房地產一直是個永恒的話題，它也關乎著人們對財富的認知。這段時間大家普遍認為房地產市場在下行，房子不好賣了。尤其是利率下降，又釋放1萬億流動性后，市場卻沒什么明顯變化，就好像有了“耐藥性”，大家對一線房地產市場都信心不足。然而，恰恰在這個時候，或許房地產掙錢的機會就來了。

商業理念自古有之，比如漢代之前的陶朱公，就提出“別人不要的東西我要，別人要的東西我就拋”的賺錢邏輯。如今房子曾被大家視作優質資產，可當房子看似“爛大街”時，或許就是入手的時機。那為何要入手，背后的邏輯又是什么呢？這就得看看未來房地產的結構性走向。

近期有政策表明，未來廉租房、保障房都不允許上市，要形成獨立閉環。以前很多保障房，像北京天通苑、回龍觀等地的保障房，5年后補繳土地出讓金就能上市變為商品房，但未來不會這樣了。未來中國的房子將明確分化，保障房歸保障房，商品房歸商品房。這種分化意味著什么呢？保障房建設資金從哪來呢？

其實是用商品房賺取的利潤來補貼廉租房和保障房。所以未來商品房價格可能不會受限，在房屋形式上，無論容積率高低或許都不會限制。房價賣得越高，土地價格就越貴，政府稅收也就越高。未來保障房可能會像新加坡一樣，占比達到50%，商品房占50%。保障房的成本由誰承擔呢？自然是商品房，所以商品房價格必然會猛漲。

對于普通人而言，以前因買不起房，所以希望房價別漲，還一直慫恿政府控制房價。但如今，如果房子只有使用權而無出售權，房地產溢價就與自己無關，那就像新加坡人一樣，安心住保障房就好。

而商品房具有資產屬性，其價格歸市場波動，越貴越好，反正與普通人無關。如此一來，房地產市場會進一步分化，商品房價格會上漲，不過只有具備稀缺性的商品房才會漲，普通房子則不會。房地產一部分屬性會偏向金融，一部分依舊作為居住用途。當下正是房地產市場分野的時代，你該如何選擇站位呢？

當大多數人還分不清好房子與普通房子，將它們一概而論，看不懂市場時，往往蘊含著財富機會。比如可以把兩三套普通房子賣掉，換一套稀缺房產，其未來漲價空間相對較大，普通房子可能價格走低，好房子價格走高。

以前房地產分為工業、住宅、商業三類。工業地產方面，地方政府往往賠錢，一畝地征地花100萬，出售時50萬就賣了，因為政府指望后期稅收盈利，這就像下蛋的母雞，雖售價低但能長期獲利。而住宅地產不同，它是一次性收取70年的收益，沒有畝稅概念，通過開發商招標招拍掛，以集合競價方式，價高者得，賣得越高越好，這是過去賣地的模式。

但如今工業地產已趨于飽和，很多地方招商引資困難，“下蛋的母雞”不好找了。未來房地產要靠什么呢？靠房產稅。對于越好越貴的房子，按1.2%的標準征收房產稅。所以地方政府需要拉高房價，這樣才有更多房產稅收入。

同時，政府還得保障大家的居住需求，建設廉租房和保障房，資金依舊來自商品房的利潤。了解了資金的流動方式，就能明白房子必然會分化，不再像以前認為所有人都能買房賣房。未來大部分房子用于保障居住，少部分作為商品屬性更強的資產，但這少部分房子承擔的責任更大，就如同退休和在職人員的關系，退休人員越多，在職人員工資就得越高，才能保障退休人員的生活，房子也是同理。只有這少部分房子創造財富的能力提升，才能維持平衡。

想明白這些后，投資者就應該把目光投向那些未來可能上漲的高凈值房子，這才是財富邏輯。不能像大多數人一樣追漲殺跌，房地產市場不能僅因一時熱度，出現日光盤或者新政策解讀就盲目跟風。在此提醒高凈值人群，在未來房地產市場分野的情況下，選擇合適類型的房子，才能實現財富保值。