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今年3月3日，我發表了一篇文章《》，里面提及了兩個現象：

一個是新房破發潮，典型代表如海淀幸福里、中海甲叁、北京金茂府、崔各莊龍樾合璽，就連太陽宮神盤中建玖合府，因為對標的太陽公元二手房房價下跌，13萬一平的買入價，也面臨還沒交房就破發的窘境。

事實上，自今年1月份以來，北京新房月成交就沒有超過4000套的（北京在售新盤超過300個，月銷4000套實在不多），這主要是百分八九十的項目都在四五六環，而新房定價又定得很高，典型如豐臺羊坊的花香壹號，郭公莊的那兩個雙子項目、海淀翠湖項目，指導價比周邊二手房貴30-50%。

也正因為如此，為了回款，不少開發商都選擇悄咪咪的大幅降價出手。典型如朝陽崔各莊，三四月多個項目降了100多萬，南城大興黃村和西紅門，五月份又降了100多萬。這次花香壹號也想降價，周邊二手房四萬，它的指導價是6-7萬，它自己想賣4.9-5.1萬，但最終不讓給關閉了售樓處。

綜上，現階段的北京新房，破發潮仍在延續，這也是為什么成交量如此低迷的原因。三四月份我唯一看好的新房是回龍觀的紫金書院，采用的是金茂的建筑體系，定價也跟周邊二手房相差不多，以往開發商很低調，每一次開盤都是即清盤，但最后一期開盤居然還剩不少戶型沒賣出去。這也足以說明現在的北京新房還有較大的回調空間。

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對于3月3的那篇文章，我提到的第二個現象是：

年輕人在買入老破小。

▲三月文章截圖

而從二手數據上看，近幾年來，上海300萬以下的房子成交占比超過60%。深圳90㎡以下的小戶型成交占比也均在60%以上。

▲今年3月，深圳90㎡以下占了總成交的63.2%，與此同時，大戶型成交在一路下滑，從去年9月占11.5%到現在僅占8.4%。（圖片來源：大碗pro）

這樣的情況在北京也很常見。據了解，北京當下市場整體掛牌二手房房源大約16.3萬套，其中沒有電梯的大約5萬套，這基本都屬于老破小，占市場總房源比例大約1/3。另外部分遠郊區老破大等房源也有占比，20年以上的二手房房源占整體市場大約50%左右。

而5月新政以來，北京二手房市場相對新房算是比較火熱，500萬以內的老破小的成交比例在大幅攀升，猜測已經超過一半了。與此相對于，當下北京1000w以上的高總價二手房，成交比例下降的比較厲害。

▲6月一線城市網簽，北京的新房不行，但二手房市場還可以，熱點板塊代表有海淀清河和西城德勝；上海新房一般，二手房熱度很好；深圳新房和二手房都比較一般。

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那么，為什么會出現新房破發，大家卻熱衷接盤老破小的現象？

最根本的原因，當然是因為價格。

過去一年，北京二手房整體均價跌了差不多30%左右，但是老破小的跌幅更大，很多去年五六百萬才能買到的老破小，現在三四百萬就能買到了。

本來嘛，二手房一般比新房是要便宜10%左右的，而老破小經過這一輪下跌，性價比更是凸顯，自然而然，價格降下來的二手房和老破小就比新房要吃香，新房破發，本質其實是迫不得已的降價跟隨。

其次，老破小雖然老破還小，但價格低，往往位置還好。對于北京這種新房普遍位于四五六環線的城市而言，二三四環的老破小，它的城市界面是非常成熟完善的，自然而然有一批真正的剛需粉絲。

事實上，爆買老破小，意味著現在出手的都是剛需。在當下這個樓市，投資需求已經基本消失了，多數買房人都是剛需，而剛需是對于“住”的性價比是非常敏感的。

老破小雖然居住舒適體驗度不高，但勝在仍然能住，且配套、交通、位置甚至學區都還不錯，價格也降下來了，資金成本、買房風險都不高，在這樣的情況下，現在還出手買房的人，考不考慮老破小？

ps：

看到當下的樓市，底盤都是老破小的成交，我心里其實是很心塞的。我們發展了幾十年的房地產，大家卻爆買老破小，這算不算是一個很諷刺的笑話呢？

本文作者：陳慶

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