在進行拆除后的建設階段。

多種盤活方式

前述兩個項目，雖然項目處境、盤活方式不同，但均引入了新的資金、或者新的收購方，來推動項目重啟。而能否引入市場化資金，跟相關項目的資質有很大關系。

同策研究院聯席院長宋紅衛告訴記者，“爛尾樓”的主流盤活方式有幾種：一是市場化盤活，引入新開發商或者托管第三方續建；二是項目轉讓，資產接收方繼續完成項目，三是債務重組，并借助共益債等金融工具盤活；四是政府主導，通過“府院聯動”，借助專項基金來實現。

“市場化的引入方式，跟項目資質有直接關系。”宋紅衛稱，如果項目條件好，剩余價值能夠覆蓋債務、還有不錯的收益，社會企業和資方便會主動介入。此外，在市場化解決過程中，也需要政策和金融工具支持，比如借助共益債模式，核心是要保證介入資金的償還優先級。

不過，宋紅衛表示，大型項目在實際盤活中可能會遇到三個問題：一是出資方的持續出資能力和意愿；二是由于市場行情變化，項目資產價值會有較大變動，如果遇到變現問題，項目推動就會受到影響，三是由于債權債務等問題，導致項目被凍結，也會受到影響。

實際上，基于各類現實問題，這些有新進展的項目實屬難能可貴。在出現“曙光”的案例之外，還有不少項目因債務債權關系復雜、資產無人問津等原因，一直難以正式重啟。還有的項目在城市更新等政策推動下，被地方國資接手，也有望實現“新生”。

以鄭州為例，日前鄭東新區管委會公示了“上上中部崛起大廈”建筑方案征求意見表，在業內看來，這意味著該項目停工多年后重新啟動。據悉，項目前身為“上上國際中心”，由上上集團有限公司開發，此前實控人為來自浙江的“創二代”馮世翔。

據安居客鄭州，馮世翔來到鄭州后，先后涉足印刷包裝業、房地產業和金融產業。不過，2018年，當地法院便裁定受理了“上上集團有限公司”、“河南上上置業有限公司”兩個破產清算案件。

今年以來，當地政府不僅公布了該項目的建筑方案征求意見表，還有各類招投標公告。此外，據鄭東新區建設局發布的一份城市更新項目名單，“上上中部崛起大廈”的更新目標，是續建“爛尾”建筑工程，打造“復合型產業綜合體”，導入酒店、商業、文化等功能。

企查查信息顯示，目前該項目的實施主體河南上上置業有限公司，大股東為河南擇通企業管理咨詢合伙企業，背后則是地方國企河南投資集團有限公司，也即國資平臺接手了項目。

整體而言，當下各地“爛尾樓”的處置進度有所加快，業內認為這背后離不開各類政策支持。

宋紅衛表示，關于存量資產盤活、保交樓等問題，國家政策支持力度很大，還設置了專項基金、專項債收儲政策等，加快了相關資產的處置效率，資金能投入到項目中；此外，地方政府大力支持，給予接盤方一定的政策或者產業扶持，這些都推動了爛尾項目盤活的進展。

微信編輯| 小羊