中房報(bào)記者 孟雙奎 成都報(bào)道

近來陷入多事之秋的興城人居迎來了“新帥”。

12月5日，成都興城人居地產(chǎn)投資集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“興城人居”）發(fā)布公告，康瑛自2024年12月起擔(dān)任公司董事長一職，同時(shí)免去王磊董事長及董事職務(wù)。從企查查上得知，12月11日興城人居已發(fā)生工商信息變更，法定代表人已顯示為康瑛。

在成都樓市的增長景象中，作為成都本土市場成長起來的國有開發(fā)企業(yè)，興城人居卻逆勢下跌，其業(yè)績和財(cái)務(wù)狀況均引發(fā)廣泛關(guān)注。

今年1至11月，興城人居實(shí)現(xiàn)銷售額60.2億元，在成都房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP30榜單中排名第十四，與去年全年198.5億元銷售額、位居榜單第五的輝煌成績形成鮮明對比。

業(yè)績的大幅下滑只是冰山一角，興城人居在財(cái)務(wù)指標(biāo)上的表現(xiàn)更令人擔(dān)憂。2024上半年，公司凈虧損達(dá)到4.97億元，資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)攀升，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額連續(xù)為負(fù)，顯示出公司在經(jīng)營和財(cái)務(wù)上的雙重困境。

困境或源于其激進(jìn)擴(kuò)張的策略。自母公司提出沖刺世界500強(qiáng)目標(biāo)后，興城人居加速發(fā)展，積極儲備土地資源，但在房地產(chǎn)市場全面下行的背景下，這種策略卻埋下了隱患。中國房地產(chǎn)報(bào)記者近日實(shí)地探訪了興城人居開發(fā)的都江堰人居·濱江城項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)場雜草叢生，部分房源已建好卻未銷售，甚至有房源被曝出因價(jià)格問題而空置。此外，興城人居的多個(gè)項(xiàng)目還頻繁曝出質(zhì)量問題、購房者被騙等輿情事件，直指公司內(nèi)部運(yùn)營及監(jiān)管缺失。

新任管理層能否帶領(lǐng)公司走出困境，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)變？記者針對某些事項(xiàng)向興城人居發(fā)送了采訪函請求進(jìn)行采訪，但截至發(fā)稿，興城人居未能對相關(guān)問題給出回應(yīng)。

激進(jìn)擴(kuò)張

中指研究院12月4日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，11月成都商品住宅成交面積228萬平方米，同比上升66%，環(huán)比上升19%。其中TOP30房企銷售額繼10月勁增80%后，11月環(huán)比繼續(xù)增長19%，單月同比增長33%。

在成都市場一派火熱增長局面下，從本土成長起來的興城人居卻逆勢下跌。

在今年1~11月，興城人居實(shí)現(xiàn)銷售額60.2億元，在成都房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP30榜單中排名第十四。而在2023年，興城人居還曾以全年198.5億元的銷售額排在華潤、中鐵建、龍湖及保利幾家全國性房企后，位居榜單第五。興城人居今年業(yè)績下滑幅度之大，由此可見一斑。

不僅業(yè)績下滑嚴(yán)重，興城人居在幾項(xiàng)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的表現(xiàn)更令人憂心。在今年9月其發(fā)布的2024半年報(bào)合并利潤表可以看到，2024上半年興城人居凈虧損4.97億元，最近三年及一期資產(chǎn)負(fù)債率分別為80.03%、80.35%、82.35%和83.73%，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額分別為-83.49億元、-38.88億元、-11.61億元和-47.56億元。

此前，興城人居就曾因2023年度報(bào)告凈虧6億元、資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)走高、經(jīng)營現(xiàn)金流三連負(fù)等表現(xiàn)引起業(yè)界高度關(guān)注。在分析業(yè)績下滑原因時(shí)，公司坦陳由于經(jīng)營規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，拿地步伐加快，導(dǎo)致支付土地款增加，影響經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流表現(xiàn)。若未來經(jīng)營性凈現(xiàn)金流持續(xù)減少或者長期處于較低水平，將為公司融資帶來一定壓力。

據(jù)公開報(bào)道介紹，自2017年9月成都興城投資集團(tuán)有限公司（興城人居母公司）提出2022年沖刺世界500強(qiáng)目標(biāo)后，興城人居即組織調(diào)整四年戰(zhàn)略規(guī)劃，以“自有開發(fā)+股權(quán)并購+資本賦能”為發(fā)展模式加速進(jìn)入到“滿負(fù)荷、翻番式、連級跳”的超常規(guī)發(fā)展軌道。

為搶占市場份額，興城人居積極儲備土地資源。在2017年四季度至2021年三季度期間，累計(jì)獲取土地5150畝，重點(diǎn)布局了都江堰、青白江、新都等地。到2021年下半年，房地產(chǎn)市場已全面下行，許多企業(yè)都在收縮戰(zhàn)線，但興城人居依舊在大力拿地。繼2021年以96.2億元位列成都市房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜第二名后，2022年和2023年又分別以107.8億元和73.3億元連續(xù)兩年位列第一名。

項(xiàng)目問題頻發(fā)

當(dāng)時(shí)所拿的那些土地，現(xiàn)在的開發(fā)情況如何？

記者近日對興城人居開發(fā)的都江堰人居·濱江城項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地探訪。據(jù)了解，該項(xiàng)目體量約348畝，占據(jù)了都江堰高鐵站、江安河及岷江等多個(gè)地理及生態(tài)優(yōu)勢，因興城人居首次以“EOD模式”開發(fā)而引發(fā)關(guān)注。

通過搜索高德地圖，記者來到位于都江堰市天府大道636號的“興城人居濱江城城市美學(xué)展廳”，卻看到多臺車輛堵住了“濱江城”大門。進(jìn)入院內(nèi)，到處雜草叢生，看起來已經(jīng)許久無人使用。經(jīng)路人指引，記者來到已經(jīng)交付使用的濱江城柏云府瑞云閣。門口物業(yè)保安介紹，小區(qū)7號樓整棟一直處于空置狀態(tài)，聽說是公司那邊因?yàn)閮r(jià)格太低所以不想賣。保安指著不遠(yuǎn)處的江安河說，河對岸那邊一大片房屋也是濱江城，已經(jīng)基本建好但好像也沒賣。記者跨過江安河，果然在都欣路上看到署名為臻云府云水閣和臻云府牧水閣兩個(gè)小區(qū)分立兩旁。兩個(gè)小區(qū)的建筑外墻、圍墻及大門包括門牌標(biāo)識等都已建好。經(jīng)查詢公開信息得知，兩個(gè)小區(qū)合計(jì)占地約172畝，已分別于2021年9月17日和2023年8月10日取得商品房預(yù)售許可證。

濱江城臻云府云水閣大門。 孟雙奎/攝

記者撥通了一項(xiàng)目負(fù)責(zé)人電話，他并未解釋不予銷售的原因，只說這兩個(gè)項(xiàng)目暫時(shí)不賣，至于什么時(shí)候賣要等公司決策。附近某中介機(jī)構(gòu)置業(yè)顧問介紹說，濱江城的房子現(xiàn)在不賣估計(jì)是因?yàn)楫?dāng)時(shí)拿地價(jià)格較高，如果按現(xiàn)在市場價(jià)格銷售可能出現(xiàn)虧損，但這個(gè)責(zé)任又沒人敢擔(dān)，所以干脆就不賣了。據(jù)說興城人居正在與都江堰相關(guān)部門協(xié)商，欲將部分房源轉(zhuǎn)換為保障房進(jìn)行銷售。

10月16日，中國房地產(chǎn)報(bào)曾以《業(yè)主收房后投訴不斷，都江堰興城人居·濱江城現(xiàn)質(zhì)量問題》為題，對興城人居開發(fā)的都江堰濱江城所存在的商品房建筑工程質(zhì)量問題進(jìn)行了報(bào)道。此后興城人居多個(gè)項(xiàng)目又陸續(xù)有輿情曝出，直指公司內(nèi)部運(yùn)營及監(jiān)管缺失等問題。

10月22日，代表其高端品牌林語系的沁川林語項(xiàng)目被曝出購房者被騙120萬元購房款。令人詫異的是，騙子身著置業(yè)顧問的統(tǒng)一制服及胸牌，拿著蓋了興城人居鮮章的制式合同，提供的是“成都興城人居地產(chǎn)”抬頭的POS簽購單，這些“真實(shí)”物料再加上身處售樓中心現(xiàn)場內(nèi)，120萬元購房款堂而皇之被騙走。由于被抓獲的騙子已經(jīng)沒有償付能力，所以這筆款項(xiàng)是否該由興城人居償還還需等待司法裁決，但由此讓興城人居在營銷管理及監(jiān)控等方面的疏漏暴露無遺。

沁川林語售樓中心入口。 孟雙奎/攝

此外，同為其高端改善產(chǎn)品的云縵林語近期陸續(xù)曝出交房時(shí)減配嚴(yán)重，引發(fā)業(yè)主集體維權(quán)并要求整改。業(yè)主王先生向記者介紹說，他們收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商擅自將合同列明的12Ar玻璃更換為12A玻璃，將智能門鎖的主選品牌（小米）更換為備選品牌，燃?xì)獠膳癄t被更換為低功率產(chǎn)品。同時(shí)，房屋外墻面管道暴露形成安全隱患，樓梯、車位及大門等公區(qū)建設(shè)未達(dá)標(biāo)，他們已向開發(fā)商提出了詳細(xì)的整改要求。

發(fā)稿前記者再次聯(lián)系王先生，他說在眾多業(yè)主據(jù)理力爭下，開發(fā)商已經(jīng)開始整改，但整改力度明顯不足，許多答應(yīng)的項(xiàng)目均未落實(shí)，他們將繼續(xù)予以關(guān)注。

新管理層能否帶來轉(zhuǎn)變

據(jù)公開報(bào)道，在履職興城人居之前，康瑛在成都天府綠道建設(shè)投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱“綠道建設(shè)”）擔(dān)任董事長期間就成績斐然。

正是在其主政下，規(guī)劃總長近1.7萬公里全球最長的成都綠道體系已初具雛形。由成都繞城高速（四環(huán)路）兩側(cè)各500米范圍及周邊七大楔形地塊跨經(jīng)12個(gè)區(qū)合計(jì)133平方公里構(gòu)成的成都環(huán)城生態(tài)區(qū)已建成500公里綠道、4級配套服務(wù)體系、2萬畝水體及10萬畝糧油產(chǎn)業(yè)帶，如同給成都中心城區(qū)戴上一串翡翠項(xiàng)鏈，而綠道建設(shè)憑借該案例成為中西部地區(qū)唯一榮獲“2023年度中國ESG卓越實(shí)踐企業(yè)”稱號的單位。

成都環(huán)城生態(tài)區(qū)規(guī)劃圖。圖片來源：天府綠道官網(wǎng)

不只是建設(shè)，在天府綠道的商業(yè)開發(fā)及運(yùn)營等方面康瑛更顯功力。在她的努力下，天府綠道已經(jīng)被打造為生態(tài)綠地和國際時(shí)尚的結(jié)合體，各項(xiàng)世界頂級展覽、親子馬術(shù)、皮劃艇、低空滑翔等新消費(fèi)場景不時(shí)上演，各類生活服務(wù)配套、特色商業(yè)、賽事演出等多業(yè)態(tài)貫穿園區(qū)，天府綠道因此被稱為“網(wǎng)紅制造機(jī)”，成為廣大市民和外地游客打卡的好去處。

相比于天府綠道，興城人居不僅業(yè)務(wù)體量更大，而且還涉及成都的新區(qū)開發(fā)及保障房建設(shè)等多方面城市運(yùn)營工作。同時(shí)，今年正值興城人居成立20周年，諸多問題逐步集聚和爆發(fā)讓興城人居正處于一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，康瑛此時(shí)履新可謂任重道遠(yuǎn)。

記者針對某些事項(xiàng)向興城人居發(fā)送了采訪函請求進(jìn)行采訪，但截至發(fā)稿，興城人居未能對相關(guān)問題給出回應(yīng)。