文｜鄧浩志

存量房貸下調，仍有部分貸款者需手動操作

日前，全部國有大型銀行和全國性股份制銀行，部分城商行農商行發布了關于批量調整存量個人住房貸款利率的公告，披露相關操作細則。根據公告，超20家銀行擬于10月25日對符合條件的存量房貸利率進行批量調整。

但我想提示一下各位有房貸的朋友們，你們打電話問了自己貸款銀行沒有？這次存量房貸利率雖然銀行是整體下調，統一下調，但如果你之前的房貸選了“固定利率”的，銀行可能就無法幫你降低房貸利率。這需要這部分貸款者先操作選擇切換回“浮動利率”，然后銀行才能幫你自動降低房貸利率。這個操作，很多銀行APP都可以。而這次降低存量房貸利率，幾乎涉及所有之前買房有貸款的朋友，而且下調幅度較大，減少還貸的金額較多，千萬別不管不問哦。

深圳從炒房之都，變成爆雷之都

這幾天關于深圳樓市火爆的新聞不斷，業主反價的報道一條接一條。深圳樓市真的這么火嗎？其實無論是現實還是邏輯，都不支持深圳樓市這種火爆現象能夠維持，甚至深圳樓市就此就能夠實現強勢反彈。

深圳三年前被稱為“炒房之都”，現在呢？完全可以稱為“暴雷之都”。

這有三個方面：

首先，國內百強房企20%左右的總部都在深圳，這里的民營開發商基本都爆過雷了。

其次，民間超杠桿購房深圳比例也是全國最高的，雖然沒有統計數據，但我基本可以肯定，深圳是使用經營貸，消費貸等違規資金替代房貸比例在全國最高的城市。三年前樓市入場的人，兩年前抄底豪宅市場的，無論是剛需買家，投資客戶，還是樓市大V，幾乎100%都中招了。不但因為房價下跌了，還有各種灰色融資，超額融資帶來的一系列問題。

最后一方面是深圳的金融企業也出現了爆雷。最有代表性案例的莫過于鼎益豐，涉及金額之大，影響范圍之廣都是讓人瞠目結舌的，而鼎益豐既不是個案，也連帶引出了一系列其他問題。

總的看來，現在很多爆雷者的情況是：貸款還不起了，房子又賣不出去；資產價格低了，經營貸又要補估值差額；收割的韭菜太多了，上門找事的也不少；銀行催收的信息不斷，拆東墻補西墻的窟窿越來越大。

深圳樓市是一個投資和投機心態極強的市場，在以上金融問題不徹底解決之前，深圳樓市很難輕裝上陣，輕易翻轉。

正確的決策居然出了反效果

某房企，幾個月前從集團層面調整了營銷策略：強調要保價，強調要回籠資金，要降低退房率。乍一聽肯定沒問題啊，ZZ正確啊，經營思路正確啊，早該這樣啊，房子不能虧著賣啊，不能老是讓公司資金緊巴巴的啊……結果呢？由于項目打折力度減少，由于幅度低于競品，于是客戶都跑競品了，成交持續下滑。另外取消了客戶延遲付款，取消了可以先賣房后付款等優惠政策，于是成交進一步下滑，收入降低，資金反而更加緊張……

總結幾點：

1、打著“正確”的旗號沒有用。“正確”的旗幟，“正確”的動作，往往反而有反效果。因為自然有自然的規律，不能人定勝天。我說的不止這個公司的營銷策略。

2、當前沒有樓盤可以真漲價，除非他愿意以成交大幅下滑作為代價。而目前，我沒見到一家房企不缺錢的，包括頭部央企。

3、企業和個人“隨行就市”是很重要的戰略。在堅定執行這個戰略的背景下，你再發揮自己的技戰術優勢，這是上策。但現在很多人反過來了，技戰術跟風，隨大流。戰略決策呢？又另辟蹊徑。試錯成本是極高昂的，兩下就折騰沒了。