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已經吸引了158家世界500強設立機構，中國500強企業、行業龍頭企業、上市企業也有近22萬家。

如微眾銀行、順豐總部、招商連、OPPO等知名企業都已經紛紛入駐。

順豐總部大廈 | 圖源：?CreatAR Images

隨著近期騰訊前海企鵝島總部基地的落成，又將帶來數以萬計的高薪科技人才逐漸向前海區域轉移。

據公開信息顯示，騰訊“互聯網+”未來科技城項目建成后可容納8萬-10萬人辦公，由此將產生巨大的高端住房需求將支撐前海樓市價值的進一步飛升。

企鵝島效果圖，僅供參考

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經過十余年的建設，前海的成熟度已經媲美福田CBD、深超總。

根據戴德梁行統計，前海三灣甲級寫字樓凈吸納量連續4年在深圳市排名第一。前海的GDP從2014年到2024年，11年翻了約15.67倍。

2024年，前海地區生產總值高達3008.8億元，增長8.6%≈南山的2倍；固定資產投資完成1691.0億元、增長10.1。

值得一提的是，前海2024年進出口實現7066.5億元、增長42.4%。占深圳總量的16%，≈羅湖的2倍，已經快迎頭趕上南山、福田。

基礎信息

開發商：深圳市遠荔實業有限公司

物業公司：遠洋物業

總占地面積：約4.2萬㎡

總建筑面積：約16.3萬㎡

容積率：約2.65

綠化率：約30.85%

棟數：12棟

推售戶數：規劃870戶

總層高：17-25F

梯戶比：2T2、2T4、2T5戶

車位：約987個

物業費：7.8元/㎡·月

產權：70年

房產性質：住宅

交樓時間：2026年12月份

交樓標準：預計簡裝

面積：95-108-110-115-138㎡3-4房

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戶型平面圖

建面約113㎡的大四房有橫廳和豎廳兩種戶型設計，

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約14.7米大面寬設計，加上餐廳的雙面飄窗和全屋飄窗設計，將室內采光和通風效果拉滿，來自山林間的清風與明月穿堂而入。

建面約95㎡的三房戶型，綜合空間使用率高達91%，是超低門檻上車前海核心區的不二選擇。

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建面約110㎡的四房戶型，雙龍抱珠的格局設計滿足三代同堂的作息需求，是改善置業實現一步到位的終極之選。

為了將生態資源最大化，觀山海家園依山勢布局，不惜成本打造了約8米高差臺地式園林，最大樓間距約46米。

與市面上動輒40-50層的超高層小區來比，項目最高層僅25F的小高層、兩梯四戶和1：1.13的車位比等設計，在高樓林立的城市中心也能享受山水相依的大尺度奢闊居住體驗。

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觀山海家園項目效果圖，僅供參考

觀山海家園匠心打造的繁華都市下的隱奢酒店式園林社區，將“品質生活“刻進了每一個產品細節里。

一走進項目，超10米的酒店式奢華大堂首先讓人眼前一亮。

入口大景墻全部采用溫德姆灰石材，搭配普拉達綠大理石，還有用金屬壁燈和金絲網垂縵裝點的通道，是獨屬于觀山海家園業主的尊貴歸家禮序。

觀山海家園項目實拍圖

社區內獨具匠心打造了六大森系活力花園、陽光草坪、沿山跑道、兒童成長樂園、青少年運動樂園、老年頤養花園等休閑空間，依山勢而建，格局錯落有致。

項目效果圖，僅供參考

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兼具移步異景的藝術觀賞性和生活實用性，對于追求高品質居住舒適度的人來說，觀山海家園必然成為首選。

周邊配套

交通方面：軌道交通：項目距離5號線環中線“荔灣站”約650米，步行約15分鐘左右。從荔灣站出發，搭乘5號線可達前海、寶中、西麗樞紐、深圳北站等核心區域，一站赤灣站可換乘2號線達蛇口、后海、華僑城等地；

陸路交通：臨近興海大道、月亮灣大道、廣東沿江高速，未來媽灣跨海通道的開通將進一步增強項目的交通優勢，前往大鏟灣企鵝島等地更加便捷；

商業方面：項目自帶約6000㎡商業，可滿足日常生活所需；一個地鐵站距離到達前海印里；距萬象前海約5公里；5站可達后海商業中心、太子灣商業中心；

教育方面：根據教育局劃分，目前劃分小學為南山實驗教育集團荔灣小學，中學為深大附中；項目旁邊還規劃一所36班制小學；

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前海還將迎來騰訊+華為兩位超級大佬入駐：

前段時間，騰訊部分團隊已經從南山科興開始搬遷到前海騰訊大廈，據說涉及人員約8000多人，包含GDP fit、CSIG、PCG、天美等多個重要部門。

到了6月份，企鵝島一期投入使用后，騰訊的主場將進一步遷往前海。

再加上華為全球具身智能產業創新中心的啟動，未來的前海，金融+科創不僅是福田CBD的升級版，也將接棒南山，成為深圳新的科創中心。

觀山海家園位于南山區，興海大道與沿山路交匯處東南側，緊鄰大南山，距離5號線“荔灣站”約800米。由遠洋集團開發，總占地面積約4.24萬㎡，總建面約16.3萬㎡，容積率為2.65，綠化率30.85%。

其中商品房建面約10萬㎡，規劃12棟商品住宅樓，

其中1棟1/2單元住宅為24層，1棟3單元為23層；

2棟1單元為19層，2棟2單元為24層，2棟3單位為22層；

3棟1/2單元以及4棟1/2單元為17層；5棟和6棟為25層住宅；

還規劃約6000㎡的商業以及社康、老年人日間照料中心、公交首末站等公共配套設施。

小區總共規劃了870戶，均為商品房，無回遷、保障房等，車位配比987個，梯戶比2T4戶、2T5戶、2T2戶都有。推售面積95㎡3房、108-110㎡4房、113-115㎡4房以及138㎡4房。

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國家稅務總局：二套轉首套可享房貸利息專項附加扣除

近日，在國家稅務總局12366納稅服務平臺官網上，國家稅務總局在回復提問時表示，納稅人按照《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》規定進行存量住房貸款置換的，由于置換前后納稅人的住房仍為同一套，可以繼續享受住房貸款利息專項附加扣除。

財聯社4月27日訊，近日國家稅務總局12366納稅服務平臺以熱點問題答復形式回應稱，“二套轉首套”滿足相關條件可以享受住房貸款利息個稅專項附加扣除。

問：我之前住房貸款是首套房貸利率，并享受了住房貸款利息專項附加扣除。《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》發布后，我作了“貸款置換”并新簽了貸款合同，新貸款仍享受首套房貸利率。但政策規定納稅人只能享受一次住房貸款利息專項附加扣除，請問“貸款置換”后我還能繼續享受住房貸款利息專項附加扣除嗎？

答：可以。納稅人按照《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》規定進行存量住房貸款置換的，由于置換前后納稅人的住房仍為同一套，可以繼續享受住房貸款利息專項附加扣除。

其中，貸款合同編號發生變化的，應當及時在個人所得稅APP在“專項附加扣除”-“住房貸款利息專項附加扣除”變更同一套住房新辦理的貸款合同編號等信息。

問：“二套轉首套”的納稅人享受住房貸款利息專項附加扣除，需要提交資料嗎？

答：個人通過手機個人所得稅APP采集住房貸款利息專項附加扣除信息時，需要提供住房貸款合同、貸款還款支出憑證等資料。如果填寫的信息內容不完整或者納稅申報存在疑點的，稅務機關將按照規定向納稅人核實有關情況。

問：我2021年購房時使用的是商業貸款，符合首套房貸利率等條件，并享受了住房貸款利息專項附加扣除。2024年我辦理了商業貸款轉住房公積金貸款業務，新發放的住房公積金貸款仍是首套房貸利率。請問“商轉公”后我還能繼續享受住房貸款利息專項附加扣除嗎？

答：納稅人在辦理商業貸款轉住房公積金貸款業務(含全部轉為住房公積金貸款，以及轉為住房公積金貸款和商業貸款的“組合貸”等形式)后，新發放的住房公積金貸款符合《國務院關于印發個人所得稅專項附加扣除暫行辦法的通知》(國發〔2018〕41號)有關首套住房貸款利率條件的，由于置換前后納稅人的住房仍為同一套，可以繼續享受住房貸款利息專項附加扣除。

您可根據自身情況，通過個人所得稅APP在“專項附加扣除”-“住房貸款利息專項附加扣除”填報同一套住房新辦理的公積金貸款合同編號等信息后即可享受。填報完成后，既可以將上述信息推送給任職受雇單位在平時扣繳時享受，也可在次年辦理匯算清繳時享受。

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樓市新政蓄勢待發？政治局會議釋放信號 加力實施城市更新、適時降準降息

①分析師認為，從中央政治局會議發布的最新信息來看，政府仍會出臺措施繼續穩定房地產市場；

②“在外部環境復雜多變情況下，穩住地產內需是必要的，因此行業政策和基本面都有改善空間。”

③“預計宏觀政策發力窗口期有望逐漸打開，降準降息、降低公積金貸款利率等政策落地預期在增強。”

財聯社4月25日訊（記者 李潔）中共中央政治局于4月25日召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。本次會議也為房地產市場未來走向，奠定重要基調。

會議強調，要持續用力防范化解重點領域風險。繼續實施地方政府一攬子化債政策，加快解決地方政府拖欠企業賬款問題。加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造。加快構建房地產發展新模式，加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策，持續鞏固房地產市場穩定態勢。持續穩定和活躍資本市場。

惠譽評級亞太區企業評級高級董事金泰倫向記者表示，從中央政治局會議發布的最新信息來看，政府仍致力于穩定房地產市場。

“加力實施城市更新、優化存量商品房收購政策，體現出這些領域后續還有政策優化空間。在外部環境復雜多變情況下，穩住地產內需是必要的，因此行業政策和基本面都有改善空間，這一方向是明確的。”浙商證券地產分析師楊凡告訴記者。

會議還提到，“加緊實施更加積極有為的宏觀政策”，“適時降準降息”“要不斷完善穩就業穩經濟的政策工具箱，既定政策早出臺早見效，根據形勢變化及時推出增量儲備政策，加強超常規逆周期調節”等。

“上述內容一定程度體現出政策出臺的緊迫性，也為應對不確定性預留了政策釋放空間。預計宏觀政策發力窗口期有望逐漸打開，降準降息、降低公積金貸款利率等政策落地預期在增強。”中指研究院政策研究總監陳文靜表示。

城市更新全面提速

58安居客研究院院長張波認為，此次會議關于房地產方面，延續了“止跌回穩”總基調，政策組合拳精準聚焦風險防控、結構優化與長效機制，明確了房地產行業持續向高質量方向發展的路徑。

具體來看，會議提出“加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造”。

陳文靜指出，從“大力實施”到“加力實施”城市更新行動，從“加力實施”到“有力有序”推進城中村和危舊房改造，這顯示出與此相關的內容，已成為2025年各地政府的重要工作之一。

事實上，今年以來已經有不少城市出臺了配套房票安置政策。據中指院監測，今年以來超20個地區優化房票政策，近期廈門擴大房票使用范圍至二手房，且繼續鼓勵房票用于購買新房，進一步打通一二手鏈條，促進市場庫存去化。

與此同時，“加快構建房地產發展新模式”位置提前，重要性進一步凸顯。

有分析師指出，預計2025年更多與新模式相關配套政策將進一步完善和實質性落地，房地產領域的制度性創新也將加速，如現房銷售、高品質好房子建設等，均屬于這一新模式范疇內。

首提“加大高品質住房供給”

值得關注的是，本次會議首次提出“加大高品質住房供給”。相比于兩會《政府工作報告》中“適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的’好房子’”，進一步強調住房的高品質。

張波指出，當前房地產市場已從解決“有沒有”轉向解決“好不好”的發展階段，步入“品質時代”。本次政治局會議明確“加大高品質住房供給”，標志著行業從規模擴張轉向質量提升的轉型路徑進一步清晰，并引導開發行業從“增量開發”向“品質競爭”轉變。

而住建部今年已經發布國家標準《住宅項目規范》，并將在5月1日落地實施，部分城市也發布了“好房子”建設相關標準。陳文靜預計，未來相關政策亦將進一步完善，更多城市落地標準規范，助力高品質住房建設，“好房子”有望放量。

“中央提出的建好房子符合我們的預期，即更大一部分住房需求將來自希望升級住房的購房者。這種需求結構的轉變可能會對新房的整體平均售價（ASP）形成支撐，因為這些房產往往質量更高，因此價格也更高。”惠譽評級亞太區企業評級董事石露露表示。

根據惠譽評級的《2024-2040年中國住房市場預測》報告，2024年至2040年間，現有城市家庭的升級需求將達到76億平方米，即每年約4.5億平方米的需求，約占總需求的55%。剩余的需求將由城市化和拆遷驅動。

不過，石露露表示，預計開發商還需要綜合考慮位置、設計、施工和裝修、工程質量等方面因素，這對企業管理和利潤率提出了新的挑戰。

在張波看來，“好房子”標準不斷落地和推進，是“加大高品質住房供給”的一個重要體現，是房地產市場從“增量市場”向“品質生活”轉型的重要標志，這將深刻改變供需關系并重塑行業格局，也將加速推進供需關系從總量匹配向結構性匹配演進。

其表示，若未來市場趨于平穩，房價波動減小，購房者心態更加平和，好房子本身的品質將成為買家進行考量時更加重要的因素。屆時，品質更優的房子即使價格略高，仍有可能獲得更好的銷售表現。

政策有望加快落地

此外，本次會議強調“持續鞏固房地產市場穩定態勢”。有分析師表示，預計政策仍會持續穩定房地產，根據市場形勢變化及時出臺針對性舉措。

近期李強總理在北京調研時指出在落實好相關政策的同時，要及時研究推出新的支持措施。“本次會議進一步強調優化政策，或意味著更多配套舉措已在路上，進一步擴大用途范圍、降低資金成本等方面存在政策優化空間。”陳文靜稱。

“年初至今，房地產銷售表現突顯出，市場在2025年可能比我們年初所預期的更強勁，這對于房地產開發商的現金流有積極的影響。不過，這種改善的可持續性和廣度仍存在不確定，而且整體房地產銷售的回暖對各開發商的影響也有所不同。”金泰倫告訴記者。

分析師認為，總體來看，本次會議在凸顯底線思維基礎上，關注助力行業良性循環，強化政策靈活性與精準度。地方政府化債、城市更新與住房供給改革的協同推進，既避免系統性風險，也為市場注入新動能。

“此次政治局會議，為房地產市場后續發展，尤其是二季度發展指明了方向。”張波表示，預計后續各地會加快落地相關政策，包括北上在內的一線城市將加快存量住房改造、優化限購限售政策，二三線城市則可能通過降低購房門檻、加大購房補貼等方式激活市場。