過(guò)去，我們?cè)鴵?dān)憂，房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度繁榮可能阻礙了產(chǎn)業(yè)升級(jí)的步伐、抑制了生育率的提升、擠占了消費(fèi)潛力，仿佛“一鯨落”便能換來(lái)“萬(wàn)物生”的轉(zhuǎn)型契機(jī)。

但房?jī)r(jià)下跌后，現(xiàn)實(shí)卻呈現(xiàn)出截然不同的圖景——隨著居民負(fù)債率趨近極限，土地市場(chǎng)的持續(xù)銷售壓力日益顯現(xiàn)，一系列連鎖反應(yīng)驟然凸顯。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整后，新一輪的淘汰出清愈演愈烈。

壹

昨天，我們提到了近期的一個(gè)熱點(diǎn)，即在停止十五年后，頂著重復(fù)收費(fèi)的嫌疑，很多城市陸陸續(xù)續(xù)又重啟了國(guó)道收費(fèi)。

國(guó)道養(yǎng)護(hù)的資金壓力在逐年增加，只能罔顧那些執(zhí)著于尋求經(jīng)濟(jì)出行方式的人，以及那些出于成本考量的中小企業(yè)了。

國(guó)道重新收費(fèi)，這和公務(wù)員降薪，公交車停運(yùn)，以及水費(fèi)和燃?xì)赓M(fèi)等的漲價(jià)基于同樣的邏輯。

說(shuō)到底，不過(guò)是暴露了這樣一個(gè)事實(shí)：過(guò)去依賴土地出讓金的模式已經(jīng)難以為繼，導(dǎo)致政府資金流動(dòng)性緊張。

今年上半年，全國(guó)土地出讓收入驟降至約7200億元，若下半年維持此水平，預(yù)計(jì)全年總額將勉強(qiáng)觸及1.5萬(wàn)億元的門檻。

去年全國(guó)土地出讓金總額高達(dá)4.69萬(wàn)億元，今年與去年相比顯得黯然失色。

尤為引人注目的是，部分重點(diǎn)城市的土地出讓金降幅之大，更是超乎想象，令人咋舌。

廣州、南京、蘇州與成都，這些曾經(jīng)在土地出讓市場(chǎng)上風(fēng)光無(wú)限的城市，如今卻共同面臨著一個(gè)“慘不忍睹”的境地。今年上半年，這些城市的賣地收入紛紛遭遇滑鐵盧，猶如難兄難弟。

廣州的賣地收入縮水尤為劇烈，今年上半年的土地出讓收入僅錄得區(qū)區(qū)65億元，與去年1183億元的賣地收入相比，簡(jiǎn)直是天壤之別。

南京上半年賣地收入為109億元，去年是1135億元；蘇州也從云端跌落至谷底——上半年的賣地收入為71億元，去年是908億元；成都稍好一些，上半年賣地收入是191億元，去年是1133億元。

土地出讓金的全面下滑，不僅體現(xiàn)在全國(guó)范圍內(nèi)的土地出讓總收入上，也深刻反映在各個(gè)具體城市的賣地業(yè)績(jī)之中。

土地市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)，除了行業(yè)周期的影響，也有人口減少的作用。賣地收入的急劇減少使得許多患有“土地財(cái)政依賴癥”的城市陡然失去了支撐，失去了充實(shí)地方財(cái)政最重要的渠道。

當(dāng)然，財(cái)政壓力在不同城市之間呈現(xiàn)出顯著的差異性。這也是有的城市恢復(fù)國(guó)道收費(fèi)，有的則處置閑置資產(chǎn)的原因。

尋找新的財(cái)政增長(zhǎng)點(diǎn)已然成為城市發(fā)展中刻不容緩的緊迫任務(wù)，城市間的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了一個(gè)全新的階段，新一輪的城市淘汰與出清正在悄然上演。

貳

房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行期，也意味著行業(yè)的深刻轉(zhuǎn)型與調(diào)整。

在政府出臺(tái)的一攬子政策中，既包括諸如下調(diào)房貸利率、全面放寬限購(gòu)等救市政策，也包括引領(lǐng)行業(yè)向更加透明、高效、人性化方向發(fā)展的住宅項(xiàng)目“零公攤”和現(xiàn)房銷售舉措。

今年以來(lái)，深圳、佛山、福州、紹興、溫州、金華、湖州等多個(gè)城市相繼頒布了一系列建筑規(guī)劃新政，通過(guò)多項(xiàng)創(chuàng)新舉措，有效縮減房屋公攤面積。

這些新政包括但不限于減少公攤面積的計(jì)算基數(shù)、放寬陽(yáng)臺(tái)尺寸的限制條件，以及鼓勵(lì)和支持空中綠化面積不計(jì)入容積率等，提高購(gòu)房者的得房率，讓錢花在實(shí)處。

在政策的倡導(dǎo)，以及銷售格局逐漸由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)傾斜的形勢(shì)之下，房企紛紛推出了“零公攤”乃至“負(fù)公攤”的戶型設(shè)計(jì)和樓盤項(xiàng)目，以打動(dòng)和吸引目標(biāo)客戶入市。

這一番操作之下，據(jù)說(shuō)得房率可以達(dá)到100%，甚至120%。相對(duì)于過(guò)去只有70%左右的得房率，購(gòu)房者的錢算是實(shí)實(shí)在在花在了自己的居住空間里，而不是花在那些永遠(yuǎn)算不清楚的公共空間。

當(dāng)新入市的購(gòu)房者沉浸在因“零公攤”政策帶來(lái)的實(shí)惠與喜悅中時(shí)，另一邊，二手房市場(chǎng)，特別是那些“老破小”的業(yè)主們，卻感受到了一股森然的寒意。

如果說(shuō)土地財(cái)政的萎縮對(duì)廣大民眾而言更多是一種間接的經(jīng)濟(jì)壓力，那么“零公攤”時(shí)代的悄然來(lái)臨，則直接且深刻地觸動(dòng)了他們的切身利益。

之前，在北京和上海等城市，老破小出現(xiàn)過(guò)一波行情，還吸引了諸多年輕買家，因?yàn)槔掀菩∮兄鄬?duì)低廉的價(jià)格和優(yōu)越的地理位置。

但現(xiàn)在，老破小現(xiàn)房和公攤低的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)被無(wú)情地抹殺。

所謂老破小的公攤低，無(wú)非板樓和高層之間的比較，但現(xiàn)在，新房超過(guò)100%的公攤溢價(jià)，算是把老破小壓在地板上摩擦。

老破小的出路，恐怕只剩下降價(jià)這一條路了。

房地產(chǎn)淘汰出清的潮流，終究是波及了普通人。