兩個月前，住建部部長提出：要為人民群眾建造好房子，提高住房品質，探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

　　8月21日，上海明確表示，將率先落地這“房屋體檢、房屋養老金、房屋保險”三項制度。第一步，今年先行在浦東等區開展試點；第二步，在試點基礎上，明年全市推開。

　　簡單翻譯是什么呢？

　　以后有房的朋友，可能要根據房子的情況，多繳納一筆，影響也很簡單，先說結論，大城市，要開始趕人了，那些之前在大城市低生活成本的土著，可能要被迫離開大城市了。

　　我不知道大家去沒去過超一線城市的核心區。

　　如果去過上海外灘、黃浦、青浦那邊的話，你會發現除了一些特別有價值的能改造成景點的古建筑維護還算可以，其余房子已經爛到不能再爛了，非常的破舊。

　　任何事物都有壽命，房子也不例外。

　　不同年齡的房子之間的差異是非常大的，而且北上廣深這些大城市還有一個特點是什么呢？

　　大城市是沒有所謂新房的。

　　可能在小城市來說，只有三年以內的房子才能叫次新房，但是在北上廣深，邏輯是不一樣的，因為發展太早了，所以在北上廣深，十年甚至十五年的房子就可以被稱之為次新房，這些地區有得房子，年齡甚至都可以追溯到上世紀七八十年代了。

　　人是會老的，房子也是會的，如果不加以維護，房子和人一樣，也會老去。

　　但維護，是要錢的。

　　之前這個錢的來源，是專項維修資金。

國務院2003年頒發《物業管理條例》第五十三條規定： 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。 專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　但我估計，大多數人對這個錢都沒啥印象。

　　原因也簡單，咱這里的稅，都是在無形中收的，大家在買房的時候，就已經繳納過了專項維修資金了，具體繳納標準是按照購房款的一定比例或每平方米一定金額，這個要看地方規定。

　　我們這個錢，看上去不少。

　　根據數據，2020年末，全國基金總額結余已經超過1萬億元。

　　只不過是啥吧？

　　這個錢，去向有點不好說。

　　就像買房預付款托管賬戶的錢一樣，咱這個賬戶里的錢，明細賬也不好說，而且收的很亂，有的物業，交了這個錢，有的物業，挪了這個錢，于是問題是什么，專項維修資金，看上去賬上都有。

　　但就是不知道用的時候，會不會像爛尾樓時期買房預付款托管賬戶一樣消失不見了。

　　而且，還有個什么問題吧。

　　老百姓根本不知道這個錢，用到了誰身上。

　　按理說，誰交的維修基金，就用到誰的房子上。

　　但實際上是啥吧，就像養老金制度，咱這里的傳統就是，你交了錢，但你不一定能享受到這個錢。

　　專項維修基金也大致遵循這個道理。

　　我就不貼這個錢違規進股市的新聞，就說說這個錢正規的用法好了。

　　首先在縱向上，有關部門更傾向于把專項維修基金用到北上廣深的房子上。

　　原因很簡單，就是同樣是老破小，在北上廣深的老破小還能賣出幾百萬的價值，有維修的價值，但是在農村在鶴崗的老破小可能連兩三萬塊錢都賣不到了。

　　但這樣等于是把小城市的錢補貼到大城市了。

　　其次是橫向的。

　　大家想一下就好了，我們之前老舊小區改造計劃，都改造到誰身上了？

　　你猜，是會改造到普羅大眾的老舊小區，還是會改造到地方的各個家屬院？

　　我不敢猜，大家自己想。

　　其實這塊說穿了，房屋養老金和房屋專項維修基金是一個性質，這就等于二次收費了，但問題也在這里。

　　我們這里還有最大的bug什么？

　　就是中國的房子幾乎全都是社區類型的，這個錢，所有人都得交。

　　美國是不需要考慮這個問題的，因為美國的房子是獨棟，日本是一戶建。

　　既然是獨立的，那么修繕就是自己負責，但我們這里，都是社區。

　　當所有人都需要負責的時候，那最大可能就是所有人都不負責。

　　咱這里的賬，之前太亂了。

　　現在房屋專項維修基金里面看上去是那么多錢，但這個錢，到底在哪，很難講，到底有沒有，也沒有公示，不好說。

　　但從現在專門弄個房屋養老金來看，之前的賬目如何，大家估計也都有數了。

　　再來想，現在收這個錢，目的是什么？

　　不用想，肯定是為了補充財政收入。

　　你別管他說什么名字，只要有名目，肯定就要老百姓交錢，那么既然要老百姓交錢，就會出現一個問題：

　　必然有人會交不上錢。

　　我們現在也不用去想如何征收這個問題。

　　你要記住一點，稅收是具備強制性的，只要國家堅持收這個錢，這個錢，一定可以收上來，大不了就和水電綁定，你交了錢，才能享受水電，不交，就沒有。

　　但這樣的結果就是逼人走了。

　　就了解北上廣深的朋友都清楚，這些城市的核心區，本地人沒那么多。

　　原因也簡單，北上廣深的本地土著，根本買不起核心區的房子，要不，沒拆，他們還住在老房子里，要不拆了，他們買不動新房，就搬到郊區了。

　　很多還留在上海的土著，你說他的房子，是值個千萬，但問現金流，五十萬都是一道檻。

　　之前在北上廣深生活的成本，是很低的。

　　因為咱這有菜籃子工程，北上廣深的居民，只要有個房子，堅持自己做飯，是可以把生活成本壓到很低的。

　　但現在，房屋養老金一來，假設一年交個幾萬塊，你說這些原住民，還能待下去嗎？

　　而且大家也不要提租金這個事。

　　你得明白，如果你只有一套自住房，你是沒資格提租房的。

　　因為你沒房租出去。

　　而且在國外這是一個很明顯的東西，中國房地產發展太快了，快到大家根本就理解不了這個事。

　　這種高速發展的后遺癥就是我們所有的功課都在補。

　　大家可以去發達國家看一看，所有發達國家的核心城市，居住成本都是很高的，因為你想住在這里，就要不斷承擔各種稅費，最后會逼著那些沒能力承擔的人騰出去。

　　其實我們現在，也照著這個路徑走了。

　　至于大家說的房租讓租客承擔，那我也明說了，不可能的。

　　房租這個事，看上去是租客和房東的博弈，實際是租客和當地工資在博弈，你看就好了，今年北上廣深的房租是不是隨著就業難降了一波？

　　租房市場，是買方市場，還是賣方市場，不取決房東，而取決于經濟。

　　看到這里，你再回到最開始的問題就好了。

　　房屋養老金，到底會起到什么作用呢？

　　對財政來說，這是賺錢的一個項目，而對老百姓來說，這是花錢的一個開支。

　　最重要的是什么呢？

　　如果這個項目推出，這就意味著我們每一個人之后，不僅要為自己養老，還要為自己住的房子養老。

　　如果你能養得起大城市的房子，就住大城市，養不起，就要另想辦法了。

　　全文完。