01

　　最近，“漲房租”一事很受關注。

　　例如，上周央媽二季度報告就已經非常直白的提到：房租在未來將會穩步的上漲。

　　盡管市場感受與央媽的預測截然不同，但大家不知道的是，

　　將房租納入監管，布局已經很久了。

　　例如北京，早在7月底，北京就將租房租金、押金納入監管范圍。

　　▲同樣將納入監管的還有成都。今年4月初，成都住建局要求涉房互聯網平臺與市住房租賃交易服務平臺數據共享，互聯互通。

　　為什么要這么做？因為從去年下半年開始，北京商品房房租迎來一波跌幅很深的跳水，跌到北京的“二房東之王”鏈家自如，也向業主發出了解約通知。

　　當時，我們的很多買房粉絲，都跟我咨詢過這事兒。其中有位業主，在14號線東湖渠地鐵站有一套大兩居，與自如簽的租約是每個月10000元/月，結果5月底自如管家告訴他，現在市場價只能租到大約7500元，租金跌了25%！

　　▲由此可見，從去年下半年開始，北京不僅房價下跌，房租也同步下跌，所以自如寧可違約也要單方面解約。

　　至此，北京可以很清晰的看到，房租下跌對于租賃市場的影響。

　　而這，也恰恰是北京出手管控租賃市場的一個原因。

　　為什么？因為當下政府的公租房、保障房正在加速入場，商品房租賃市場低迷，會沖擊公租房、保障房的運營安全底線。

　　根據中指研究院《2024中國住房租賃企業研究報告》指出，2021年至今，租賃市場進入高質量發展期，截至2023年底，保租房（保障性住房和公租房）已籌集573萬套（間），計劃完成率達66%。

　　如此多的保租房入市，不可能放縱商品房房租快速下跌。

　　所以，將房租納入監管，這是一個大的趨勢！

　　02

　　與此同時，同為一線城市的深圳，也做了一個大動作：

　　▲深圳龍崗14個公租房項目，租金上漲66.7%！

　　要知道，公租房不同于商品房，在過去很多年，租金一直都非常便宜，基本只有商品房租金的30%-50%。

　　坦白說，在房地產的黃金年代，公租房本來就是官方通過土地財政盈余，定向貼補給貧窮家庭的產物，所以公租房即使租金低廉，也能夠運營下去。

　　然而，時代變了。

　　當下的房地產市場，全線低迷。政府不得不大力救市，不僅降首付、降社保年限、降貸款利率，還有近30城鼓勵國企“收儲”去庫存：

　　
▲近30城鼓勵收儲去庫存，其中深圳反應迅速，發文收購商品房用作保障房。

　　至此，房地產的運作思路，就徹底變了。

　　之前，房地產的開發閉環是：政府賣地->開發商向銀行抵押項目借錢->銀行出錢->開發商蓋樓->消費者向開發商購房->開發商向銀行借新還舊->開發商繼續向政府買地。

　　在這一個閉環里，邏輯重點是開發商利用銀行的資金杠桿，循環開發地產項目，而政府只是一個單純的土地方的角色。

　　而現在，房地產的開發閉環是：政府賣地->開發商借錢->銀行出錢->開發商蓋樓->政府出錢回購->開發商還錢給銀行->政府手握大量房源->公租、福利、再出售、通過REITs上市皆可。

　　顯然，在這個閉環里，最重要的問題是，回購的錢哪里來？如何循環使用？

　　根據央媽5月宣布的保障性住房再貸款信息，再貸款規模3000億元，利率是1.75%。

　　而此次調整租金的公租房，以深圳丹郡花園為例，同小區二手房均價3.4萬元/㎡，如果按調整前的公租房租金算，租售比只有0.6%。按調整后的公租房租金算，租售比就上升到了1%；

　　顯然，作為地方政府，借著1.75%的低息專項貸款，如果不漲租金，丹郡花園0.6%的租售比，那收儲價得打三折才行；

　　如果漲租金，丹郡花園1%的租售比，半價就能收了（租售比立刻上升到2%），這樣跟開發商談收購，也有底氣談了。

　　至此，雖然有低息專項貸款，但要保障后續回購收儲商品房的投資回報，實現可循環發展，未來也方便退出，唯有管控好房租，提高租金收益和租售比。

　　當然，由于公租房租金原本就很低，哪怕這次漲66%，也仍遠低于市場商品房租金，并不影響公租房面向城市貧民階層的定位。

　　03

　　現在看來，中國將會從賣房時代進入租賃時代。央媽說了，未來還會有2億人涌入租賃市場。

　　
在這樣的背景下，將房租納入監管、對公租房租金實施調控，是一個十分有創新意義的解除地產困局的新思路。

　　一方面，租金上漲，有利于彌補土地出讓金的下滑。

　　▲土地收入大幅下滑，得找到另一種收入替代，除了房地產稅，還有一個來源就是租金。

　　另一方面，公租房租金相當于租賃市場的定價標桿，而且會有越來越多公租房入市，這些公租房租金上漲，也必將帶動全市場租金上漲。

　　假設現在一套500萬的房子，租金大概是6500每月，租售比差不多是1.6%，這個跟目前十年期國債的2.2%，還差6%。

　　假設未來房價不漲，1.6%的租售比，絕對不會有人再投資房子。

　　但如果公租房的租售比普遍提升到1%，那么商品房的租售比就有望拉升至2%以上。

　　這樣的租售比，與十年期國債已經非常接近，市場是可以接受的。

　　其實按央媽的原話：靜態租售比有望提升至3%以上，將高于多數資產回報率。

　　總結就是，漲公租房租金，不僅有利于地方回購商品房收儲，有利于彌補土地財政虧損，還有利于市場上的商品房抬高租售比，用迂回的方式減輕房價下滑趨勢。