北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問，我們是京籍二孩家庭，目前在常營有一套自住房，老大今年九月上一年級(jí)，老二明年上幼兒園。目前考慮350預(yù)算在家附近再買一套先出租，然后再根據(jù)孩子學(xué)習(xí)情況，看過幾年是賣掉這個(gè)換西城還是一直留常營就上陳經(jīng)綸？

您對(duì)此購換房思路有什么建議？還是說等過幾年學(xué)區(qū)溢價(jià)不高了直接買學(xué)區(qū)？

A：

1、今年上學(xué)，過幾年換西城，常規(guī)最晚不能超過三年吧？也就是和二寶幼升小之前置換。那現(xiàn)在買套房收租金，假定三年租金收益率5%吧，置換成本是3%，即便不計(jì)入裝修成本什么的也沒多大收益。也就是考慮好成本是否劃算，算算賬。

2、根據(jù)孩子的學(xué)習(xí)情況，怎么根據(jù)啊？倆孩子差四歲，那除非是做智商測(cè)試，否則不太好同步判斷。

三年后是大寶四年級(jí)，可以用成績(jī)基本判定，二寶可不行啊。大寶小升初時(shí)二寶二年級(jí)，也不好判斷，一般怎么也得三年級(jí)或之后。然后就是大寶中考時(shí)了，二寶五年級(jí)，這倒是都能憑成績(jī)判斷了，但這都九年后了，是不是又晚點(diǎn)兒了？

3、上陳經(jīng)綸也挺好的，保利屬于北京保障房中級(jí)別最高的學(xué)校，成績(jī)?cè)陉惤?jīng)綸系統(tǒng)內(nèi)部也排名靠前，好像第六吧，放到北京屬于典型的中等校。

4、過幾年學(xué)區(qū)溢價(jià)不高了直接買學(xué)區(qū)房，幾年啊？等到二寶幼升小時(shí)嗎？也就是大寶四年級(jí)的時(shí)候。

到時(shí)候有可能溢價(jià)率下降一些，但如果政策不變，倆孩子怎么保證在同一所學(xué)校啊？現(xiàn)在的政策是“二孩同校”，是二寶隨大寶。那假定大寶先轉(zhuǎn)學(xué)，派位如果是不太好的學(xué)校呢？這學(xué)區(qū)房可就大幅降低效果了，等于是二寶受了大寶的連累。

但如果是二寶先入學(xué)，是所不錯(cuò)的小學(xué)，到時(shí)候政策是否配合大寶說不好，看到時(shí)候的運(yùn)氣了。另外倆寶如果不是同一所學(xué)校，那家長接送就得辛苦點(diǎn)兒了。

5、我沒什么建議，只能是列出情況而已。估計(jì)您家也是剛有個(gè)想法兒吧？甭著急，反正大寶也上學(xué)了，考慮清楚再做選擇。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問，我看懂您的回復(fù)了，但作為家長，我還是想給孩子找個(gè)好學(xué)校，能直升好初中的，這樣就不用雞娃了，孩子也輕松些。

另外畢竟房子是用來住的，性價(jià)比高應(yīng)該是所有買房人的追求吧？再兼顧保值，上完學(xué)是要換回朝陽的。所以想請(qǐng)您再看看以下這幾套房，都是天永學(xué)區(qū)的，您看哪套能符合要求。

A：

1、我也看懂您的要求了。但還是這句話，甘蔗不能兩頭甜，何況您這還是三頭四頭呢，無法兼顧，只能是適當(dāng)取舍。所以還是看自己最重視哪方面吧，能實(shí)現(xiàn)一點(diǎn)最主要的就是成功，兩個(gè)算超值，三個(gè)以上可遇不可求。

2、首先說這幾套房既然都是學(xué)區(qū)房，那從居住的角度講，性價(jià)比都不高。典型的就是這套定安里的，單價(jià)6.6萬，而您再看南邊定安西里的呢，就因?yàn)閷儆谪S臺(tái)區(qū)，所以單價(jià)5萬。

這倆其實(shí)是一個(gè)小區(qū)，就隔了一條小道，除了學(xué)區(qū)之外的各種配套都一樣。那這超出的1.6萬就是學(xué)區(qū)溢價(jià)了唄，6.6/5=1.32，溢價(jià)率30%以上，居住的性價(jià)比也就降低了這么多。450萬的房子，只得到300來萬的居住體驗(yàn)。

3、其他的既然總價(jià)都差不多，那溢價(jià)率也是差不多的，高了能到40%，低了也在25%以上。而這溢價(jià)部分是否保值得看明年之后的政策，畢竟是過了高峰期了，只能看政策是否支持。

4、直升倒好辦，到目前為止的政策是定安里小學(xué)直升十一中南校區(qū)。十一中是挺好的學(xué)校，建國后北京南城第一所公辦中學(xué)，區(qū)重點(diǎn)。

5、總之就是這情況吧，我沒什么太多可說的，只是列出這些情況，供參考吧。

三

Q:

請(qǐng)問，孩子2026年上小學(xué)，之前向您咨詢過換房問題，非常受用！ 現(xiàn)在我們預(yù)算大概800萬左右，主要考慮東城，想問您一下從學(xué)區(qū)和保值的角度考慮，和平里五區(qū)、左安漪園、豆瓣胡同哪個(gè)更好呢？

A：

1、假定現(xiàn)在三個(gè)選項(xiàng)的學(xué)區(qū)溢價(jià)相等，也就是價(jià)格構(gòu)成相等。那房產(chǎn)保值的第一要素是地段、地段，還是地段兒，北京歷來是北強(qiáng)南弱，自然首選北部了，和平里占優(yōu)。

2、房產(chǎn)的第二第三要素是性質(zhì)和品質(zhì)。性質(zhì)相當(dāng)于人的出身（包括學(xué)歷），是無法改變的，寒門子弟或藍(lán)翔技校的雖然有可能逆襲，但大多數(shù)的人生都不如豪門高學(xué)歷。

房產(chǎn)性質(zhì)的常規(guī)排序是商品房，公房，福利房，政策房，保障房，安置房，回遷房。那和平里是公房，左安漪園是保障房性質(zhì)的安置房，豆瓣是回遷房。

3、品質(zhì)就是具體的樓座樓層戶型朝向+社區(qū)綠化物業(yè)管理什么的，這看具體房源吧，房子是用來住的，同等條件下越宜居的越保值，至少流動(dòng)性強(qiáng)。

4、溢價(jià)也是一房一議，看房的時(shí)候讓中介給算算吧，自己算也行。我估計(jì)這仨差不太多，或者只要相差不大就甭分什么高低了。

5、簡(jiǎn)單就這情況，對(duì)照具體房源排序吧。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問，我看了您寫龍爪樹的文章了，情況基本吻合，我就是這邊國企宿舍區(qū)的，就因?yàn)楫?dāng)時(shí)父母單位是大集體，所以在分房時(shí)吃了虧，您家是有親戚住這里嗎？否則怎么能知道這情況。

我們現(xiàn)在就是在等，也不知道等到什么時(shí)候，您有什么建議嗎？我也想自己買房，畢竟兒子大了，沒房子都不好結(jié)婚，外地的都不愿意嫁。但咱這是下崗工人，這么多年也就是攢了100多萬，兒子工資也就萬把塊錢吧，能買哪兒的啊？

A：

1、我家沒親戚住那里，而是有個(gè)同學(xué)曾經(jīng)住這兒。他家好像就是玉器廠的，應(yīng)該已經(jīng)拆了吧？當(dāng)年我們家也住平房，大雜院，還挺羨慕這里的新房子呢。結(jié)果誰也沒想到拖了這么多年。前幾年聽說是跟北空的有關(guān)系，要整體規(guī)劃，現(xiàn)在看也不太像。

2、我真沒什么建議，對(duì)拆遷規(guī)劃完全不懂，也沒有什么消息。

3、100多萬首付，如果是加每個(gè)月5000的月供，那總價(jià)就是買200多萬的。這價(jià)位一般是建議看看東五環(huán)外，或是朝陽的傳媒大學(xué)到草房一帶，或是通州西部物資學(xué)院一帶，價(jià)格應(yīng)該差不多，能買到標(biāo)準(zhǔn)一居室。

但條件肯定談不上多好，只能說是居住的性價(jià)比相對(duì)高，至少不弱于市區(qū)。而且價(jià)格走勢(shì)也基本跟隨北京大盤，換房時(shí)不吃虧。但行情期間的順位大多靠后，也就是占不到什么便宜。

4、其他我沒什么建議，還是看您家自己的判斷吧。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問，我首付有60萬，要在北京買房，貸款，能買哪里的房子？不想要老破小和公寓，能解決嗎？看了竇店的中駿云景臺(tái)感覺還行，現(xiàn)在打折挺多，70多平的兩居肯定夠了。但就是不知道保值情況會(huì)怎樣？您有別的推薦吧，要保值好的，面積大些。

A：

1、我推薦不了，這得找賣房的。問中介吧，他們都有合作的項(xiàng)目，越大的中介合作項(xiàng)目越多。

2、云景臺(tái)的保值，那就參考周邊項(xiàng)目唄。典型的就是京港高速西邊的這片住宅區(qū)，已經(jīng)很成熟了，各種形式的小區(qū)都有，看看他們現(xiàn)在的價(jià)格，基本就是幾年后周邊二手房的價(jià)格。到目前為止其中保值相對(duì)好的是萬科幸福匯，2萬出頭兒吧，其他不太知名開發(fā)商的基本在2萬以下。

新房和其他新的商品其實(shí)都一樣，典型的就是新車，價(jià)格中都有廠商的利潤，也可以看作是溢價(jià)。這溢價(jià)一般在上市成為二手貨之后都會(huì)逐步耗散，前幾年比較多，后幾年就漸漸穩(wěn)定了。

當(dāng)然如果產(chǎn)品的品牌大+品質(zhì)高+物業(yè)維護(hù)好+地段兒配套全，那保值就會(huì)強(qiáng)的多。另外郊區(qū)的樓盤最好有地鐵，這屬于標(biāo)配，有了不加分，但沒有的話一般都減分，溢價(jià)耗散會(huì)更快一些。

3、簡(jiǎn)單就是這情況，我不方便直接點(diǎn)評(píng)人家樓盤，說的只是常規(guī)情況。

僅供參考。

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