宅基地是農(nóng)民安身立命的根基

承載著農(nóng)村家庭的居住需求與情感寄托

也是農(nóng)村社會穩(wěn)定的重要基石

隨著城鎮(zhèn)化進程加速

越來越多的農(nóng)民進城就業(yè)和居住

一些農(nóng)村房屋出現(xiàn)長期閑置

變成了“沉睡”的資產(chǎn)

盤活利用農(nóng)村閑置農(nóng)房

對于激活農(nóng)村資源

增加農(nóng)民收入

促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展具有積極作用

有助于鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的順利實施

那么

如何盤活利用好農(nóng)村閑置農(nóng)房？

各地在閑置農(nóng)房盤活利用上有哪些探索實踐？

誰才可以申請取得宅基地使用權(quán)？

城里人想去農(nóng)村居住有哪些合法途徑？

盤活利用閑置農(nóng)房有哪些紅線、底線？

針對這些問題

《三農(nóng)三人談》邀請了

農(nóng)業(yè)農(nóng)村部農(nóng)村經(jīng)濟研究中心主任

金文成

中央財經(jīng)大學法學院教授、博士生導師

不動產(chǎn)與自然資源法研究中心主任

宋志紅

做客演播室

為大家深入解讀

01

要客觀看待農(nóng)房閑置現(xiàn)象

在農(nóng)村地區(qū)，我們可以看到會有一些農(nóng)房處于閑置狀態(tài)。網(wǎng)上也有消息稱，農(nóng)村房屋大量閑置浪費，如果能夠進入市場，將產(chǎn)生巨大價值。那么，該如何看待這種現(xiàn)象？

金文成表示，這需要客觀分析。要厘清房屋閑置的情況有哪些，有的是農(nóng)民季節(jié)性閑置，因季節(jié)性打工，把房子閑在那兒了；有的農(nóng)民長期在外務(wù)工，可能多年閑置；還有的是農(nóng)民轉(zhuǎn)移進城落戶了，不回到農(nóng)村了，房子還留在農(nóng)村，這種閑置是一種真閑置，需要進行盤活利用。目前來看，全國各地的情況是不同的。如果是在城鎮(zhèn)郊區(qū)、風景名勝區(qū)、交通要道的村莊，這樣的閑置房子利用價值較高，社會關(guān)注度也高；如果在交通不便的偏遠山區(qū)，閑置房子的市場價值則不高。

02

農(nóng)村穩(wěn)大局就穩(wěn)

要保障進城落戶農(nóng)民合法宅基地權(quán)益

盤活利用農(nóng)房，涉及到廣大農(nóng)民的切身利益，也涉及到農(nóng)村的長治久安。

金文成 表示，這些年中央很重視這個問題，政策把得也很緊。如果一不注意出現(xiàn)了問題，特別是進城的農(nóng)民在城鎮(zhèn)中落不下、融不進，一有風吹草動，還要回到農(nóng)村去。農(nóng)民在進城之后在農(nóng)村還有塊地，還有個房，這就是最大的制度安排。所以，農(nóng)村穩(wěn)，大局就穩(wěn)。

03

閑置農(nóng)房盤活利用

必須是農(nóng)民自愿行為

黨的二十屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》（以下簡稱《決定》），擘畫了以進一步全面深化改革開辟中國式現(xiàn)代化廣闊前景的宏偉藍圖，明確了進一步全面深化改革的總目標和各方面主要任務(wù)，引領(lǐng)改革開放始終沿著正確方向前進?！稕Q定》明確提出允許農(nóng)戶合法擁有的住房，通過出租、入股、合作等方式盤活利用。那么，該如何去正確地理解這項政策？

宋志紅表示，要把握這個政策，有幾個關(guān)鍵詞：

• 第一個關(guān)鍵詞是盤活。農(nóng)村住房，存在著一定程度的閑置，可能因為地區(qū)差異而有所不同，有的地方程度高一點，有的地方程度低一點。一方面，它是農(nóng)民非常重要的財產(chǎn)權(quán)利；另一方面，它也是一種非常重要的社會資源。如果把這些閑置農(nóng)房進行盤活，對農(nóng)民來說，可以增加他的財產(chǎn)性收入；對國家和社會來說，可以為鄉(xiāng)村的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供空間，有利于提高重要資源的利用效率。所以，盤活閑置農(nóng)房，其實是一種一舉多贏的舉措。

• 第二個關(guān)鍵詞是住房。《決定》提到的是農(nóng)民合法的住房，也叫作農(nóng)房，這提示我們盤活的對象是農(nóng)房，重點是在這個“房”上。所以，各地在制定盤活農(nóng)房的政策時，要多在這個“房”上下功夫。比如，怎樣發(fā)揮本地特色民居的獨特優(yōu)勢，充分挖掘它的價值，而不是去大拆大建。如果把房子拆了，盤活的對象就不是房了，這個理解就有偏差了。

• 第三個關(guān)鍵詞是方式。《決定》提到了出租、入股、合作等方式，用了一個“等”字，說明還有一些其他的方式。比如，在實踐中有些村集體去盤活閑置農(nóng)房時，只要不違反法律和政策的紅線底線，對于這些農(nóng)房盤活的模式和方式、方法，各個地方可以結(jié)合本地的特色去進行探索。而且，這些都是建立在農(nóng)戶自愿的基礎(chǔ)上。盤活的主體有不同的類型，如果是農(nóng)戶自己盤活，則不需要跟別人商量，只要符合法律和政策的規(guī)定，自己去盤活就可以了。比如，可以用自己的農(nóng)房做一個民宿；如果是自己的農(nóng)房和別人合作去盤活，雙方的交易行為既需要農(nóng)戶的資源，也需要合作方的意愿。

04

多元實踐

各地積極探索閑置農(nóng)房盤活方式

這些年，各地 都在 積極地探索盤活農(nóng)房的有效途徑和辦法，也 積累了 很多好的經(jīng)驗 。那么，全國各地對閑置農(nóng)房盤活的利用有哪些有益的探索和實踐？

金文成介紹，有的地方農(nóng)民把自己的房子進行修繕，完善改造，然后一樓出租，二樓由自己來居住，這是一種農(nóng)民自己盤活的辦法。像安徽省岳西縣在農(nóng)房盤活利用中，就創(chuàng)造了這樣的辦法。有的地方村集體把農(nóng)民零散的閑置房屋，包括季節(jié)性閑置的房屋集中起來，利用旅游的旺季期對外進行租賃經(jīng)營。有的地方開展了一種合作的方式，比如村中有一些很特色的石頭房、石頭屋，平時看起來沒有什么利用價值，但是在一些藝術(shù)家眼里，這種房子既有古樸的歷史厚重，又有一些現(xiàn)代的特征，給它稍微進行改造，也能夠盤活利用。還有的地方通過政府統(tǒng)一組織，在尊重農(nóng)民意愿的前提下，把閑置農(nóng)房進行適度修繕改造，向社會招募一些店鋪到村里來開展經(jīng)營，比如有的把它改造成咖啡屋了。各地有這么多好的探索，我國在政策上也是允許和鼓勵的。

05

宅基地只有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員

才可申請取得

今年強調(diào)，不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)房、宅基地，不允許退休干部到農(nóng)村占地建房。那么，該如何理解這項政策？

宋志紅表示，其實這個政策并不是今年中央一號文件首次提出來的，以前的中央文件也一直都是這么要求的。對這項政策的理解，首先需要了解這項政策為什么這么規(guī)定?？梢詮暮芏喾矫娼庾x，但是今天主要從宅基地權(quán)利的邏輯來看這項政策。宅基地擔負著農(nóng)民非常重要的社會保障功能。村集體給農(nóng)民分一塊宅基地，然后農(nóng)民在這個宅基地上自己建房，建完之后就可以解決農(nóng)民的居住保障問題了。這是我國保障農(nóng)民有所居的一種比較獨特的方式。農(nóng)民取得宅基地的核心原因是他為本集體經(jīng)濟組織的成員。只有本集體經(jīng)濟組織的成員，才能夠取得宅基地。去年六月份，全國人大通過了，這部法律對成員資格有明確的界定，對成員享有的權(quán)利也有明確的規(guī)定。依據(jù)這部法律，分配宅基地的權(quán)利是成員專屬的。也就是說，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，才有資格從村集體申請。城鎮(zhèn)居民為什么不能取得宅基地，核心的問題在于他們沒有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的身份，沒有這個身份就不能夠取得宅基地使用權(quán)。

06

城里人想去農(nóng)村居住

有哪些合法途徑？

保護好農(nóng)民的權(quán)益，非常重要。但是，如果城里人想到農(nóng)村去居住、體驗，有哪些合法途徑呢？

宋志紅表示，確實有一些城鎮(zhèn)居民想到農(nóng)村去過田園生活。對于這樣一些合理的需求該怎么滿足，其實在現(xiàn)行法律和政策的框架之下是有解決途徑的。最常用的一種方式就是出租的方式。比如，有人想去農(nóng)村過田園生活，他可以向農(nóng)民租房。按照法律的規(guī)定，租賃期最長可以達到20年，租房也能夠滿足絕大部分人想過田園生活的這個需求。雖然不能夠把農(nóng)房買下來，但是解決居住問題是可以的。

07

盤活利用閑置農(nóng)房還有哪些要求？

各地農(nóng)村自然稟賦、經(jīng)濟水平和群眾需求等差異較大，閑置農(nóng)房盤活利用途徑自然各有差別。要充分考慮管和放，對盤活利用過程中農(nóng)戶住宅的權(quán)屬問題、利益分配問題等都要建立完善的監(jiān)管機制和制度保障，切實保護農(nóng)民權(quán)益。那么，在閑置農(nóng)房盤活利用過程中，有哪些要求？我們還需要注意哪些問題？

宋志紅表示，閑置農(nóng)房盤活利用其實是有法律政策的紅線底線的，如果不違反這些紅線底線，各個地方可以因地制宜地大膽探索。

• ①轉(zhuǎn)讓的限制。農(nóng)民的房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，只能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織的成員，叫作內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。如果不是本集體經(jīng)濟組織的成員，包括城鎮(zhèn)居民、外村的人或者企業(yè)等，他們要使用農(nóng)房，只能通過出租、入股、合作等其他的方式，而不能夠通過轉(zhuǎn)讓的方式。土地管理法有明確的規(guī)定，農(nóng)民把自己的宅基地轉(zhuǎn)出去之后，就不能再申請了。農(nóng)民申請福利分配保障的權(quán)利，只有一次，叫“一戶一宅”。

• ②建設(shè)許可和用途的限制。中央文件一直在強調(diào)，不能在宅基地上建設(shè)別墅大院和私人會所。其實，不僅僅是別墅大院和私人會所，背后涉及到的是宅基地上建設(shè)行為的限制。比如，給農(nóng)民一塊宅基地后，對建房占地面積、建房高度甚至包括外觀的風格，很多地方都有自己的管理規(guī)定。農(nóng)民拿到宅基地之后，建房時是需要符合這些規(guī)定的，建房時也會有一個規(guī)劃許可，就像城里建設(shè)行為的許可一樣。如果企業(yè)通過出租的方式取得了農(nóng)民的農(nóng)房，然后要去修繕的話，同樣也是要符合相關(guān)管理規(guī)定的。

• ③行業(yè)和安全生產(chǎn)方面的要求。農(nóng)房盤活之后，要從事經(jīng)營性活動，比如去開民宿或者書吧、咖啡廳等，要考慮這些行業(yè)準入的限制。實際上，因為農(nóng)房是在農(nóng)村的特定區(qū)域，而且都是用于居住的，所以在這個地方從事的產(chǎn)業(yè)類型必須和農(nóng)村生產(chǎn)生活的基本要求相適應(yīng)，比如不得污染環(huán)境、不能產(chǎn)生噪音擾民等。除此之外，農(nóng)房的質(zhì)量安全是否能保證，消防方面是否符合要求，這些方面都是要符合法律的規(guī)定。

• ④其他一些要求。比如，農(nóng)房本身屬于文物或者該區(qū)域?qū)儆跉v史文化名村，又或者有的農(nóng)房本身是在自然保護區(qū)等特殊區(qū)域，它是有特殊的保護要求的。如果對這樣的農(nóng)房進行盤活，就要處理好開發(fā)利用和保護之間的關(guān)系，對法律的強制性保護要求必須遵守。

在農(nóng)房盤活的過程中，其實地方政府是大有可為的 。 比如 ， 農(nóng)房的價值與周邊的配套公共服務(wù)是有密切聯(lián)系的 ， 地方政府在這些公共服務(wù)的配套方面是可以有所作為 的 。再比如 ， 對于 農(nóng)房盤活，中央鼓勵用來發(fā)展一些符合鄉(xiāng)村需要的產(chǎn)業(yè)，而不是奢侈性消費。地方如果找到了符合本地特色的產(chǎn)業(yè)，農(nóng)房的價值也可以更好 地 發(fā)揮出來 。 產(chǎn)業(yè)有時候是需要去發(fā)現(xiàn) 、 去培育的， 而 這樣的職責其實是在地方政府 。

金文成則表示，盤活農(nóng)房，一定要記得主人是農(nóng)民，是宅基地使用權(quán)人和房屋的所有權(quán)人，在這個問題上不要與農(nóng)民爭利。

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編輯 | 趙寧寧

主編 | 楊公元

監(jiān)審 | 楊 巍

來源 | 中國三農(nóng)發(fā)布

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