本文作者：吳欣榮

引言：手拿判決書、合法買房卻十年無證

2012年，某房地產公司出售商品房并代收了契稅，但此后其并未將代收契稅上繳稅務部門，也未協助購房人辦理不動產登記。2021年購房人起訴開發商，法院判決后執行過程中，不動產登記中心回復稱案涉房產未繳納契稅，不符合不動產登記辦理條件，案件未能執行。2023年，在檢察機關的監督下，開發商終于繳清相關契稅辦理了不動產登記。

近年來，開發商代收契稅引發的爭議層出不窮。以上案例中，相關購房人雖然經歷十余年波折，但好在最終開發商繳納了契稅并辦理了不動產登記。但實踐中更多的購房人可能會面對更加嚴酷的事實，開發商往往已經無力繳納契稅甚至已經失聯或破產……

一、開發商代收契稅后不上繳的后果及風險

開發商代收契稅后，如果將相關款項挪作他用，到具備辦證條件時沒有能力繳納契稅，則無法為購房人辦理不動產登記。此時，購房人面臨的風險通常包括：

1.由于開發商未繳納契稅，導致購房人無法辦理不動產登記，即使購房人通過民事訴訟要求開發商協助辦理不動產登記，也無法強制執行，除非購房人自行墊付資金繳納契稅。但購房人繳納契稅后，往往難以取得開發商返還的代收契稅，損失難以彌補。

2.開發商通常已經陷入債務危機，存在較多的訴訟、被執行案件，由于房屋還在開發商名下，會有被開發商債權人查封、拍賣的風險。盡管購房人可通過執行異議程序維權，但需要投入巨大的時間、經濟成本，且面臨證據不足等導致的訴訟風險。

二、開發商代收契稅后不上繳的，購房人如何維權

根據我們辦理相關案件的經驗，我們認為可以從如下幾方面著手，根據不同的情形采取對應措施，以盡可能降低損失：

1.如果開發商還有能力上繳契稅并協助辦理不動產登記

第一，時間方面，應當盡快采取措施要求開發商履行義務。如果拖延時間過長，開發商自身經營狀況發生惡化，或者由于其他購房人維權，都有可能導致開發商支付能力下降，無力繼續為其他購房人繳納契稅和辦理不動產登記。

第二，維權方式方面，可以自行與開發商協商，也可以選擇發送律師函或提起民事訴訟的方式。如果自行協商無果，建議聘請律師采取法律手段維權。我們曾經辦理過一個案件，發送律師函后開發商就主動啟動了辦理流程，一個月左右購房人就取得了不動產登記證書。當然，發送律師函或起訴，最終能否取得不動產登記證書，最關鍵因素在于開發商的支付能力，但也正是基于這一原因，購房人通過法律程序維權越早越好。

2.如果開發商已經喪失或可能喪失支付能力

第一，時間方面，更應該抓緊時間啟動維權措施，任何觀望或懈怠都有可能導致錯過有利時機。

第二，維權方式方面，如果開發商臨近破產或其履行能力明顯不足，為了盡快取得房產證，可考慮自行向稅務機關繳納契稅，辦理完畢不動產登記手續，再另行向開發商主張返還代收的契稅。也有的購房人嘗試先起訴開發商返還代收契稅及辦理不動產登記手續，拿到生效判決后，在執行程序中爭取通過自行繳納契稅的方式辦理完畢不動產登記手續，再申請執行開發商應返還的契稅。很多購房人擔心自行繳納契稅后，無法從開發商處拿回已經支付的契稅，會有一定損失，但畢竟契稅損失與房屋不能辦證甚至有可能被查封拍賣的風險或損失相比更小一些，在有能力支付契稅的情形下，也是一種選擇。但是需要注意的是，上述維權方案僅可作為參考，并非解決此類問題的萬能公式。一方面，購房人不宜盲目自行繳納契稅，還應當提前核實清楚不能辦理不動產登記的原因是什么，如果還存在開發商未繳納土地出讓金、未辦理大證等其他原因，即使購房人繳納了契稅也無法辦理相關手續；另一方面受限于案件承辦法官、不動產登記部門的相關要求，具體的解決方案需根據不同案件的實際情況確定，以便于能最大限度維護購房人的合法權益、盡可能降低購房人的損失。

三、不繳納契稅無法辦理房產證的原因

根據《中華人民共和國契稅法》，轉移房屋權屬應當繳納契稅，納稅義務人為購房人。第十一條還明確規定：“納稅人辦理土地、房屋權屬登記，不動產登記機構應當查驗契稅完稅、減免稅憑證或者有關信息。未按照規定繳納契稅的，不動產登記機構不予辦理土地、房屋權屬登記。”因此未向稅務機關繳納契稅、不能提供契稅完稅憑證的，無法辦理房屋權屬登記。

四、開發商是否有權代收契稅

1.開發商沒有法定的代收扣繳義務

我國現行法律法規并未規定開發商負有代扣代繳、代收代繳稅款義務。開發商在沒有稅務機關的委托下代收契稅，屬于購房人與開發商的民事委托行為。

2.部分省市明確禁止開發商代收代繳

由于實踐中廣泛存在開發商代收契稅等費用后挪作他用最終無力上繳稅務機構導致無法辦理房產證的情形，購房人取得勝訴判決后也無法執行，成為一大難題。因此，部分省市已經明確出臺規定禁止開發商代收代繳契稅等費用。

以北京為例，2021年4月7日北京住建委發布《關于禁止房地產開發企業違規收取契稅和住宅專項維修資金有關問題的通知》，內容如下：“一、在新建商品房交易過程中，應由購房人繳納的契稅和住宅專項維修資金，購房人應自行繳納，房地產開發企業不得代收、代繳。二、房地產開發企業不得將代收購房人應繳契稅或住宅專項維修資金，作為商品房銷售和交付的前置條件。三、購房人繳納契稅或住宅專項維修資金，確需要代辦的，可委托開發企業或第三方辦理，但相應款項不得轉入開發企業或其它第三方賬戶。四、購房人自行繳納契稅、住宅專項維修資金，按本市有關規定辦理。五、各區住房城鄉建設主管部門應及時排查轄內已代收契稅和住宅專項維修資金項目，已具備繳納條件的，責令開發企業立即向有關部門繳納；暫不具備繳納條件的，應退回購房人或轉存入屬地政府指定的代收資金監管賬戶，待具備繳納條件后及時通知購房人辦理繳納手續。”