正文

我真的很懶~

這種懶體現到工作上，就是直播不積極、放假很積極~

所以，元旦還沒過，春節放假的時間就已經確定，全員帶薪放假15天~

即，春節前5天，春節初十上班，一共放假15天！

哈哈，看完我們的放假時間，還要奮斗到大年三十的伙伴，有沒有拉仇恨？

其實呢，不用拉仇恨，

因為如果你愿意，就可以加入我們。

我們需要直播運營、財經編輯、地產編輯，只要大家有相關經驗可以把簡歷發到后臺。

好了，說完招賢，再說說招財——全國住房城鄉建設工作會議。

這次會議的通稿一共有5000多字，涉及的內容，足以影響未來樓市3年的格局！

01

首先，不得不說！

從內容維度看，這次大會沒有什么新東西。

不過呢，這也符合他們的一貫風格，不冒進、不激進，基本上都是家長“定調”之后的貫徹執行。

所以，類似2015年住建部明確[漲價去庫存]的情況，我估計再也沒有了！

嗯，這話題我寫得很克制，反正大家都懂我的，對嗎。

那么，沒有什么新的內容，是不是就意味著這次會議很蒼白？

錯！

非?？隙ǖ闹v，這次會議的內容非常干貨，其干貨價值在于：

這次會議，將之前很零碎的、點狀的政策構建到一起，形成了未來3年樓市走向的藍圖。

接下來，我給大家逐一說說。

1、保障房

原文[一是著力優化和完善住房供應體系，加快發展保障性住房，滿足城鎮住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給]

這次會議放在最前面的內容是加快發展保障性住房。

為什么這個內容放在最前面呢？

因為四十五規劃明確要求，從2021年到2025年40個重點城市要完成保障性租賃住房650萬套。

換句話說，這是KPI，必須要完成，所以放在了最前面，作為強調

每次說保障房，我都要多說一句：真得要感謝這個時代，畢竟過去40年，這種類似于福利分房的情況，僅有這么一回啊!

那么，這么重要的事情，完成的情況怎么樣呢？

從公開披露的信息看，2023年的保障性租賃住房年度目標完成率是72%

2024年完成了172萬套，完成率100%。

結合之前的數據推斷，總體完成率應該在80%左右，

那么，作為一個看多樓市的自媒體，我為什么要關注保障房完成比例的數據呢？

因為大放水的渠道之一就是：地方專項債收購商品房做保障房！

這意味著，剩余的20%保障房，大概率會通過收購商品房來完成。

按照650萬套的20%計算，還有130萬套待供應！

這個維度概算兩筆賬。

第一筆：40個城市。

按照130萬套平均分配給40個城市計算，每個城市有3.25萬套。

這3.25萬套，對于一線城市或者強二線城市的新房庫存量而言，大概占商品房庫存量的20%到35%，

客觀的講，這個比例對樓市供需關系的調整，有一定力度。

第二筆：庫存總量

截止于2024年，庫存量大概在7.5億㎡上下，按照100平米一套房子來計算，全國的庫存套數大概在750萬套。

用保障房待完成的130萬套÷750萬套，占比在17.3%。

這些數據都是概算，事實上各個城市落地執行的時候會有差別。

不過呢，結合各個地方城市商品房的庫存量看，

專項債收儲商品房做保障房的方式，對供需關系，也就是庫存去化周期較低的一線城市而言，是最大的利好！

畢竟一線城市的庫存量本就不高，近三個月成交量又在攀升，如果2025年再疊加收儲商品房的比例能達到20%到30%，

那一線城市的供需關系會更快扭轉！

隨便買房的邏輯已經發生了改變，資產配置推薦閱讀文章《》

02

這次大會有一句，說得很高明，就是[以人定房]、[以房定地]、[以房定價]

那么，什么是以人定房呢？

最簡單的理解，就是各階層根據自己的腰包做選擇。

比如，為什么樓市寒冬的2024年，地王卻一個接著一個？

——上海：2024年8月，綠城以樓面價13.1萬/平方米拿下上海徐匯濱江原小米總部地塊，刷新全國單價地王紀錄；

——廣州：2024年9月，經過148輪競價，保利以樓面價6.7萬/平方米拿下廣州天河南方面粉廠地塊，樓面地價登上了天河區TOP1；

——北京：6月，中建智地以總價112億元拿下中關村朝陽園組團地塊， 刷新北京總價地王紀錄。

——11月，中海以153.32億元總價拿下朝陽“巨無霸”地塊，一年之內，北京總價地王紀錄二次刷新。

——深圳：經過295輪競價，華潤中海聯合體以185.12億總價拿下深圳后海地塊，成為深圳總價及樓面價最高的涉宅“地王”。

除了這些城市，蘇州、南京、杭州等城市也都在2024年拍出了地王

因為我們做到了以人定房。

我知道，按照傻空的認知，平均跌幅在30%，應該是房價下跌帶動地價下跌，

可事實恰恰相反。2024年的地王比其他年份，只多不少~

為啥會這樣？

答案就是[以人定房]這四個字。

換句話說，有錢買豪宅、沒錢住保障，誰都別委屈、誰都別嘰歪~

之前的7090政策為什么取消？

因為這種政策不是按照以人定房的邏輯來的，所以再也沒有核心地段商品房小區建設70%的90㎡的戶型了！

而另外一個詞[以房定價]，就是以人定價的延伸，

也就是土豪買的房子就是貴，中產買的房子就是高性價比，而新市民就是保障房！

如果大家感覺我這樣說很感性，再給大家看看，為了實現[以人定價],過去都發生了什么？

——2023年11月，廣州取消土拍限價

——2024年6月7日，上海取消土拍限價

——2024年11月16日，深圳取消土拍限價

四個一線城市，除了北京之外，全部都取消了土拍限價！

取消土拍限價，不用我說，大家也都明白，這就是要面粉傳遞面包，價格遞進?。?br/>

地王為什么會出現？

因為取消了土拍限價啊

最后再來說說，什么是[以房定地]？

土地的供應管控不歸住建，歸屬自然資源部。

之前自然資源部就出過文件，要求庫存去化周期36個月以上的城市停止供地，

《停止供地的城市》

住建的會議，大概率不太好重復自然資源局的政策，所以就概括為[以房定地]

因為住建管房，自然資源局管地。

在這樣的定調之下，2024年大部分城市的土地供應量都在大幅減少！

蘇州——2016年蘇州的供應是380公頃，2024年的供地計劃是185公頃，已經創10年新低！

東莞——2024年東莞計劃出讓住宅用地僅54萬平方米，包含7.8萬平方米保障房用地及46萬平方米普通住宅用地，僅為6宗

如果將土地減少的情況具象到全國大中城市，我們會發現，減少20%僅僅是起步，大部分二線城市的土地供應計劃減少幅度在40%到70%

是的，減少幅度接近70% （數據來源：各城市自然資源局）

不管這些城市是主動降低土地供應，還是因為[以房定地]的硬性要求，亦或者庫存去化周期的限定。

總之，從結果維度看：中國樓市供應端減少，已經達到了10年新低！

除了深圳未公布數據外，北京、上海、廣州供地減少比例減少幅度不大，在10%上下幅度！

文章至此，問題來了：供地大幅減少，意味著什么？

意味著以"此時此刻"為時間節點，回溯過去是庫存問題，展望將來是供小于求！

文章至此，說說今天的文章標題,為什么是"房子，終究是要漲的~”

因為不管文字怎么表達，是“止跌回穩“也好、“建設好房子“也罷、亦或者房地產新模式.........

其實說來說去，向市場傳遞的信號無外乎就是：房子，還是要漲的！

因為保障房最終的解決路徑，是地方專項債收購商品房做保障房，本質上是東方語境之下的“路徑合法”

因為以人定房、以房定地、以地定價，說到底就是按照不同人群的數量，已經他們兜里鈔票的厚度，確定土地供應、地價、房價。

而上述一些列舉措，都在講述一個預期：房子，可以漲！

所以啊，這次會議沒再說什么“住房不炒”。

大家還記得之前關于住房不炒是怎么表述的嗎？

[牢牢堅持房子是用來住的，不是用來炒的]原文

現在呢？

止跌回穩，[以人定房]、[以房定地]、[以房定價]

所以，你品，你仔細品！

想知道2025年大放水之下，怎么買房才能踩準節奏？推薦閱讀《》

03

最后，說幾點。

1、現房銷售

我明確的告訴大家，就目前的情況看，5年、10年內都不可能全面實施現房銷售。

只能是土拍環節中，要求現房銷售的比例增加，但不可能一刀切實施現房銷售。

2、房子，早晚會漲！

因為老大不想降、銀行不肯降、房企不愿降、房東不能降，而那些腰包空空，買不起的人，房價漲不漲，降不降都和他們都沒有關系！

而那些真正買得起的人，房價漲了就賺錢，房價不漲還可以收租金！

所以，這場博弈，最終會以房價上漲，壓到一切歪理邪束！

3、客觀

我看多樓市，但客觀的講，2025年沒有暴漲，沒有瘋牛，

但如果不買，好的新房就會收折扣漲價、核心地段的二手房房東也在漲價，所以，一線城市和部分二線城市得窗口期并不長！

最后——

抬起頭，有人見塵埃、有人見星辰！你看見了什么？

想投資買房的伙伴掃描下方二維碼，我會在私域直播中給大家講述趨勢和資產配置的底層邏輯~

老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產這回事！

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