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01

上周五，一份效力堪比核彈的文件在北京規(guī)自委官方網(wǎng)站發(fā)布，這便是周末大家熱議的《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則》（試行）文件。

根據(jù)這一份文件內(nèi)容指引，未來北京樓市的產(chǎn)品力，將會(huì)全面突破、與南方接軌！

例如，根據(jù)文件，北京準(zhǔn)許新項(xiàng)目 首層有架空層，層高不低于3.6米，不計(jì)容，不計(jì)控高 ?????????????。

什么是架空層？北方的朋友可能不清楚，因?yàn)楸狈酱蠖喔珊?，一層并不潮濕也能住人，而以杭州為代表的新一線城市，一層都是不住人的，采光、隱私、避潮都能得到更好的體驗(yàn)。

對(duì)此，據(jù)我了解，北京近十年來首次采用架空層設(shè)計(jì)的項(xiàng)目是龍湖·觀萃，該項(xiàng)目在社區(qū)內(nèi)搭建了約1000平方米的架空層泛會(huì)所，包含五大主題空間，并由風(fēng)雨連廊相連。同時(shí)，豐臺(tái)金茂·璞逸豐宜項(xiàng)目也設(shè)置了首層局部架空。

由此可見，準(zhǔn)許架空層、并引入制度設(shè)計(jì)，這是北京樓市的一個(gè)重大變化。

而除了架空層，這次《設(shè)計(jì)導(dǎo)則》，還允許項(xiàng)目搞風(fēng)雨連廊、乃至是空中花園了。

你要知道，放開這兩項(xiàng)對(duì)于北京樓市是一個(gè)什么樣的進(jìn)步？之前海淀華潤幸福里的風(fēng)雨連廊建好后都被整改了，招商璽的風(fēng)雨連廊多次報(bào)規(guī)才獲得審批，如今導(dǎo)則居然開始鼓勵(lì)大家建風(fēng)雨連廊！

這不得不說是一個(gè)近似180度轉(zhuǎn)向的大掉頭。

最后，大家最為看重的陽臺(tái)，這次《導(dǎo)則》也有提及。

比如，根據(jù)導(dǎo)則，對(duì)于多層住宅鼓勵(lì)設(shè)置開敞陽臺(tái)，對(duì)于小高和高層，則提倡設(shè)計(jì)合理、形式多元、場(chǎng)景多樣的住宅陽臺(tái)。????????????

對(duì)于陽臺(tái)，北京樓市在2022年以前，從來沒有陽臺(tái)的概念，從前年的順義開始，大興、朝陽、石景山、豐臺(tái)紛紛加碼了陽臺(tái)；

當(dāng)然，鑒于海淀樓市相對(duì)堅(jiān)挺，而北京其他區(qū)縣沒有陽臺(tái)就無法吸引購房者，所以這一波放開陽臺(tái)，以順義、昌平、豐臺(tái)、大興等非核心區(qū)為先，而海淀保利、永豐南、包括功德寺的相關(guān)開發(fā)商，都還沒有陽臺(tái)設(shè)計(jì)。

不過，從《導(dǎo)則》放開架空層、風(fēng)雨連廊、陽臺(tái)來看，北京樓市可以說已徹底走入品質(zhì)為王的時(shí)代。

02

說實(shí)話，對(duì)于《導(dǎo)則》，在我看來，它的本質(zhì)就是在放松管控、偷偷救市。

為什么這么說？相對(duì)于北京大片大片的老舊家屬樓、宿舍樓，北京新房在此時(shí)進(jìn)行品質(zhì)的提升，無形之中就加速了新房的去化。

但話說回來，北京放松管控、進(jìn)行品質(zhì)提升，也側(cè)面說明了北京之前的居住體驗(yàn)，相比南方城市是落后了一個(gè)時(shí)代。

比如現(xiàn)在北京很多樓盤，都把戶型有幾個(gè)幾個(gè)陽臺(tái)作為賣點(diǎn)，還有的說自己有玻璃幕墻，用的都是巖板、德系廚電。恕我直言，加個(gè)陽臺(tái)、玻璃幕墻、德系廚電，這也算是創(chuàng)新？

對(duì)此，怪不得有人說，北京等等黨，真的贏麻了。

此外，新的設(shè)計(jì)規(guī)則越來越寬松，未來的新房項(xiàng)目在修改規(guī)則的“保駕護(hù)航”下，品質(zhì)會(huì)遠(yuǎn)超二手房和存量新房，在短時(shí)間內(nèi)，獲得了暴打二手房賣家和存量新房的巨大優(yōu)勢(shì)。

然而，新房項(xiàng)目是一茬一茬的出現(xiàn)，既然規(guī)則能改，誰又能保證，下一屆的新房不會(huì)比這一屆的品質(zhì)更好呢？

換句話說，現(xiàn)在的新房，其實(shí)也在經(jīng)歷“品質(zhì)踩踏”。

如此反復(fù)，哪位購房者又能堅(jiān)定，自己碗里的，會(huì)比鍋里的更香呢？