12月14日，第七屆中國城市更新論壇在北京首鋼園召開，大會主論壇主題為“迎接資產規劃時代 心智賦能存量更新”，并設置有兩場分論壇。

此次會議設立兩個核心主題：“片區統籌更新”與“存量資產證券化”，旨在探討在后地產開發時代，盤活城市存量資產的路徑。

中國城市更新論壇是由國內外城市更新領域的眾多知名專家、頭部機構、學術組織、行業生態圈企業，于2017年共同發起成立的非盈利性行業論壇。目前理事機構有華融融德、華潤置地、萬科集團、泰康、瑞安、首開集團、普洛斯、正大集團、高瓴資本、弘毅投資、高和資本等八十余家。

本次論壇特別邀請胡洪亮、秦虹、陸銘、張大為、沈灼林、吳璟、蘇鑫、詹向農、周以升、姜鵬、陳方勇、劉循序、沈從樂、周逸清、蘇熙凌、安東、何誠、于妍、王凌、宋群、何根祥、時曉峰、蔡戰江、毛大慶、張萍、熊銳、江曼、趙宇、張煒、劉曉蘭、王柯翔、阮慶革、周杉、孫慧強、陳育軍、吳峰、張婉君、張偉力、黃志偉、胡煒、陳爾姜、廉峰、鄭萍、張鼎、仇非、簡名、蔡逸辰、馬晨稀、茹向亮、呂倩、劉莉丹、彭穎、吳銳、全建彪、李未韜、李傳波、桑鵬飛、董潔、王瑜、鄧奧賽等行業專家和企業家。

論壇通過八十余家理事機構代表評選，分別評出最佳片區統籌主體、最佳運營機構、最佳投資機構，最佳產業社區，最佳商業未來，最佳城市表率，新一線街區以及片區有機更新最佳實踐案例等八類獎項。其中，首開集團、青島海明、蘇州名城等公司獲得最佳統籌主體，上海利豐廣場YOUNG PARK、杭州M511光影匯等項目獲得最佳產業社區，錦和商管、創邑等機構獲得最佳運營機構。首鋼基金、弘毅投資、高和資本等獲得最佳投資機構。

隨著中國重點城市逐漸步入存量物業更新時代，國家已于2020年將城市更新列入第十四個五年規劃之中，“城市更新”領域已包涵了在城市更新中不斷涌現的新材料、新科技、新內容、新零售、新居住、新商業、新辦公、新空間等業態，以及支持其創新發展的金融、投資、建筑、設計、工程、材料、咨詢、運營、文藝、社群等行業生態圈。

中共北京市委城市工作委員會辦公室秘書處處長胡洪亮表示，2022年北京開展城市更新工作以來成立了北京城市更新聯盟，開展了最佳實踐和優秀案例評選，同時舉辦了北京城市更新論壇，發布北京城市更新的白皮書，對城市更新領域產生了深遠的影響。首鋼園區就是工業遺產和體育產業完美融合的標桿。

中國城市更新論壇秘書長、HuanXin創始合伙人陳方勇對這次會議的主題做了說明，他說，今年的大主題叫作，“迎接資產規劃時代，心智賦能存量更新。”

這里面蘊含兩個題，一個是資產證券化時代下的金融創新，另外一個是心智賦能存量更新。城市更新除了新質生產力，還需要強調的是心智生產力，占領人的心智，主要是運營為王，由運營機構主導。

中國人民大學城市更新研究中心主任秦虹從第一屆城市更新論壇時就是重要嘉賓，她每年都會領銜撰寫一個城市更新白皮書，今年也不例外。

秦虹表示：今年的白皮書梳理了城市更新最重要的三個層面九大核心問題，第一個層面是目前面臨的合規性考驗；第二個層面是能不能賺錢的問題；第三個層面是沒有錢或者負債太高的問題。

針對三大層面九大核心問題，則提出了三個破解之道：政策架構新突破，運營架構新模式，金融架構新路徑。

上海交通大學中國發展研究院執行院長陸銘一直是國內研究城市問題的權威專家之一，陸銘提出了關于中國城市發展報告四個方面的問題。

首先，是創新的特征，創新的特性總結就是未知性、累計性、偶然性和聚集性。人和人之間也要通過見面產生創新的機會。

第二，數字經濟創新促進很多企業聚集數據，且在數據平臺上產生很多生態企業，這些生態企業借助消費者資產和數據進行品牌設計、咨詢，賦能制造業。

第三，政府和創新的管理，國家產業政策通過定向鼓勵一些重點產業發展提供優惠的政策，促進創新的聚集，而隨著人才儲備方面加強促進創新成果的轉化。

最后，是后工業化時代的城市和創新的關系。互聯網以后，創新非常重要，標準化前置的政策就需要調整，此外，要注重消費對于生產的推動力，其實消費是生產和創新的強推動力。

陸銘認為，各級地方要改善城市生活品質和居住環境，不能忽視政策對城市更新的作用。

作為國內商業地產的領軍企業，華潤置地董事會副主席、首席產品官張大為表示：

華潤置地成立30年，邁向商業20年，本周開業的西安萬象城也是第40座萬象城。

張大為從華潤在深圳斥資40億打造的第一個萬象城項目回顧了華潤20年商業地產的發展歷程，積累的經驗和對未來的展望。

“2022年到2023年，房地產市場下行，多家企業爆雷，大家面臨著巨大的生存壓力和轉型壓力，華潤置地是行業最好的公司之一，但是也面臨著毛利的下降，增長放緩的壓力，迫切需要找到我們的第二增長曲線。”

“2023年我們做了一次戰略研討，開展了系統性的商業模式對標，為了找第二增長曲線，當時我們對標的主要是凱德、黑石一系列的標桿企業，確定華潤置地未來的新發展模式和發展方向。”

在2023年8月份，中期業績發布會上正式對外發布了大資管業務戰略，明確提出了將資管業務作為華潤置地的主營業務，定義為公司的第二增長曲線，華潤在2022年實現了長租公寓的公募REITs上市，今年三月份也實現了商業公募REITs上市，打通了資產價值釋放通道，構建了投融管退的閉環。

張大為表示：

華潤預計到今年年底萬象生活購物中心數量達到122個，重資產項目93個。華潤今年開業了17個商業購物中心，這個數量大概占主要開發商開的購物中心50%以上，華潤的資產管理規模超過了4500億，購物中心平均回報率在10%左右。

此外，華潤的商業公募REITs上市，發行以來股價已經上漲了13.7%，而且完成了三次分紅，是行業率先實現按季度分紅的商業REITs。

城市更新論壇主席蘇鑫表示，城市更新的主旨是內容創新、產業升級和消費升級，隨著AGI（通用人工智能）時代的到來，必然對消費習慣、工作習慣產生極其重大的影響，從而影響城市的格局變化和樓宇空間的巨變，要關注技術變化和消費習慣變化帶來的劇變，這是關鍵。

蘇鑫認為，大幅提升資產的現金流需要運營和資產管理，片區中心的大資管故事里有三股重要力量，資產擁有者、國有平臺，資產的投資者是險資等耐心資本，資產的管理者是提升現金流的主題，包括運營公司和有金融信用的資管部門。

圓桌對話由清華五道口金融學院不動產金融研究中心副主任、高和資本執行合伙人周以升主持。周以升表示：資管的核心是產業能力和金融能力這兩項能力。我們要把產業能力和管理社會資金的能力結合在一起。這是盤活存量資產的需要。

首鋼基金執行總裁沈灼林表示：首鋼基金2018年開始探索性進入，到現在已經累計投資200多億，建設了100多萬平方米的高品質產業園區，這些項目基本上都圍繞在首鋼園，首鋼園則是世界上規模最大的城市更新片區。

萬華集團戰略研策總經理詹向農表示，從城市更新的維度來看，用城市區域獨特的文化，區域賦能整合商業，同時通過商業以及經濟產業的植入給這個城市帶來活力和更新。

華高萊斯董事合伙人姜鵬表示：

新質生產力一定會影響到空間在內的所有的產業要素和生產關系。

第一個是未來新質生產力一定是各個城市布局和競爭的主要方向。第二，當下科學已經發展到融合科學時代。第三個是人的作用性會越來越強。新質生產力時代復合型人才和創新化水平會越來越高，也印證了我們一個觀點，想培育新質生產力重點圍繞人才發揮好青年的創新力。

城市更新就是新質生存力。

第一財經·新一線城市研究所主編沈從樂介紹了2024城市更新新建街區獎項的評選歷程，尤其談到媒體運營與塑造品牌的重要性。

論壇內容非常豐富，當天下午進行了兩場平行論壇，以行業近年涌現的一批全國優秀城市更新案例的一線操盤手精彩紛呈地探討了城市更新的核心話題：城市更新的常青密碼、城市更新中政府與市場該如何有效結合、片區更新中統籌主體與實施主體的差異化分工、城市更新需要系統思維的架構師、城市更新運營需要：永熱愛，勇向前、城市更新如何歷久彌新、城市更新時代的商業未來：空間、需求和產品是商業活力的源泉。

2023年，城市更新論壇首次成立了資管百人會，今年則是資管百人會的第二次內部會議。與大多是傳統論壇不同，城市更新論壇除了學術交流，同樣重視資管優秀案例的分享。旨在創造更加務實的資源整合與更具實操價值的平臺。

附：2024中國城市更新論壇獲獎機構及項目：

一）2024城市更新最佳片區統籌主體

杭州市城建開發集團有限公司

華潤置地中西部大區成都公司

南京城建歷史文化街區開發有限責任公司

青島海明城市發展有限公司

深圳市龍華建設發展集團有限公司

首開集團

蘇州名城保護集團有限公司

天津津融集團

無錫城建梁溪發展有限公司

中交城市更新有限公司

二）2024城市更新最佳運營機構

創邑

德必

東方正火

東原致新

共享際

弘源資產

華潤萬象生活

錦和商管

里仁商業

怡成文創

三）2024城市更新最佳投資機構

首鋼基金

朗姿韓亞資管

弘毅投資

元聯基金

翰同資本

高和資本

四）2024城市更新最佳產業社區

北京金隅興發科技園

北京老故事503文化創意產業園

北京零秒恒通社區

北京數科公園

成都國際城市設計產業中心

杭州東溪德必易園

杭州M511光影匯

南京1913藝術街區

南京金運.金智里數智健康創新園

南京市玄武區錦創數字產業科創街區

上海利豐廣場YOUNG PARK

五）2024城市更新最佳商業未來案例

成都此地CyPARK

重慶后堡

東茅街茶館

貴陽阿云朵倉

貴陽黑蚊Xpark運動公園

杭州 西湖·東山集

南京NOWS新座

上海博物館&品源文華“金字塔之巔：古埃及文明大展”文創

上海上生·新所

社趣好市

西安薈聚

ICON年輕派中心

六）2024城市更新最佳城市表率案例

北京重構·潮東里

成都麓湖CPI

重慶下浩里

大連東關街歷史文化街區

洛陽·魏坡新序

上海 EKA·天物

上海 GATE M 西岸夢中心

蘇州美羅小奢中心

武漢光谷創新天地商業公園

義烏天地

七）2024城市新一線街區案例

成都玉林

重慶北倉里

廣州東山口

杭州運河三街

泉州西街

上海新天地

深圳南頭古城

西安老菜場

八）2024片區有機更新最佳實踐案例

成都鐵像寺水街

重慶民主村

貴州曹狀元街區更新

金華遠方·雙龍賓館

南京熙南里歷史文化休閑街區

青島上街里

紹興天地

深圳大運天地

蘇州市十全街片區綜合更新提升項目

天津天美藝術街區