哪些城市可以買，哪些城市還具備升值潛力，想買房的伙伴掃描下方二維碼，我會在私域直播里告訴大家！

正文

2023年，廣東成為了全國首個經(jīng)濟規(guī)模突破13萬億的省份，經(jīng)濟總量連續(xù)35年全國第一。

四座萬億城市，廣深佛莞GDP總量占到了全省的60%。

毫不夸張地說，這特么就是“四市養(yǎng)廣東”啊。

也是在2023年，全國工業(yè)第四城在廣東誕生了。

佛山工業(yè)總產(chǎn)值反超重慶，成為全國工業(yè)第四城。

兩座工業(yè)城市，十年之爭，終究還是佛山贏了。

但是，佛山的經(jīng)濟狂歡并沒有持續(xù)很久。

2024年一季度，佛山GDP負增長，同比減少了0.25億元，讓人大跌眼鏡，

與此同時，東莞的GDP卻在狂飆（增速5.5%）。

2023年，佛山與東莞的GDP相差還有1838億的距離，而到了2024年前三季度，兩者的差距已經(jīng)縮小到了542億。

就在大家認為佛山“不行了”的時候，佛山卻迎來了潑天的富貴。

近日，GWY通過了佛山新國際機場的審批，預計12月25日啟動前期同步實施工程。

就連隔壁經(jīng)濟狂飆的東莞老百姓，都對佛山投來羨慕的目光。

我們都知道申報國際機場需要非常嚴苛的條件，其中最重要的一項要求，就是要有“經(jīng)濟效益”。

人人都說佛山經(jīng)濟已經(jīng)失速，但是為什么GJ，還要把這么大型國際機場放在佛山？

顯然，事情并沒有我們想象中的那么簡單！

佛山正在打逆風局！東莞想要超越佛山，其實還差得遠！

01

現(xiàn)在，很多人判斷一座城市經(jīng)濟實力，最關(guān)注的就只有GDP一項，也正因為東莞GDP增速超過了佛山，所以得出東莞比佛山更具實力的結(jié)論。

其實，膚淺了。

GDP只是其中一項指標，而且還存在一定的“水份”。

這就告訴我們，判斷一座城市的實力，必須要多維度展開去看。

今天，我們就從人均GDP、GDP含稅率、人均可支配收入等角度，侃一侃佛山與東莞這兩座城市的實力。

首先，看“做蛋糕”的能力（GDP、人均GDP）

2023年，佛山GDP總量約1.3萬億，而東莞約1.1萬億，兩者相差近2000億，佛山勝！

但是相比GDP，人均GDP，才更能反映一座城市的經(jīng)濟生產(chǎn)效率或者能力。

2023年，佛山人均GDP13.8萬元/人；東莞人均GDP10.9萬元/人，又是佛山勝！

所以，無論是GDP，還是人均GDP，佛山“做蛋糕”的能力都比東莞更勝一籌。

其次，看“分蛋糕”的能力（GDP含稅率、人均可支配收入）

2023年佛山稅收464.26億元，GDP含稅率僅3.5%；而東莞稅收2238.12億元，GDP含稅率高達19.57%。

這說明什么？

說明東莞真是“稅收大戶”，絕對是地方的“錢袋子”。

而人均可支配收入方面，佛山約6.7萬元，增速高達5.2%；

東莞約6.5萬元，增速僅2.9%，東莞老百姓的收入增長難了。

懂了，佛山GDP含稅率低，居民人均可支配及增速高，恰恰說明，佛山做大了經(jīng)濟蛋糕之后，與民同享了。

東莞GDP雖然與佛山相差不遠，但是老百姓獲得感其實很低，東莞是富了大老板，卻苦了打工人。

而佛山呢，卻悄悄地藏富于民，其結(jié)果，就是民營經(jīng)濟非常活躍。

2024年，胡潤富豪榜上，財富50億的富豪，佛山占據(jù)了20席，其中，佛山首富何氏家族財富2023年還暴增了350億；

而東莞僅12席，同比還大幅少了6位，東莞富豪正在“縮水”。

地區(qū)富豪的數(shù)量，可以作為判斷地區(qū)經(jīng)濟的“晴雨表”。

一個地區(qū)富豪越來越多，不一定能夠反映地區(qū)經(jīng)濟越來越好，因為可能存在分配不公的問題，富豪拿走了相當一部分。

但是，

一個地區(qū)富豪越來越少，經(jīng)濟絕對不會好到哪里去，這是最基本的常識。

而東莞很不幸，就屬于后者。

看到這里，我們終于可以得出了結(jié)論，無論是GDP，還是人均GDP，居民財富（可支配收入）等各個經(jīng)濟指標維度，佛山都全面優(yōu)于東莞。

佛山的經(jīng)濟潛力被低估了！

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02

看到這里，我們也終于明白為啥GJ狂砸500億，將廣東第三大國際機場珠三角樞紐機場落子佛山。

因為，GJ也知道佛山是真的“富”啊。

GJ將大型國際機場落子佛山，就是對佛山經(jīng)濟最大的肯定。

更重要的是，接下來借新機場的建設為契機，佛山要和廣州，甚至周邊城市進一步強化聯(lián)動。

廣佛同城，真不是喊口號。

就拿這座珠三角樞紐機場來說吧，位置是在佛山，但是目前機場對外宣示的卻是“廣州新機場”。

這座機場的定位已經(jīng)明確了，就是作為廣州白云機場的重要組成部分。

因此，名義上，廣州也終于有了兩座大型國際機場。

這也是繼北京、上海、成都之后，廣州成為全國第四個同時擁有兩座大型國際機場的城市。

從這座位于佛山的珠三角樞紐機場（廣州新機場），復雜的名稱背后，也可以看出，佛山與廣州，其實已經(jīng)形成了“你中有我，我中有你”的關(guān)系。

很多人說，不就是一個機場嘛，而且還是在佛山高明，這么偏僻的地方，實際用處有多大？

我只能說：小了，格局小了。

第一，世界上沒有一座城市會將這么大型的機場建在市中心，如果有，那這座城市的規(guī)劃絕對是失敗的。

第二，除了機場內(nèi)，大家還忽略了機場外的“虹吸效應”。

珠三角樞紐機場，除了定位為廣州機場的重要組成部份，還定位為灣區(qū)三大國際航空樞紐之一、灣西綜合交通樞紐。

四條軌道線——深南高鐵、廣湛高鐵、肇順南城際和機場快線，同時動工，直指珠三角樞紐機場。

另外，“五橫五縱”高速公路，最終也都匯集于珠三角樞紐機場。

目標很明確了，就是通過高鐵+高速將珠三角周邊城市的客流導入佛山。

除了人，機場到底還能夠帶來什么呢？

答案，是物流經(jīng)濟、是商業(yè)經(jīng)濟、是航空經(jīng)濟……

首先，機場，往往是區(qū)域的物流中心，跨境電商、供應鏈的關(guān)鍵節(jié)點，順豐的貨機想必大家都見識過了吧。

其次，機場周邊往往會衍生出酒店、住宿、商業(yè)綜合體等服務設施，帶來了的是城市消費場所的升級。

最后，機場周邊往往設立航空產(chǎn)業(yè)園，帶來制造、維修、技術(shù)研發(fā)等業(yè)態(tài)，推動佛山產(chǎn)業(yè)升級。

佛山，不再是以前那個只會賣陶瓷、賣家具、賣家電的城市了，接下來要玩的是“航空經(jīng)濟”了。

看到這里，總算明白了，“武術(shù)之鄉(xiāng)”的佛山還真的很能打。

佛山背后是廣州，更是粵西周邊一眾小弟的領(lǐng)頭羊。

而現(xiàn)在，我們再看看東莞，拿什么和佛山對打？

很多人說，東莞和深圳聯(lián)手啊，東莞確實也是這樣做的，松山湖科技產(chǎn)業(yè)園就是深莞合作的樣板。

但是，由4個街道+28個鎮(zhèn)組成的“散裝東莞”，各自為營，幫派林立，東莞與深圳走向深度融合，那得打上一個大大的問號。

東莞只有一個“松山湖”，也很難再出第二個“松山湖”。

而廣佛同城，卻是實打?qū)嵉刈呦蛏疃热诤狭税　?/p>

未來，佛山以廣州為車頭，聯(lián)動周邊粵西城市，以廣州新機場為跳板，實現(xiàn)經(jīng)濟新的飛躍。

這真的不是空話！

可以預見的是，佛山未來前景，比東莞更加廣闊。

佛山老百姓未來的“錢袋子”，還得繼續(xù)漲一漲了。

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03

看到這里，更加堅定了我對佛山樓市筑底的信心！

佛山有足夠的購買力作為支撐，推動佛山樓市開啟新一輪行情！

今天，我們就從居民杠桿率、供求量價等角度去看佛山的房子，到底還能不能買？

首先，佛山老百姓真的很有錢，所以也更能存錢！

其結(jié)果就是佛山居民的杠桿率超低。

早在2022年，佛山居民存款余額約1.18萬億，貸款余額約0.82億，佛山居民貸存比僅0.7左右。

換句話說，佛山居民存款余額是遠遠超過貸款余額的，居民存款足夠覆蓋貸款。

而同期東莞呢，貸存比高達1.1，說明東莞人更愛“借錢生錢”。

所以，前幾年東莞房價飆升，實際上就是因為炒房客加杠桿的結(jié)果。

而佛山居民杠桿率這么低，可以明確地說，佛山樓市泡沫沒有那么嚴重。

佛山老百姓兜里，還是有鋼镚的！

未來加杠桿的能力絕對比東莞大得多得多。

因此，佛山市場下行很大的原因，絕對不是居民購買力出現(xiàn)了問題，而是居民的預期。

隨著新政的落地，居民預期也開始回暖！9月后佛山的市場開始狂飆。

10月佛山新房成交量暴漲105%，創(chuàng)下了今年新高。與此同時，疊加佛山建筑新規(guī)效應，購房需求被徹底點燃。

但是，需求爆發(fā)，供應卻“踩了剎車”。

數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年佛山商住地合計成交30宗，成交面積約69.36萬㎡，創(chuàng)下了近十年的新低；

除了新增供應減少的同時，新房庫存也在快速減少。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2024年7月，佛山新房庫存量約7.8萬套，創(chuàng)下了近3年的新低。

佛山新房供求正在走向失衡！

再來看價格，

相比其他城市，房價動不動就腰斬40-50%，甚至回到2016年的水平。

佛山的新房價格自高位回落了20%，目前整體均價相當于2019年的價格區(qū)間。

這恰恰說明佛山房價具有相當大的韌性，其背后就是，佛山老百姓的購買力強，才讓房價比其他城市更加抗跌啊。

總結(jié)

最后簡單說幾句！

1、不與趨勢對抗

現(xiàn)在的趨勢就是，GJ正在推動廣州深度聯(lián)合佛山，同時以珠三角樞紐機場為跳板，進一步強化區(qū)域融合。

佛山成為了“天選之子”，未來以灣區(qū)“空鐵聯(lián)運的樞紐”為契機，完成新一輪產(chǎn)業(yè)升級，推動佛山經(jīng)濟換擋提速。

目前的佛山，正在經(jīng)歷調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過程，“刮骨療傷”，痛也是難免的。

但是可以肯定，“被低估”的佛山經(jīng)濟潛力，遠不止于此。

“做蛋糕”的宏大敘事可能離老百姓太遠，但是“分蛋糕”，絕對離佛山老百姓很近。

只有這個傳統(tǒng)沒有被拋棄，那么佛山老百姓，未來只會更加富裕！

這也是趨勢。

2、不與市場對抗

經(jīng)過近幾年的市場調(diào)整，其實大家對市場已經(jīng)形成了敬畏之心。

9月新政以來，佛山樓市成交量暴漲，但是價格卻遲遲未見反彈，說明供求雙方都非常理性。

這是客觀事實！

市場成交行情是有的，但是價格行情尚未開啟。

更重要的是，佛山還面臨著廣州的虹吸效應。

因為，廣州購房限制條件已經(jīng)清零，只要你有錢隨便買買買，這對佛山的影響不可忽略。

因此，我的建議就是關(guān)注佛山的核心區(qū)。

今年，“算過賬”的房企，砸錢都在砸南海和順德兩大區(qū)域，這恰恰說明兩大區(qū)域的價值，房企是認可的。

另外，禪城作為quan力中心，教育、醫(yī)療、商業(yè)等全能配套是無可匹敵的，套用嘉誠哥的話，你永遠可以相信“地段，地段，還是地段”。

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老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產(chǎn)這回事！

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