關于買房換房、買入退出的邏輯和實操，加上我的微信，我會在直播的時候告訴大家

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這個周末大家討論最熱烈的是“房屋養老金”，本來我周六就想寫，只是《黑神話悟空》實在太誘人了，通宵肝了兩天，目前剛打到黑熊精......

其實《黑神話悟空》講的其實就是一個反編制的故事。你不在編制里就是惡人，哪怕成了正果修了佛身。不過最終天命人還是戴上了金箍，重回編制，令人唏噓。

好了，回歸正題。房屋養老金制度即將落地，在周末多數自媒體的理解是，以后有房者可能每年要多繳納一筆費用，持有成本又增加了。

因此，在這些文章看來，“房屋養老金”可能是房地產稅的平替，因為房地產稅法理不通，遲遲無法跟進，而換個名義“房屋養老金”，這就說得通了。

然而，今天上午，住建部官媒發聲說，房屋養老金不是房地產稅，房屋養老金的重點是讓地方政府建立維修公共賬戶，不需要老百姓出錢。

▲是不是房地產稅我不評價，但當前房奴草木皆兵，出現望文生義的誤解是難免的。畢竟在大家的印象里，“養老”即意味著負擔。

根據資料，“房屋養老金”公共賬戶的主要資金來源是地方財政補貼、土地出讓金歸集等。

現在既然不需要百姓出錢，那為什么不改成“舊房維修補助”呢？這樣老百姓看到是政府出錢，一定是鼎力支持的。

所以從這幾天自媒體的討論看， 大家實在是怕了，一朝被蛇咬，十年怕井繩，本來就房價下行，多少人的財富鎖死在房子里，又疊加經濟艱難，各種稅費、漲價潮......所以又一個“養老金”出來，誰又不嘀咕呢？

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不過，盡管官方回應了“房屋養老金”誰出錢的問題，但其實還有一個問題需要關注的是，“個人賬戶”里的專項公維基金安全問題。

對于“專項公維基金”，我相信多數買房人都是將其作為一筆買房的沉沒成本，基本不會予以多一層次關心的。

為什么？因為這個公維基金，本來就是一次性繳納購房款的2%-3%，之后怎么使用，基本是物業與業委會協同商榷向房管部門申請，普通業主很難接觸到第一手的資料，整體監管制度也亟需完善。

例如，我們經常認為，物業公司就是賺物業費的，最多還有出租樓宇電梯門禁廣告、停車位、閑置商鋪等額外收益。

但實際上，“物業套取公共維修基金”的現象時有發生，不僅侵蝕了業主的合法權益，也嚴重破壞了社會的信任基石。

據我了解，物業公司套取公共維修基金的手法多樣，且往往隱蔽性極強。常見的手法包括：

1. 虛報維修項目：虛構或夸大房屋維修需求，將原本無需大修的項目夸大其詞，以此為由申請使用維修基金。

2. 低價高報：在選擇維修服務商時，與特定公司串通，以遠高于市場價的費用進行結算，從中賺取差價。

3. 偽造資料：偽造維修合同、發票等關鍵文件，制造虛假報銷記錄，掩蓋真實資金流向。

4. 暗箱操作：利用業主大會或業主委員會監督不力的現狀，私自決定維修基金的使用，不透明、不公開。

說實話，在當下碰上一個本本分分的物業，太難了！尤其是對于一些經常需要維修的老舊小區，當業主提出看賬本，莫說物業不給看，就算給，面對專業、復雜的賬本，非會計審計專業出身的業主還真看不懂。

▲ 小區公共維修基金被套用的事情，比比皆是。

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1998年，建設部、財政部聯合發布了《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》，開啟了房屋公維基金時代。

到了2007年，繳納公維基金才成為辦房產證的強制性措施，在此之前，很多老房子并未繳齊維修基金，或者沒有分戶、賬目混亂。

▲當前，上海1999年以前的老舊房子占比最高，達50%以上，其次是遼寧和天津，北京的老舊房子占比也接近40%。

如此多的老舊小區，物業費一般也很低（上海很多小區物業費甚至只有幾毛錢），曾經繳過的專項維修資金估計也消耗得差不多了，就算是要集齊所有業主續籌資金，也很吃力，哪里去找錢維修呢？

那只能靠公共賬戶了！

而經濟觀察報在2020年發過一篇報道，其核心觀點為：

房子入住15年以后才需要維修，因此，新房業主繳納的專項維修基金一直在銀行里“沉睡”。

▲像北京、深圳這樣的城市，公維基金的體量以百億元計算，堪稱是沉睡的“小金庫”，早在2020年末，在各個新房小區的加持下，全國基金總額結余已經超過1萬億元，且大量專項維修資金長期閑置，使用率普遍較低，北京11.6%，成都不超過4%，廣州僅1%。其保值增值手段主要依賴銀行存款，難以跑贏通脹。

一邊是很多急需維修的老房子無錢可修，另一邊是新房繳納的維修基金沉睡萬億。由于是小區專款專用，維修基金無法互通。

因此，我們有理由猜測，當一些老小區出現專項公共維修資金不夠，不能滿足“應修盡修”，設立一個公共財政賬戶“轉移支付”，滿足短期內老舊小區的維修養護需求，不啻為一個辦法。

但整體而言， 相對于設立“房屋養老金”公共賬戶，我更呼吁完善專項公維基金的監管，尤其是監管部分物業套取維修基金的問題，你認為呢？

關注樓市的朋友，務必要關注政策，我在直播會繼續解讀，掃碼加企微，能夠聽我分析政策。

另外，未來還想換房買房的朋友，務必加上企微，我還會送你我的三節換房實操課，這是必學的。

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