日前，紅星新聞記者接到來自河北遷安市天洋城小區業主反映，該小區物業存在以電梯卡限制未交費業主使用電梯的情況。 一名住戶告訴紅星新聞記者，該小區每棟樓有兩部電梯，物業公司將其中一部從地庫上樓的電梯裝上梯控，需要刷卡才能使用；另一部電梯自由使用。沒有交物業費的業主不能使用電梯卡。就這個情況，業主今年1月向遷安市住房和城鄉建設局反映過，住建局向物業發出了責令整改通知書，可是到現在仍然有一部電梯需交物業費刷卡才能使用，這給業主生活帶來極大不便。

▲創意配圖 據圖蟲創意

6月14日，該小區物業公司負責人告訴紅星新聞記者，物業費包含了電梯維修費和能耗費，這樣是為了保護電梯，降低損耗。現在每棟樓兩部電梯，一部是繳費業主可以使用的電梯，一部是所有都可以使用的電梯。

遷安市住房和城鄉建設局物業管理中心一名工作人員表示，之前發出的責令整改通知是用的市場監管部門的規定（《河北省消費者權益保護條例》），物業管理部門沒有這方面規定能夠針對物業公司的做法進行管理。此后住建局也在督促業委會進一步協商拿出方案。難題是，如果取消梯控會有繳費業主認為損害了他們的利益，讓工作陷入兩難。

小區業主反映：

不交物業費，物業公司限制電梯使用

天洋城小區一名業主告訴紅星新聞記者，該小區有24棟高度在18層到34層的住宅樓，總共6000余戶居民。因為一些業主對物業公司不滿意不交物業費。每棟樓有兩部電梯。物業公司在一部電梯里裝了梯控，給繳過物業費的業主發電梯卡，刷卡才能使用。需要刷卡的電梯是從地庫直通樓上的，另一部電梯是從一樓上樓。如果沒有電梯卡，車停在地庫，就要先爬樓到一樓，再上電梯。

另一名業主告訴紅星新聞記者，天洋城小區的前任物業公司在2021年就給電梯裝過梯控，當時不交物業費兩部電梯都不能用，引發了居民強烈不滿。新一任物業公司2021年至今開始管理該小區，也陸續在加裝、啟動梯控。2022年3月業主就向住建局反映過，隨后又多次反映。今年1月，遷安市住建局向物業公司發出了責令整改通知書。

紅星新聞記者獲取的這份責令整改通知書顯示，福建大名城物業管理有限公司遷安市分公司涉嫌存在對服務管理的天洋城小區限制業主使用電梯等消費者行使物權權利的行為，違反《河北省消費者權益保護條例》第三十二條第二款的規定。根據《河北省消費者權益保護條例》第六十七條的規定，責令立即停止違法行為；于2025年01月9日前改正。此外，取消限制業主使用電梯的行為。

▲今年1月，遷安市住建局向物業公司發出責令整改通知書

但是5個月過去，小區電梯依然沒有取消梯控。

6月14日，該小區物業公司負責人告訴紅星新聞記者，在當地，許多小區都裝有梯控，都是交了物業費才能享受電梯使用，物業費包含了電梯維修費和能耗費，這樣是為了保護電梯，降低損耗。現在每棟樓兩部電梯，一部是繳費業主可以使用的電梯，一部是都可以使用的電梯。向住建局投訴的是沒有交物業費的業主。該小區的物業費含衛生費、電梯費、消防、照明、二次供水、用電、維修。“他們不交費還想使用電梯，這錢誰出？”

有案例顯示：

物業無權用梯控等逼迫業主交費

記者梳理發現，多地都曾出現類似的物業費捆綁電梯使用的情況，住建部門的公開答復都是這樣的做法不合法。

連云港市海州區人民法院曾發布一起案例。某小區物業管理公司在提供物業服務過程中，將繳納物業費與電梯門禁卡綁定，業主在繳納物業費后也僅能到達自己所居住的樓層。業主陳某訴至本院，要求某物業管理公司立即停止將物業費用和電梯卡進行綁定的行為，停止電梯按鍵的樓層限制的行為，一次性支付精神損害賠償金2000元并公開賠禮道歉。最終，法院判決：某物業管理公司立即停止物業費用和電梯卡綁定的行為，停止電梯按鍵的樓層限制行為；駁回原告陳某的其他訴訟請求。

案例中顯示，法官解釋是，根據民法典規定，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。根據民法典第二百七十四條規定，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。門禁電梯是房屋（住宅）的一部分，所有權歸業主所有，而非物業公司，物業公司無權設置使用障礙，限制業主使用電梯自由出入。物業公司和業主之間是服務關系，如果業主不能按時按約交納物業費，物業公司可以通過法律途徑解決，但其無權利用門禁、梯控等措施逼迫業主交費。

律師說法：

催收物業費與電梯使用權不能掛鉤

對此，浙江鐵券律師事務所高級合伙人張永輝律師表示，物業費屬于服務合同債權，電梯使用權屬于物權，二者法律性質不同，物業無權以限制物權實現債權，即使部分業主欠費，物業也應通過訴訟等合法途徑追繳，而非“捆綁”公共服務。電梯屬于建筑物共有部分，業主依法享有共有和共同管理的權利。物業公司未經法定程序擅自加裝梯控或將其與物業費綁定，構成對業主物權的侵害。民法典第944條明文禁止物業以停水、停電等方式催繳物業費，法院判例明確將“限制電梯使用”納入此類禁止行為。在一些地方，有地方立法支持處罰。如《哈爾濱市電梯安全管理條例》規定，物業因此限制乘梯的，可處1萬元至5萬元罰款。

張永輝還表示，加裝梯控屬于改建共有設施，必須經業主共同決議，需由專有部分面積及業主人數“雙三分之二”參與表決，且參與表決者中“雙過半”同意。未經程序即違法，物業單方安裝的梯控，業主可起訴要求拆除。

河南澤槿律師事務所主任付建認為，民法典明確規定物業服務人不得采取停止供電、供水等方式催交物業費，限制電梯使用同理不可取。所以，催收物業費與電梯使用權不能掛鉤，物業應通過合法途徑如催告、訴訟或仲裁來催收。業主可向當地房管部門投訴，投訴不成則可推動成立業主委員會，加強業主與物業談判的籌碼。物業拆除梯控、恢復電梯正常使用，若因限制使用遭受損失，業主還可主張賠償。

紅星新聞首席記者 吳陽

編輯 郭莊 責編 魏孔明