今天最重磅的消息是存量房貸利率有望下調。

雖然這一消息的真實性尚未得到證實，但已經在網絡上引起狂歡，并在很大程度上影響了股市的波動。

壹

其實，幾天前就出現了存量房貸利率有望下調的端倪。

這一周，銀行股的表現都很震蕩。

8月29日收盤時，六大國有銀行股價均呈現超過4%的跌幅。此外，部分股份制商業銀行及城市商業銀行的股價也緊隨其后，跌幅顯著。

到今天，存量房貸利率有望下調傳出，銀行股更是直接遭受背刺。國有六大行領跌，交通銀行跌近6%，建設銀行跌超5%，工商銀行、農業銀行、中國銀行、郵儲銀行等跟跌。

相反，A股房地產板塊午后掀起漲停潮，截至收盤，金地集團漲停，萬科A、天地源、濱江集團、中交地產等漲超7%。

除了地產股，其他板塊表現也不錯，超4600家個股上漲。其中，芯片、消費、地產、券商等漲幅居前。

A股迎來了久違的普漲行情。市場情緒也迎來了一針強心劑。

貳

當前，大部分城市的首套房貸利率區間已普遍落至2.9%至3.4%之間。

8月29日，進一步將首套房的貸款利率壓低至2.89%。這意味著，廣州的商業銀行貸款利率已“逼近”公積金利率。

不過，同樣是在廣東，目前深圳四大行的首套房貸利率仍為3.4%。這個利率水平和京滬倒是保持了一致，但讓深圳市民腹誹不已。

二線城市現在首套房貸利率普遍為3.1%，而南京低至2.95%。

在這輪救市過程中，房貸利率已經歷了多輪顯著的下行調整，但這一政策紅利并未惠及存量房貸客戶，使得存量房貸客戶成為被政策遺忘，或者說忽略的角落。

所以，關于提前還房貸的話題頻頻被推上熱搜。

盡管一些銀行不講武德，對于提前還貸設置了種種障礙，但仍舊無法阻擋公眾提前還貸的熱情。

有多少人每個月摳摳嗖嗖，只為攢錢還房貸，早還早超脫。

房貸壓頂，哪有心思和余力進行消費？

消費降級的風，已經波及到餐飲業的利潤。

昨天，環環的文章開頭還例舉了北京統計局發布的最新數據——2024年上半年，北京規模以上餐飲業利潤總額僅為1.8億元，同比暴跌88.8%，利潤率更是低至0.37%。

鼎泰豐的很多門店也不得不向公眾揮別。

帝都尚且如此，遑論其他城市？

叁

新舊房貸之間的利差在不斷擴大，逼得一些存量房貸客戶不得不另辟蹊徑，公開的合理的“商轉公”業務也因此大行其道。

一些滿足條件的購房者，都在尋機將原有較高利率的商業住房貸款轉換為較低利率的公積金貸款，以降低存量房貸的貸款成本。

目前，各城市的5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別為2.35%和2.85%。

雖然“商轉公”貸款業務辦理預約號難搶，但搶到即賺到，存量房貸客戶各顯神通。

有些熱心的網友還分享了自己的經歷，希望給同樣處于水深火熱中的“戰友”提供一些來自先行者的成功經驗。

此外，也有一些藝高人膽大的存量房貸客戶選擇了“轉貸降息”。

與存量房貸利率相比，經營貸3%的利率讓一些人嗅到了商機。盡管“轉貸降息”行為存在很大的法律風險和操作風險，但在利益的驅使下，還是有人通過一系列操作幫助客戶把房貸轉化為經營貸，以此來賺取差價或服務費。

無論明面上的，還是私下的操作，都是存量房貸與公積金貸款，以及首套房貸款之間的倒掛所造成的。

肆

促進經濟復蘇的核心驅動力在于激發消費活力，若能有效降低存量房貸的利率水平，對廣大民眾而言，將直接減輕其每月的還款負擔，進而釋放出更多可支配收入用于日常消費與生活品質的提升，不僅能夠即時增強消費者的購買力，還有望形成良性循環，推動整體經濟活動的回暖與增長。

存量房利率下調當然是普天同慶的大好事。

不過，難度也不小。

據說，這次存量房貸利率下調的方式是，允許規模高達38萬億元人民幣的存量房貸尋求轉按揭，即存量房貸客戶可以將目前的按揭貸款直接轉入其他銀行，重新簽訂合同，至于這個利率會低到多少，就要等政策落地了。至于日期，也不用等到明年1月。

如果要進行房貸轉按揭，就意味著銀行得在重新評估房屋市價后，才能重新確定貸款規模。

可房價經歷了這一輪過山車式的下滑后，房價普降了多少？房屋重新估價后，與購買時的價差有多大？

比如，在2017年那個轉折點之前，燕郊很多人以200萬的價格上車，當時首付要求三成，即60萬，貸款則為140萬。如果重新估價，有很多房屋可能連100萬都不到。我們就以100萬，以及首付兩成來計算，業主就只能貸80萬了。如果不計算這些年還的本金，簽訂新房貸合同前需要補齊60萬的差價。

不知道大家這些年辛苦還的房貸中本金占多少？

即便算上這些年還的本金，其間的差價也在幾十萬。

經歷過疫情，或許還有降薪裁員等生活變故，有多少家庭能一次性拿出幾十萬？

拿不出，則意味著無法享受到更優惠的利率。