建發(fā)房產(chǎn)選擇了協(xié)議拿地而非通過公開土地市場。

中房報(bào)記者 付珊珊 上海報(bào)道

“地王收割機(jī)”建發(fā)房產(chǎn)再次大手筆拿地。

6月10日，廈門建發(fā)股份有限公司發(fā)布公告稱，旗下子公司建發(fā)國際集團(tuán)下屬公司通過上海聯(lián)交所競拍取得上海虹口城市更新建設(shè)有限公司所持有的上海弘壽里企業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“上海弘壽里”）100%股權(quán)，以及上海城市更新建設(shè)有限公司持有的上海新閎灣企業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“上海新閎灣”）100%股權(quán)，從而獲取上海市4幅地塊。

其中，上海弘壽里持有的資產(chǎn)包括位于上海市虹口區(qū)北外灘地區(qū)3幅地塊，上海新閎灣持有的資產(chǎn)則是1宗位于上海市楊浦區(qū)新江灣社區(qū)的地塊，4幅地塊總建筑面積達(dá)到21.55萬平方米，總交易金額高達(dá)123.5億元。

對于以上地塊未來發(fā)展，建發(fā)股份表示：“未來不排除就該項(xiàng)目引入合作方的可能。”同時(shí)，由于項(xiàng)目開發(fā)過程存在各種不確定性，上述關(guān)于交易提及的數(shù)據(jù)可能與公司未來在定期報(bào)告中披露數(shù)據(jù)存在差異，以定期報(bào)告為準(zhǔn)。

值得注意的是，建發(fā)房產(chǎn)前兩年也曾大手筆布局上海，但去年其布局重心轉(zhuǎn)移至杭州，2024年權(quán)益拿地金額406億元中，有158億元投向了杭州，投資占比近40%，而對比之下，建發(fā)房產(chǎn)2024年在上海僅以聯(lián)合體形式獲取2宗土地，投資縮水嚴(yán)重。

此番再次斥巨資布局上海，建發(fā)房產(chǎn)選擇了協(xié)議拿地而非通過公開土地市場。

“上海一直以來是公司重點(diǎn)投資的城市，過去兩年也有持續(xù)獲取上海項(xiàng)目，只是受限于上海土地市場較為火熱，項(xiàng)目獲取概率不高。”建發(fā)房產(chǎn)相關(guān)人士向中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，接下來還會持續(xù)關(guān)注跟進(jìn)上海公開市場，根據(jù)公司投資要求，積極獲取“流速好、利潤高”的項(xiàng)目。

建發(fā)房產(chǎn)上海開啟“另類”拿地

今年以來，尤其是一季度末，建發(fā)房產(chǎn)再次化身“地王收割機(jī)”，僅用兩天時(shí)間就接連拿下了杭州、成都樓面價(jià)最貴地塊。

在成都土地出讓中，建發(fā)房產(chǎn)拿下金融城三期H10地塊，高達(dá)106%的溢價(jià)率讓業(yè)界瞠目結(jié)舌。最終，該地塊成交價(jià)33.47億元，成交樓面價(jià)41200元/平方米，這是成都首次樓面價(jià)突破4萬元/平方米。隨后，建發(fā)房產(chǎn)又以34.35億元拿下杭州蔣村地塊，溢價(jià)率高達(dá)115.39%，成交樓面價(jià)88029元/平方米，刷新了杭州土地市場單價(jià)“地王”紀(jì)錄。而在此之前，建發(fā)房產(chǎn)已經(jīng)于今年1月斬獲了北京海淀朱房四街0030地塊，成交價(jià)90.4億元，溢價(jià)25%，折合樓面價(jià)95062元/平方米，刷新了北京彼時(shí)土地單價(jià)紀(jì)錄。在今年3月28日上海土地出讓中，建發(fā)房產(chǎn)再次參拍2宗熱門地塊，但最終未能幸運(yùn)地將地塊收入囊中。此外，建發(fā)房產(chǎn)還在重慶、蘇州瘋狂拿地。

可以明顯看到，對比2024年，建發(fā)房產(chǎn)在投資端的風(fēng)格變了。這種轉(zhuǎn)變背后是2024年建發(fā)房產(chǎn)在投資端和業(yè)績端的全面下滑。數(shù)據(jù)顯示，2024年，建發(fā)房產(chǎn)權(quán)益銷售金額同比下降25%至1034億元；拿地總額530億元，同比下降40%。

顯然，建發(fā)房產(chǎn)管理層對這一成績并不滿意。值得注意的是，今年3月26日，建發(fā)房產(chǎn)管理層出現(xiàn)人事變動(dòng)，趙呈閩不再擔(dān)任董事會主席及提名委員會主席，但繼續(xù)留任執(zhí)行董事。 與此同時(shí)，林偉國被任命為董事會主席及提名委員會主席，同時(shí)卸任行政總裁職務(wù)；田美坦先生則被任命為新的行政總裁。

林偉國上任后對建發(fā)房產(chǎn)的發(fā)展提出了更高要求。“我們需要全力增長。”林偉國在3月28日建發(fā)國際集團(tuán)業(yè)績發(fā)布會上表示，盡管環(huán)境存在不確定性，但2025年仍然希望建發(fā)能夠?qū)崿F(xiàn)市場規(guī)模達(dá)到1500億元的目標(biāo)，未來2~3年保持增長。

當(dāng)下，業(yè)內(nèi)明確提出年度銷售目標(biāo)的房企不多了，原因就是市場環(huán)境多變，多數(shù)房企定下的目標(biāo)都很難達(dá)成。而建發(fā)房產(chǎn)卻明確定下全年目標(biāo)，可見，建發(fā)房產(chǎn)的發(fā)展決心。

長三角地區(qū)是建發(fā)房產(chǎn)銷售業(yè)績底倉，去年權(quán)益銷售額占比就達(dá)到近一半，因此，建發(fā)房產(chǎn)要奮力一搏，長三角也是必爭之地，這其中，上海作為長三角城市領(lǐng)頭羊更是核心中的核心。

就如建發(fā)房產(chǎn)相關(guān)人士所言，上海一直是其重點(diǎn)投資城市，但去年不少頭部房企出于安全性考慮紛紛聚焦核心城市，上海公開土地市場的競爭越來越激烈，建發(fā)房產(chǎn)獲地難度加大。

也正因如此，建發(fā)房產(chǎn)走了一條另類拿地路線——城市更新。比如建發(fā)此次競得的上海弘壽里所持有的3宗地塊，就是2024年12月24日通過協(xié)議方式出讓，當(dāng)時(shí)的意向單位為上海虹口城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司，成交總價(jià)約35.98億元。

“城市更新項(xiàng)目通常位于城市核心區(qū)域或發(fā)展成熟片區(qū)，地段價(jià)值更高，項(xiàng)目打造入市能夠有更大溢價(jià)空間。”一位上海國企項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人表示，協(xié)議方式獲取土地還能避免公開拍賣市場的激烈競價(jià)，理論上可以降低土地成本，但這類項(xiàng)目一般都很復(fù)雜，前期資金投入大，建設(shè)周期長，開發(fā)主體不僅要面臨政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，而且還需要承受現(xiàn)金流壓力，所以對房企來說很有挑戰(zhàn)。

上海協(xié)議出讓宅地總價(jià)已超850億元

實(shí)際上，不只是建發(fā)房產(chǎn)，隨著上海城市更新進(jìn)程加快，不少有實(shí)力的頭部央企、國企都在試圖通過遴選、協(xié)議出讓的方式拿地以增厚核心區(qū)域的土地儲備。

今年上半年，嘉里建設(shè)先后以1.07億元、5962.5萬元補(bǔ)倉黃浦區(qū)，協(xié)議所拿地塊均為此前入市熱銷的金陵華庭項(xiàng)目擴(kuò)大部分。

此外，黃浦區(qū)豫園街道的余慶里也以總價(jià)73.26億元出讓成功，后續(xù)這部分地塊也將進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)換，變更開發(fā)主體。

5月26日消息，上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司不久前以協(xié)議出讓方式競得浦東新區(qū)上鋼社區(qū)一宗地塊，總價(jià)85.4億元，該地塊后續(xù)也會進(jìn)行股權(quán)變更，將由市場化開發(fā)商操盤或合作開發(fā)。

此外，位于徐匯區(qū)的東安新村組團(tuán)地塊也已經(jīng)全部出讓完畢，3幅涉宅地塊分別被上海新百安經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司、上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司、上海新東安企業(yè)發(fā)展有限公司獲取，這三家公司均是由上海地產(chǎn)和徐匯城投共同持股，3幅地塊累計(jì)出讓金額高達(dá)523.03億元，成為全國隱形的“地王之王”。

據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，上海協(xié)議出讓的涉宅用地，成交總價(jià)已經(jīng)超過了850億元，地塊主要分布在黃浦、靜安、楊浦、徐匯等市中心區(qū)域。

不過，由于目前上海市中心土地資源趨于飽和，協(xié)議出讓多集中于舊改地塊，且參與的開發(fā)商多是綜合實(shí)力較強(qiáng)的央企、國企。相比之下，一些民營房企或規(guī)模較小的房企，只能在遠(yuǎn)郊板塊拿地。

上述國企項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，城市更新路徑并不是所有房企都適合，對房企而言，需要進(jìn)行審慎的可行性研究和風(fēng)險(xiǎn)評估，如果具備匹配的資源和能力再入局，并要做好打“持久戰(zhàn)”和應(yīng)對各種復(fù)雜局面的充分準(zhǔn)備，因?yàn)殡m然這類項(xiàng)目成功了能夠獲得銷售業(yè)績和品牌溢價(jià)，但一旦失敗就會拖累企業(yè)深陷泥潭、損失慘重。